[로이슈 전용모 기자] 대법원 제2부(주심 대법관 오경미)는 원심판단에는 개업공인중개사의 주의의무와 상당인과관계에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다며 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송했다(대법원 2025. 12. 4. 선고 2024다283668 판결).

원심은 참가인이 이 사건 임대차계약을 중개함에 있어 어떠한 과실이 있었다거나 참가인의 중개행위와 원고의 손해 사이에 인과관계가 있다고 인정할 수 없다고 보아 피고(참가인의 공제사업자)를 상대로 손해배상을 구하는 원고의 청구를 배척했다.

임차인 원고는 공인중개사인(참가인)의 중개로 2020년 4월 8일 임대인으부터 총 8개 호실로 이루어진 이 사건 다가구주택 중 402호를 보증금 1억 1000만원에 임대차 계약을 체결하고 같은 달 27일 전입신고까지 마쳤다.

그런데 해당 다가구주택에는 채권최고액 7억 1500만원 근저당권이 설정돼 있었고 나머지 호실에 대해 선순위 임대차보증금채권 합계 7억 4000만 원이 있었다. 하지만 임대차 계약 당시 원고에게 교부된 중개대상물 확인ㆍ설명서에는 ‘임대인의 자료 제출 불응으로 선순위 다수 있음을 구두로 설명 들음’이라고 기재되어 있었다.

결국 2021년 6월 2일 이 사건 다가구주택에 관한 경매절차(감정평가액 13억 상당)가 진행되는 과정에서 원고는 임대차보증금을 전혀 배당받지 못했다.

원고는 참가인의 주의의무 위반으로 임대차보증금을 반환받지 못한 손해를 입었다고 주장하며 참가인과 공제계약을 체결한 공인중개사협회를 상대로 손해배상(8,800만 원)을 청구했다.

(쟁점사안) 다가구주택에 대한 임대차계약 체결 당시 원고에게 교부된 설명서에는 공인중개사가 임차인에게 ‘임대인의 자료 제출 불응으로 선순위 다수 있음을 구두로 설명 들음’이라고 적혀 있었다. 하지만 이를 설명한 것만으로 주의의무를 다했다고 볼 수 있는지 여부.

-1심(서울중앙지방법원 2023. 11. 8. 선고 2022가단5343637 판결)은 참가인의 주의의무 위반을 인정해 원고 일부 승소판결을 선고했다.

"피고는 원고에게 66,000,000원 및 이에 대하여 2023. 1. 22.부터 2023. 11. 8.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음 날부터 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다." 금전부분은 가집핼 할 수 있다.

임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있을 것인지 스스로 조사·확인할 책임이 있는데도 이러한 조치를 취하지 않은 원고의 책임도 있다고 보아 피고의 손해배상책임을 임대차 보증금의 60%로 제한했다.

-원심(2심 서울중앙지방법원 2024. 9. 4. 선고 2023나72693 판결)은 피고 패소부분을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각했다. 참가인의 주의의무를 부정했다.

원고도 임대인의 자료제출 불응 사실을 알고 이 사건 임대차계약을 체결한 점, 임대인이 공시되지 않는 임차권의 존부에 관한 정보 제공을 거부할 경우 공인중개사(참가인)로서는 더 이상 임차권의 존부, 내용을 확인할 방법이 없는 점, 이 사건 다가구주택에 이미 7억 원 정도의 임대차보증금이 존재할 수 있음은 일반인인 원고도 예상 가능하다고 보이는 점, 원고가 본인의 위험 부담과 책임 하에 임대차계약을 체결했다고 봄이 타당하므로, 참가인의 중개행위와 원고의 손해 사이에 인과관계가 있다거나 중개함에 있어 어떠한 과실이 있었다고 인정하기 어렵다.

대법원은 계약 설명서에는 '임대인의 자료제출 불응으로 선수위 다수 있음을 원고에게 구두로 설명하였다'라는 내용이 전부이고, 인근 유사 부동산의 임대차보증금시세 등을 확인하여 이 사건 다가구주택에 선순위 임대차보증금채권이 얼마나 있을 수 있는지 정도는 충분히 알 수 있었다. 그런데도 참가인은 선순위 임대차보증금 채권이 얼마나 있을 수 있는지 조사나 확인해 원고에게 설명하지 않았다고 봤다.

따라서 참가인이 개업공인중개사로서 준수해야 할 선량한 관리자의 주의의무를 다했다고 볼 수 없다. 또한 만약 원고가 이미 다른 호실에 상당한 금액의 선순위 임대차보증금채권이 존재할 수 있단 사정을 알았다면 해당 계약을 체결하지 않았거나 적어도 같은 조건으로 계약을 체결하지 않았을 가능성이 높다고 판단했다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr