2019년 부동산시장을 마감하는 마지막 달이자 2020년의 시작을 준비하는 첫 달인 12월이 다가왔다. 올 한해의 부동산시장을 정리하면서 2020년 부동산시장을 전망하는 데 가장 주목해야 할 단어는 숫자 ‘1’로 압축할 수 있다.
내년 부동산시장은 정부의 강력한 부동산규제 정책과 내수시장 침체 등을 이유로 다소 위축될 가능성이 어느정도 점쳐지고 있다. 하지만, 부동산시장에 영향을 미칠 여러가지 요인들을 종합적으로 고려 해봤을 때 내년 전망이 어둡지만은 않다.
내년 시작되는 제21대 국회의원 선거가 부동산시장에 가장 큰 영향을 미칠 전망이다. 지역별로 부동산 관련 공약이 속속 등장하면서 부동산시장에 기대감을 심어줄 것으로 예상되기 때문이다.
또, 저금리기조가 계속되는데다가 문재인 정부의 재정확장 정책에 힘입어 ‘갈길 잃을 부동자금’이 부동산시장에 몰릴 가능성이 커지고 있다.
각종 규제와 저금리 기조, 정부 정책 등 다양한 영향들 속에서 부동산시장을 바로 보기 위해선 숫자 ‘1’을 주목해볼 필요가 있다.
2020년 부동산시장의 주요 트렌드가 될 숫자 ‘1’은 포괄적 의미를 지니고 있다. 먼저, 원도심 재생사업을 눈여겨볼만 하다. 정부가 신도시나 택지지구 등 평면적 개발의 부작용을 인지하고 원도심 재생사업에 중점을 두고 정책적 역량을 펴나가고 있기 때문이다.
두번 째, 새로운 부동산트렌드로 자리매김하고 있는 ‘1코노미(1인 경제)’ 문화도 함께 이해해야 한다. 1인 가구가 해마다 빠른 속도로 증가하면서 부동산시장에 ‘1코노미’의 영향력이 점점 커져가고 있어서다. 마지막으로 1% 초저금리 기조를 주시해야 한다. 수년간 1%대 초저금리 기조가 계속되고 있는 가운데 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있기 때문이다. .
‘원’도심의 환골탈태…’도심회귀현상’ 부추기나?
2020년은 실수요자들의 시선은 신도시나 택지지구 등 ‘신도심’이 아닌 ‘원(One)도심’을 향할 전망이다.
도심의 높은 주택가격에 밀려 외곽지역(신도시•택지지구 등)으로 떠났던 이주민들이 다시 도심으로 돌아오는 ‘도심회귀현상’이 주된 이유다. 도시 외곽지역 인구가 급속히 늘면서 출퇴근 시간 증가, 교통체증, 환경오염, 주택가격 상승 등을 이유로 다시 원도심을 찾는 주택수요가 늘어나고 있어서다.
부동산 개발정책도 원도심 부동산시장에 힘을 실어주고있다. 문재인 정부는 임기 초반부터 ‘도시재생 뉴딜사업’을 내세우며 원도심 기능회복을 강조해왔다. 인천시와 대전시, 부산시 등 지자체에서도 원도심 재생사업을 활발하게 추진하고 있다.
원도심 개발사업의 규모가 신도시나 택지지구 부럽지 않다. 실제, 인천의 대표적 원도심인 부평구 일대 정비사업을 주목해볼 필요가 있다.
지하철7호선 연장선 산곡역(예정)을 중심으로 정비사업이 활발히 전개되고 있다. 이 일대는 산곡4구역과 산곡6구역, 청천1•청천2구역, 산곡2-1•산곡2-2구역 등을 포함해 1만5000여 가구 미니신도시로 거듭나게 된다.
원도심의 주거선호도도 예전보다 훨씬 높아졌다. 지난 10월, 신일이 산곡2-1구역에 분양한 '부평 신일 해피트리 더루츠'도 1순위에서 10.78대 1의 경쟁률을 기록하며 일찌감치 분양을 마무리 지었다. 이는 리얼하우스가 청약경쟁률 집계를 시작한 2009년 이후 인천시 부평구 내에서 가장 높은 경쟁률이다.
두산건설이 산곡4구역에 짓는 '부평 두산위브 더파크'도 이달 중에 분양할 계획이다. 이 아파트는 지하 4층~최고 26층, 10개동, 799가구 규모로 지어진다. 이 중 조합원 분을 제외한 507가구(전용면적 49~84㎡)가 일반 분양된다.
서울 강동구에서는 단군이래 최대재건축단지로 알려진 '둔촌주공재건축'아파트가 내년 상반기쯤 분양시장에 선보일 전망이다. 주변 메머드급 단지인 ‘고덕래미안 힐스테이트(3658가구, 2017년 입주)와 ‘고덕그라시움(4932가구, 2019년 입주)’도 정비사업을 통해 탄생했다.
◆ 1코노미 전성시대, 부동산트렌드도 바꾸다
2020년을 주도할 트렌드는 1코노미’(1인 경제) 트렌드를 꼽을 수 있다. ‘1코노미’는 1인과 경제를 뜻하는 이코노미(economy)의 합성어로 혼자만의 소비 생활을 즐기는 사람을 일컫는 단어다.
1코노미 문화가 트렌드로 자리잡은 데는 국내 1인 가구의 증가와 맞닿아 있다. 통계청에 따르면, 국내 1인 가구 비중은 2018년 기준 29.3%(584만8,594가구)에 달한다. 2000년 약 225만5298만명과 비교해 약 3배 가량 증가했다. 2035년이면 이 비중은 35.2%(792만 여명)로 늘어날 전망이다. 이는 세 집 중에서 한 집이 1인 가구인 셈이다.
1코노미 특징을 잘 드러내는 틈새 부동산상품으로 도시형 생활오피스가 등장했다. 도시형 생활오피스’는 초소형 섹션 오피스에 수전시설, 발코니 등으로 주거 기능까지 갖춘 신개념 오피스를 의미한다.
SD파트너스(시행)은 인천 연수구 송도국제신도시 C6-1블록 일원에 도시형 생활오피스, ‘송도 씨워크 인테라스 한라’를 분양하고 있다. 지하 4층~지상 25층, 2개동, 연면적 9만3,383㎡ 규모다. 도시형 생활오피스 1,242실(전용면적 21~42㎡)과 판매시설 270실로 구성된다. 인천 지하철 1호선 인천국제업무지구역과 인접해 있으며 제2경인고속도로와 제2외곽순환도로 등의 이용도 수월하다.
초저금리시대…은행떠난 유동자금, 수익형부동산에 몰린다
기준금리 인하는 부동산시장에 전방위적인 영향을 미친다. 내년 상반기 우리나라 기준금리가 1.0%까지 내려갈 것이라는 전망이 지배적이었다. 한국은행이 지난 7월 기준금리를 1.75%에서 1.50%로 인하한 데 이어 올해 들어서만 두 번 금리인가를 단행했기 때문이다. 현재 기준금리는 1.25%로 역대 최저 수준이다.
결국 저금리로 풍부해진 유동성 자금이 부동산으로 흘러 들어오고 있다. 대출로 발생하는 이자보다 월세가 더 높아 입지만 잘 고르면 은행 안정적인 수익을 기대할 수 있기 때문이다.
적은 자본금으로도 높고 안정적인 임대수익 창출이 가능한 수익형부동산의 대표주자 오피스텔의 인기가 여전할 전망이다. 일반인들도 손 쉽게 투자가 가능하기 때문이다.
경기도 화성시 동탄2신도시에 분양 중인 소형오피스텔 ‘동탄역 스타디움 블루’는 향후 가치상승이 기대된다. 지하 5층~지상 12층, 총 1개동 규모로 1~3층 상가 33실과 4~12층 오피스텔 총 162실 (전용 18~22㎡)이 규모로 지어진다. 이 오피스텔은 SRT•GTX(2021년 개통 예정), 인덕원~동탄 복선전철(2021년 착공 예정) 동탄역 환승센터 출입구 바로 앞에 지어진다.
김영삼 로이슈(lawissue) 기자 yskim@lawissue.co.kr
