상가건물과 주택임대차보호법 개정안의 주요 내용은

기사입력:2020-08-19 11:13:13
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[로이슈 진가영 기자] 주택임대차보호법 개정안에서는 상가건물임대차보호법에 존재하고 있던 계약갱신청구권에 대한 내용을 삽입했는데, 임대차기간이 끝나기 6개월 전~1개월 전 사이에 임차인이 계약갱신을 요구하는 경우, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하도록 한 것이다.

단, 이는 2020년 12월 10월 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 만료 6개월 전~2개월 전까지의 기간에 갱신청구를 해야만 한다는 것도 중요하며, 임대인이 만료 6개월 전~1개월 전 기간에 갱신을 거절하였고, 개정안 시행 전에 제3자와 새로운 임대차계약을 맺은 경우에는 행사할 수 없다.

계약갱신청구권이 행사되는 경우 갱신된 임대차의 계약 기간은 2년이 되며, 임대인은 법률 등에 따른 해지 사유가 없는 한, 임의로 해지를 할 수는 없는 반면, 임차인은 언제든 해지통보를 할 수 있고, 통보 후 3개월이 지나면 계약이 해지된다.

법무법인 혜안 명도임대차전담센터는 “이러한 계약갱신청구권은 ‘묵시적 갱신’ 또는 ‘합의 갱신’과는 별도로 행사할 수 있는 것이기 때문에, 임대인에게 갱신을 강제할 수 있는 권리를 한번은 준 것이라고 생각하면 된다.”고 한다.

다만 이는 임대인과 직계존속, 직계비속이 직접 거주를 하려는 이유로는 갱신거절을 할 수 있도록 했으며, 만약 허위로 거주 의사를 밝혀서 갱신거절을 한 것이 밝혀졌다면, 임차인은 거절 당시 임대료 3개월 치 정도의 손해배상을 청구할 수 있도록 했다.

전월세 상한제는 언뜻 들으면 전세나 월세의 보증금, 차임 자체의 상한선을 정해놓는 것으로 보일 수도 있지만 그것은 아니며, 임차인이 주택임대차보호법 개정안에 따라 계약갱신청구권을 행사하거나 존속 중인 계약에서 임대료를 증액할 때에, 최대 5% 이내에서만 증액을 할 수 있도록 한 것인데, 이는 부동산거래신고법에 들어간 임대차 신고제와는 별개의 제도이다.

이때 기존에도 있던 규정이었는데, 갱신 시나 계약 도중에 전세를 월세로 전환하는 경우에는 주택임대차보호법 제7조의2에 규정된 법정 전환률이 적용되며, 법정전환률은 ‘10%’와 ‘기준금리(현0.5%) +3.5%’ 중 낮은 것을 적용한다.

따라서 전세 5억 원의 일부를 월세로 돌리려고 한다고 가정했을 때에 보증금 3억 원으로 하는 경우에는 월세 67만 원, 보증금 2억 원으로 하는 경우에는 월세 100만 원 내에서 전환이 가능할 것인데 단, 갱신되는 임대차계약은 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다는 규정이 있으므로, 임차인의 동의 없이 일방적으로 전세에서 월세를 전환하는 것은 어렵다.

추가로 상가건물과 주택 모두 분쟁조정위원회를 대폭 늘리는 방향으로의 개정안이 마련되었으며, 향후 분쟁조정위원회가 설치되는 곳들이 많아질 전망이다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr

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