[로이슈 전용모 기자] 대법원 제2부(주심 대법관 천대엽)은 2022년 8월 11일 피고(임대인)의 상고를 받아들여 '권리금 회수 방해행위'라고 본 원심판결 중 피고(임대인) 패소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원(서울중앙지법)에 환송했다(대법원 2022.8.11.선고 2022ㄹ다202498 판결).

원고의 상고이유 및 피고의 나머지 상고이유에 관한 판단은 생략했다.

1심은 원고의 청구를 기각했고 원심은 1심판결을 취소하고 원고의 청구를 일부 인용해 피고의 손해배상 책임을 인정했다.

원심은 이 사건 고지 내용이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에 해당한다고 단정한 다음, 이는 상가임대차법 제10조 제1항 단서 제7호 가.목에서 정한 ‘정당한 사유’에 해당하지 않는다는 이유로 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’라고 판단했다.

대법원은 이러한 원심의 판단에는 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’의 해석에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 판단했다.

원고는 2017. 5. 25.부터 2019. 5. 24.까지 C으로부터 임차보증금 8천만 원, 차임 360만 원(부가가치세별도)의 임대차계약과 함께 상가건물 임대차 권리금(1억1100만 원) 계약을 체결하고 이 사건 점포를 임차해 커피숍을 운영하고 있었다. 피고는 2019. 1. 15. 이 사건 점포 등 건물 전체에 관한 소유권을 취득했다.

피고는 2019. 2. 13.경 원고로부터 ‘임대차계약 갱신 의사 및 신규 임차인과의 계약 체결 의사를 명확히 하여 달라’는 취지의 내용증명을 받게 되자, 2019. 3. 6. 원고에게 ‘수년 내에 건축물을 신축하고자 기획하고 준비 중이다. 계약갱신을 요구한다면 보증금 및 월세를 각 5% 증액하되, 갱신계약 시에 철거 및 재건축 계획을 구체적으로 고지하겠다. 신규 임차인과의 신규계약 시에도 철거 및 재건축 계획을 구체적으로 고지하겠다.’라는 내용증명(이하 ‘이 사건 고지 내용’이라 한다)을 발송했다.

원고는 2019. 5. 10. 이 사건 소(손해배상)를 제기함으로써 임대차계약의 갱신의사가 없음을 명확히 하고서 2019. 6. 24. 이 사건 점포에서 퇴거했으나, 피고에게 실제로 신규 임차인을 주선하거나 신규 임차인이 되려는 자에 관한 정보를 제공한 적은 없다.

원고는 피고를 상대로 "임대인이 임대건물의 철거 또는 재건축 계획을 ‘최초’ 임대차계약 체결 당시에 고지하는 것만이 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호 가목 소정의 갱신거절권에 해당하는 것으로, 갱신에 이르러 임대인이 임대건물의 철거 또는 재건축 계획을 고지하더라도 이는 그 갱신되는 임대차계약의 기간만료에 따른 재갱신을 거절할 수 있는 사유에 해당하지 않는다. 재건축 예정 사실을 고지받고도 임대차 계약을 할 임차인을 찾을 수 없어 원고의 신규임차인의 주선은 실질적으로 불가능하게 되었다. 피고는 정당한 사유 없이 원고가 신규임차인을 주선하여 권리금을 회수하려는 기회를 방해했으므로 이에 따른 손해배상의무를 부담하는바, 원고에게 그 손해배상액으로 청구취지 기재 금액을 지급하여야 한다"고 주장했다.

이에 대해 1심(2019가단5107176)인 서울중앙지법 김홍도 판사는 2020년 10월 15일 원고의 청구는 이유없다며 이를 기각했다.

법 제10조 제1항 제7호 가목의 ‘임대차계약 체결 당시’란 ‘최초’ 임대차 계약 체결 당시 뿐 아니라 ‘갱신’되는 임대차계약 체결 당시도 포함되고, 따라서 임대인이 최초 임대차 계약 체결 당시 미리 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하지 않아 임차인의 갱신 요구에 응할 수밖에 없더라도, 갱신을 하면서 재건축 계획을 고지하고 그 계획에 따르는 경우라면 더 이상 임차인의 추가 갱신 요구에는 응하지 않아도 된다고 해석함이 상당하다.

이 사건 건물은 1978.경에 철근콘크리트조, 슬래브지붕으로 지어진 상당히 오래된 E 점포 건물인 사실을 인정할 수 있다. 이 사건 건물의 노후 정도에 비추어 이 사건 건물의 매수인인 피고가 향후 2 ~ 3년 후에 재건축하겠다는 계획을 세우는 것은 실제 필요성과 합리성을 갖춘 것으로서 임대인이 신규임차인에게 그러한 사정을 알리며 임대차 계약을 체결하자고 제의하는 것은 허용된다고 보아야 한다.

신규임대차 계약 체결 단계에서 임대인인 피고가 제의하는 신규임대차 내용이나 신규임대차를 대하는 태도가 정상적인 범주를 벗어나 통상의 신규임차인이 도저히 받아들일 수 없는 것으로서 사실은 재건축을 빌미로 신규임대차를 거절하는 것과 마찬가지로 볼 수 있는 정도라는 등의 부가적 사정이 있어야 하는데 이를 인정할 아무런 증거가 없다고 봤다.

그러자 원고는 항소했다.

2심(원심 2020나73008)인 서울중앙지법 제2-3민사부(재판장 강영훈 부장판사)는 2021년 12월 21일 원고의 항소를 일부 받아들여 원고 패소부분을 취소하고 피고에게 원고에 대한 50%에 책임에 해당하는 금액의 지급을 명했다. 나머지 원고의 항소는 기각했다.

감정인은 10년의 임대차계약의 존속을 전제로 52,722,000원으로 추정(무형재산), 인테리어공사 부분(매년 감가상각) 종전 임대차계약이 종료된 다음날인 2019.5.25.부터 인테리어 존속기간인 2021.5.24.경까지 5년간의 인테리어 잔존가치 79,475,000원에다 시세확인이 가능한 비품의 중고가격 8,000,000으로 정했다. 피고의 책임제한은 총 금액의 50%인 70,098,500원이다.

피고는 2019. 7. 4.경 D 등에게 이 사건 점포를 임대한 후 최종적으로 건물 전체를 임대차기간 36개월로 정하여 임대했다. 이와 관련된 신규 임대차계약서 및 화해 약정서의 특약사항에는 원고에게 당초 고지한 바와 같은 취지대로 ‘건물 전체의 철거·재건축 계획(지하 2층~지상 1층 상가 및 지상 2~10층의 E)’ 및 ‘공사시기(2022. 7. 3.경)․소요기간(1년)’ 등이 포함되어 있고, ‘평면도’까지 첨부되어 있다.

원심은 피고가 D 등과 체결한 신규 임대차계약 및 화해 약정서의 특약사항에 건물 전체의 철거·재건축 계획에 관한 설명 조항을 기재하면서 평면도를 첨부한 사정만으로는, 상가임대차법 제10조 제1항 단서 제7호 가.목에서 정한 ‘정당한 사유’에 해당하는 구체적인 재건축 계획으로 볼 수 없고, 피고가 ‘신규 임차인에게 재건축 예정 사실을 고지하고 신규 임대차계약 체결 시 반영하겠다.’고 말한 것은 신규 임차인이 되려는 자로 하여금 신규 임대차계약의 체결을 주저하게 하는 것임은 물론 원고가 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우로서 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 보아, 원고에 대한 손해배상책임이 성립한다고 판단했다.

대법원은 피고가 이 사건 고지를 통해, 원고의 주선으로 신규 임차인이 되려는 자와 신규 임대차계약을 체결함에 있어 수년 내에 철거․재건축 계획이 있음을 알리고 그와의 협의를 토대로 구체적인 철거․재건축 시기 및 이를 전제로 임대차계약의 내용을 확정하려는 탄력적·유동적·적극적 입장을 표명한 것으로 볼 수 있으므로, 원고가 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 피고의 의사가 확정적으로 표시된 경우에 해당한다고 할 수도 없다.

이 사건 고지 당시 철거·재건축 계획의 내용이 구체적이지 않고, 이 사건 고지가 원고와의 최초 임대차계약 체결 무렵 이루어진 것이 아니어서 상가임대차법 제10조 제1항의 법리상 원고의 임대차계약 갱신 요구를 거절할 사유는 될 수 없다 하더라도, 그로 인하여 당연히 상가임대차법 제10조의4 제1항 각 호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’가 된다고 볼 수도 없다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr