[로이슈 전용모 기자] 대법원 제1부(주심 대법관 김선수)는 임대차보증금 사건 상고심에서, 상가의 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 한 경우 해당 임대차계약은 묵시적 갱신이 인정되지 않고 임대차기간의 만료일에 종료한다고 보아야 한다고 판단해 원심판결의 원고 패소 부분 중 2020. 12. 31.이후 차임과 미납관리비 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원(수원지법)에 환송했다(대법원 2024. 6. 27.선고 2023다307024 판결).

원고의 나머지 상고는 기각했다.

-원고는 2018. 12. 24. 피고로부터 이 사건 점포를 임대차 기간 2018. 12. 31.부터 2020. 12. 30.까지, 임대차보증금 30,000,000원, 차임 매월 1,800,000원으로 정하여 임차했다(이하 ‘이 사건 임대차계약’).

원고는 2020. 12. 29. 피고에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절한다는 통지를 했다(이하 ’이 사건 통지‘). 원고는 임차권등기를 마친 후 2021. 1. 27.경 피고에게 이 사건 점포를 인도했다.

피고는 이 사건 제1심 변론종결 후인 2022. 8. 16. 임대차계약이 2021. 3. 29. 해지되었음을 전제로 이를 기준으로 차임과 미납관리비 등을 공제한 임대차보증금을 변제공탁했다.

(2020. 12. 31.이후 차임과 미납관리비 부분에 관한 판단) 원심은 이 사건 임대차계약의 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인인 피고가 갱신거절의 통지 등을 하지 않았고, 임차인인 원고도 별다른 조치를 취하지 아니한 이상, 이 사건 임대차계약은 기간만료일 전 1개월이 경과하여 묵시적으로 갱신되었다. 다만 갱신거절의 취지가 기재된 2020. 12. 29. 자 이 사건 통지로 이 사건 임대차계약은 그로부터 3개월이 지난 2021. 3. 29. 해지되어 종료되었으므로, 피고는 원고에게 2021. 3. 29.까지의 차임과 부가세를 공제한 임대차보증금 및 지연손해금을 반환할 의무가 있다.

(이 부분 쟁점) 원고는 상고이유로 원고가 임대차기간 만료일 전에 임대인인 피고에게 갱신거절의 통지를 했으므로 이 사건 임대차계약은 묵시적으로 갱신되지 않고 임대차기간의 만료로 종료되었다고 보아야 한다고 주장한다.

결국 이 부분의 쟁점은 상가의 임차인이 임대차기간이 만료되기 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 한 경우, 묵시적으로 갱신된 것으로 인정되어 갱신거절의 통지를 한 날부터 3개월이 지난 시점에 임대차계약이 해지되어 종료된다고 보아야 하는지, 아니면 묵시적 갱신이 인정되지 아니하고 임대차기간의 만료일에 종료된다고 보아야 하는지 여부이다.

(대법원 판단) 상가의 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 한 경우 해당 임대차계약은 묵시적 갱신이 인정되지 않고 임대차기간의 만료일에 종료한다고 보아야 한다.

기간을 정한 임대차계약은 법률의 특별한 규정이 없는 한 기간이 만료함으로써 종료한다. 민법 제639조는 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 안에 이의를 하지 아니하는 때에는 묵시의 갱신을 인정하고 있다. 민법에 의하면 임차인이 임대차기간 만료 전에 갱신거절의 통지를 하는 경우에는 묵시의 갱신이 인정될 여지가 없다.

「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조 제1항은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 정하여 임차인의 계약갱신 요구권을 인정할 뿐이고, 임차인이 갱신거절의 통지를 할 수 있는 기간은 제한하지 않았다.

상가임대차법에 임차인의 갱신거절 통지기간에 대하여 명시적인 규정이 없는 이상 원칙으로 돌아가 임차인의 갱신거절 통지기간은 제한이 없다고 보아야 한다.

원심이 이 사건 임대차계약의 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인인 원고가 별다른 조치를 취하지 아니한 이상, 이 사건 임대차계약은 기간만료일 전 1개월이 경과하여 묵시적으로 갱신되었다고 판단한 것은 문언해석에 반한다.

또한 상가임대차법 제10조 제1항이 임차인의 갱신거절 통지기간도 한정한 것으로 해석한다면, 위 기간 이후 임대차기간 만료 전에 갱신거절 통지를 한 임차인의 의사에 반하여 상가임대차법 제10조 제4항에 따른 묵시적 갱신을 강제하는 결과가 되고, 이는 상가건물 임차인을 보호함으로써 그 경제생활의 안정을 보장하고자 하는 상가임대차법의 입법 취지에도 반한다.

임차인인 원고가 이 사건 임대차계약의 종료일 전에 갱신거절의 의사를 명확히 했으므로, 이 사건 임대차계약은 그 임대차기간 만료일인 2020. 12. 30. 종료되었다.

그럼에도 원심은, 이 사건 임대차계약은 기간만료일 전 1개월이 경과하여 묵시적으로 갱신되었고, 그 후 원고의 갱신거절의 취지가 기재된 이 사건 통지가 피고에게 도달한 때로부터 3개월이 지난 2021. 3. 29. 갱신된 임대차계약의 해지 효력이 발생한다고 보았다. 이러한 원심판단에는 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 따른 묵시적 갱신의 성립 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

(2020. 12. 30.까지 차임 인상분과 미납관리비에 관한 판단) 원심은, 이 사건 임대차계약 특약사항에 따른 2020. 12. 30.까지 차임 인상분과 2020. 12. 30.까지 미납관리비를 임대차보증금에서 공제하여야 한다고 판단했다. 원심의 위와 같은 판단에 상고이유 주장과 같이 재판상 자백의 법리 등을 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.

-원고는 상가건물임대차보호법(이하 '상가임대차법')상 임차인이 임대차계약의 갱신거절 통지를 할 수 있는 시기에 제한이 없으므로 임차인인 원고의 2020. 12. 29.자 계약종료 통지에 따라 이 사건 임대차계약은 2020. 12. 30.기간만료로 종료되었다고 주장하며 "피고는 원고에게 3000만 원 및 이에 대하여 2021. 1. 28.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라"고 임대차보증금청구 소송을 제기했다.

-1심(수원지방법원 안양지원 2022. 9. 22. 선고 2021가소111108 판결)은 이 사건 임대차계약은 기간만료일 전 1개월이 경과함으로서 묵시적 갱신의 성립 및 효과가 확정적으로 발생했다고 봄이 상당하고, 그 이후 원고의 2020. 12. 29.자 계약종료 통지만으로는 위와 같이 이미 성립된 묵시적 갱신이 무효 또는 취소된다고 보기 어렵다. 다만 상가임대차법 제10조 제5항은 위와 같이 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 규정하고 있는바, 원고의 2020. 12. 29.자 계약종료 통지로 인하여 이 사건 임대차계약은 그로부터 3개월이 지난 2021. 3. 29. 해지되어 종료되었다고 봄이 상당하다.

"피고는 원고에게 21,365,670원 및 이에 대하여 2021. 1. 28.부터 2022. 9. 22.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라"고 판결했다. 원고의 나머지 청구는 기각했다.

21, 365,670원은 3,0000만 원에서 2019. 12. 31.부터 2020. 12. 30.까지 차임 인상분 5%에 해당하는 1,080,000원에 부가세 10%를 합한 1,188,000원과 2020. 12. 30.부터 2021. 3. 29.까지의 차임 및 부가세 합계 6,167,700원, 2020년 12월분 및 2021년 1월분 미납 관리비 등 합계 1,278,630원을 공제한 금액이다.

원고는 1심에서 인정한 금액에서 인정받지 못한 나머지 8,634,330원을 추가로 지급해 달라고 항소했지만 1심과 금액은 달라지지 않았다.

원심(수원지방법원 2023. 10. 18. 선고 2022나91909 판결)은 "피고는 원고에게 21,365,670원과 이에 대하여 2021. 3. 30.부터 2023. 10. 18.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라"고 판결했다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr