[로이슈 전용모 기자] 대법원 제2부(주심 대법관 오경미)는 원고들의 상고를 기각해 원고들이 피고(지주택조합)에게 이 사건 조합가입계약의 무효 또는 취소를 주장하면서 분담금의 반환을 구하는 것은 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다는 원심을 수긍했다(대법원 2025. 5. 15.선고 2024다239692 판결). 상고비용은 패소자들이 부담한다.

피고는 부산 북구지역 일원을 사업시행구역으로 하여 주택건설사업을 시행하기 위해 설립된 지역주택조합이다.

원고들은 조합설립 전인 (가칭)E구역지역주택조합으로부터 ‘상기 사업 추진 중 토지 관련 문제로 조합설립인가 신청을 못하여 본 사업이 무산될 경우 납입한 계약금과 업무추진용역비 전액의 반환을 보증한다’는 내용의 환불보장약정이 기재된 '안심보장확약서'를 교부받으면서 조합가입계약을 각 체결했다.

피고는 2019. 2. 11. 부산 북구청장으로부터 조합설립인가를 받았고, 2022. 11. 30. 사업계획승인을 받았다. 조합설립인가 전후에 걸쳐 이 사건 조합가입계약에 따른 분담금으로 원고 A는 140,000,000원을, 원고 B는 55,289,100원을, 원고 C, D는 각 121,000,000원을 각 납입했다.

(이 사건 조합가입계약은 피고의 기망을 원인으로 하여 취소되어야 한다는 주장에 관한 판단) 원심은 피고가 이 사건 조합가입계약 체결 당시 원고들에게 이 사건 사업부지의 토지사용권원 확보율에 관하여 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지했음을 인정하기 어렵다고 판단했다.

대법원은 원심의 판단은 수긍했다.

(이 사건 조합가입계약도 무효로 보아야 한다는 주장과 이 사건 조합가입계약은 원고들의 착오를 원인으로 하여 취소되어야 한다는 주장에 관한 판단) 원고들이 ‘이 사건 환불보장약정이 무효이므로 이 사건 조합가입계약도 무효라고 주장하거나 원고들로서는 이 사건 환불보장약정의 효력에 관하여 착오에 빠졌으므로 이 사건 조합가입계약을 취소한다’고 주장하는 것은 신의성실의 원칙에 반하여 허용되지 않는다고 보아야 한다.

조합원이 조합가입계약을 체결하는 궁극적인 목적은 주택건설사업이 성공적으로 완료되어 신축 아파트에 관한 소유권을 취득하는 것이다. 한편 조합원이 조합가입계약과 함께 환불보장약정을 체결하는 주된 취지는 조합가입계약의 목적 달성 실패로 인한 손해를 최소화하려는 것이지, 분담금 반환을 절대적으로 보장받으려는 데 있다고 보기 어렵다.

비법인사단인 지역주택조합이 조합가입계약과 함께 ‘사업의 일정 절차를 진행하지 못하거나 그로 인하여 사업이 중단 또는 실패할 경우에는 조합원이 납입한 분담금을 반환하겠다’는 내용의 환불보장약정을 체결하면서 총회의 결의를 거치지 않았다면, 환불보장약정은 총회 결의 없는 총유물의 처분행위에 해당하여 무효가 될 수 있고, 이는 함께 체결한 조합가입계약의 무효 또는 취소 원인이 될 수 있다.

-그런데 환불보장약정이 무효가 되어 환불을 보장받을 수 없게 되었더라도, 조합가입계약의 목적인 신축 아파트 소유권 취득에는 지장이 없는 경우가 존재할 수 있다. 이때 조합원이 ‘환불보장약정에 따른 환불이 가능한지 여부와는 관계없이 조합가입계약을 유지하겠다’는 의미로 해석될 만한 선행행위를 하였다면, 이후 조합원이 환불보장약정의 무효를 이유로 조합가입계약의 무효 또는 취소를 주장하며 지역주택조합을 상대로 분담금 반환청구를 하는 것은 신의성실의 원칙에 반하는 모순행위에 해당할 수 있다.

피고가 이 사건 조합가입계약 체결 후 2019. 2. 11. 조합설립인가를 받음에 따라 이 사건 환불보장약정에서 정한 환불의 조건은 성취되지 않을 것으로 확정됐다.

원고들은 이 사건 환불보장약정에서 정한 환불의 조건이 성취되지 않을 것으로 확정된 이후에도 이에 개의치 않고, 신축 아파트 소유권 취득이라는 목적을 달성하기 위하여 이 사건 조합가입계약에서 정한 분담금 중 적지 않은 금액을 납부했다. 피고로서는 이러한 원고들의 분담금 납부행위를 통하여 원고들이 이 사건 환불보장약정에 따른 환불이 가능한지 여부와는 관계없이 이 사건 조합가입계약을 유지하기를 원한다고 신뢰하고 이를 바탕으로 주택건설사업을 진행한 것으로 보이고, 이러한 피고의 신뢰를 보호할 필요가 있다.

원고들은 특별한 장애사유가 없는 한 신축 아파트의 소유권 취득이라는 당초의 목적을 달성할 것으로 예상되는 상황이므로, 원고들이 목적 달성을 포기하면서 분담금을 회수해야 할 이익이 크다고 보기는 어렵다.

반면 피고가 시행하는 주택건설사업은 대지면적 31,315㎡, 총 세대수 841세대, 총 사업비는 4,207억여 원에 달하여 그 성패에 따라 다수 조합원의 주거 마련 여부가 좌우될 수 있는 만큼, 위 사업의 재원으로 사용되는 조합원 분담금은 상당한 공공성을 띠게 된다. 만약 원고들에 대한 분담금 반환으로 피고에게 재원 부족이 발생한다면, 그로 인한 피해는 고스란히 나머지 조합원들에게 돌아갈 수밖에 없다.

-특히 지역주택조합은 사업계획승인을 받은 뒤에는 신규 조합원을 모집할 수 없는데(주택법 제11조의3 제3항, 주택법 시행령 제22조 제3항, 제1항 본문), 원고들은 사업계획승인일에 가까운 2022. 8. 12.에야 비로소 피고를 상대로 이 사건 소를 제기하여 조합가입계약의 무효 또는 착오 취소를 이유로 분담금 반환을 요구했다. 피고는 원고들의 분담금 반환청구에 대응하여 대체 조합원을 모집할 실질적인 기회마저 갖지 못했다.

결국 원고들이 이 사건 소를 통하여 이 사건 조합가입계약에 대한 무효 또는 착오 취소 주장을 하는 것은 기존의 분담금 납부행위와 모순되는 행위이고, 원고들의 모순된 태도로 인하여 피고와 나머지 조합원들이 원고들 몫의 분담금에 상응하는 손해를 부담하는 것은 형평에 어긋나거나 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 결과로 볼 수 있다.

-그렇다면 피고의 총회 결의를 거치지 않은 이 사건 환불보장약정이 무효라는 이유로 이 사건 조합가입계약까지 무효라고 보거나 원고들이 이를 착오 취소할 수 있다고 하더라도, 원고들이 피고에게 이 사건 조합가입계약의 무효 또는 취소를 주장하면서 분담금의 반환을 구하는 것은 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다.

앞서 1심(부산지방법원 서부지원 2023. 7. 18. 선고 2022가단114360 판결,부산지방법원 서부지원 2023. 7. 18. 선고 2022가단114360 판결, 주진오 판사)은 피고는 이 사건 조합가입계약이 취소된 이상 부당이득으로 이 사건 분담금 전액을 반환할 의무가 있다며 원고들의 청구를 모두 인용했다.

민법 제275조, 제276조 제1항은 비법인사단의 총유물 관리 및 처분에 관하여는 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 그에 의하되 정관이나 규약에서 정한 바가 없으면 사원총회의 결의에 의하도록 규정하고 있으므로, 이러한 절차를 거치지 아니한 총유물의 관리·처분행위는 무효이다(대법원 2007. 4. 19. 선고 2004다60072, 60089 전원합의체 판결 등 참조).

원심(부산고등법원 2024. 4. 24. 선고 2023나55545 판결,김주호 부장판사)은 1심판결을 취소하고 원고들의 청구를 모두 기각했다. 소송총비용은 원고들이 부담한다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr