[로이슈 진가영 기자] 최근 국내 부동산 시장은 고금리 기조의 장기화와 원자재 가격 상승에 따른 공사비 갈등으로 인해 유례없는 혼란을 겪고 있다. 과거 '로또'로 불리던 아파트 분양권은 이제 수분양자들에게 거대한 부채의 덫이자 심리적 압박의 근원으로 변모했다. 수도권 외곽과 지방을 중심으로 잔금 마련 불가능, 마이너스 프리미엄(마피) 확산, 중도금 대출 이자 부담이 가중되면서 계약금을 포기하고서라도 계약 관계를 정리하려는 분양권 해지 요청이 폭증하는 추세다.

이전에는 수분양자가 계약금을 포기하면 시행사가 이를 수용하는 것이 관례였으나 최근 분양률 저조로 자금난에 봉착한 시행사와 건설사들은 이를 쉽게 받아들이지 않는다. 오히려 계약 이행을 강제하며 수분양자의 전 재산에 대한 가압류나 추심을 예고하는 등 법적 분쟁으로 치닫는 사례가 빈번해지고 있다. 이제 분양권 해지는 단순한 의사표시의 문제가 아니라 치밀한 법적 검토가 필요한 타이밍 싸움으로 전락했다.

분양권 계약의 구속력에서 벗어나는 방법은 크게 두 가지 궤적으로 나뉘는데, 이는 민법 제565조에 따른 해약금에 의한 해제와 시행사의 귀책 사유를 근거로 하는 법정 해제로 구분된다.

우선 해약금 해제의 경우 민법상 계약금만 지급된 상태에서는 누구든 계약금을 포기하거나 배액을 상환함으로써 자유롭게 계약을 해제할 수 있다. 실무적으로 가장 큰 걸림돌은 중도금 납입 여부다. 판례는 중도금의 일부라도 지급된 시점을 이행의 착수로 보며 이 단계에 진입하면 수분양자는 일방적으로 계약을 해제할 수 없고 반드시 상대방인 시행사의 동의를 얻어야 한다. 최근 시행사들이 중도금 무이자 혜택을 제공하며 대출 실행을 적극 유도하는 이유도 사실상 수분양자의 해제권을 원천적으로 봉쇄하려는 전략적 포석이 깔려 있다.

반면 수분양자가 계약금을 보존하거나 오히려 손해배상을 청구하며 계약을 끝낼 수 있는 법정 해제 사유도 존재한다. 대법원 판례와 공정거래위원회 표준약관에 따르면 공사 지연 등으로 인해 약정된 입주 날짜로부터 보통 3개월 이상 지연되는 입주 예정일 도과 현상이 발생하거나 모델하우스와 실제 시공 상태가 현격히 달라 주거가 불가능할 정도의 치명적 하자가 발견된 경우 계약 해지가 정당화된다. 또한 수익률이나 주변 기반 시설 유치가 객관적 사실과 다르게 기망적으로 홍보된 허위·과장 광고 사례 역시 주요한 해지 근거가 된다. 법적 귀책 사유가 불분명한 상황에서 잔금 미납으로 인한 계약 해지를 유도할 때는 수분양자의 무자력 증명과 계약 유지 시 발생할 시행사의 기회비용을 논리적으로 압박하여 합의를 이끌어내야 한다.

로엘 법무법인 정태근 대표변호사는 분양권 분쟁 해결의 핵심이 골든타임과 증거 확보에 있다고 강조한다. 대법원 사법연감 및 부동산 관련 통계에 따르면 분양권 관련 분쟁은 잔금 납부 독촉 단계에서 가장 많이 발생하며 이 시기를 놓치면 소송 비용과 연체료 부담이 기하급수적으로 늘어날 수밖에 없다.

정태근 변호사는 “대한변호사협회에 등록된 부동산 전문 변호사이자 수도권재건축재개발조합연합회 자문위원장으로서 현장의 생리를 분석해 본 결과, 시행사는 결국 가장 비용이 적게 드는 길을 선택하게 된다. 시행사는 자금 흐름을 지키기 위해 모든 법적 수단을 동원하므로 수분양자 역시 방어권을 선제적으로 행사하는 것이 바람직하다. 설령 중도금이 대출된 상황이라 하더라도 시행사의 이행 지체나 계약상 중대한 결함이 있다면 충분히 승산이 있으므로, 자신의 상황을 법적으로 진단하여 협상 테이블을 마련하는 등 대응을 서둘러야 한다”라고 말했다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr