[로이슈 전용모 기자] 대구지법 행정단독 배관진 부장판사는 2024년 6월 26일, 중개대상물 확인·설명서를 계약일 2개월 뒤인 수분양자 명의변경을 하기로 한 날짜에 지연교부한 공인중개사(원고)에 대한 피고(포항시 북구청장)의 업무정지처분( 2023. 11. 7. 2개월 8일)이 적법하다며 원고의 청구를 기각했다.

소송비용은 원고가 부담한다.

공인중개사인 원고는 이 사건 아파트 X호, Y호 분양권에 관한 각 중개대상물 확인·설명서를 이 사건 계약일보다 2개월 뒤인 2021. 7. 15.과 7. 16.에 각 교부했다.

피고는 행정처분의 사전 통지 및 의견제출절차를 거친 후 2023. 11. 7. 원고에게 ‘원고가 이 사건 아파트 Y호, X호 각 분양권에 관한 중개대상물 확인·설명서를 지연교부했다’는 이유로 3개월의 업무정지처분을 했다(이하 ‘이 사건 처분’).

피고는 3개월의 업무정지기간이 오산되었음을 이유로 2024. 5. 24. 업무정지기간을 2개월 8일로 변경했다.

이 사건 소장에는 ‘3개월의 업무정지처분’으로 기재되어 있다. 그러나 피고는 2023. 11. 7. 원고에게 영업정지 3개월 처분을 했다가, 2024. 5. 24 영업정지 2개월 8일로 변경처분을 했는데, 이와 같이 행정청이 행정제재처분을 한 후 그 처분을 영업자에게 유리하게 변경하는 처분을 한 경우, 변경처분에 의하여 당초처분은 소멸하는 것이 아니고 당초부터 유리하게 변경된 내용의 처분으로 존재하는 것이므로, 변경처분에 의하여 유리하게 변경된 내용의 행정제재가 위법하다 하여 그 취소를 구하는 경우 그 취소소송의 대상은 변경된 내용의 당초처분이 된다(대법원 2007. 4. 27. 선고 2004두9302 판결 참조).

원고는, 이들 계약서는 그 작성일자가 2021. 5. 20.과 2021. 5. 19.로 기재되어 있으나 위 계약당사자들이 수분양자 명의변경을 하기로 한 날짜인 2021. 7. 16.과 7. 15.에 각 서명·날인을 했으므로 위 계약서들은 7. 16.과 7. 15.에 작성되었다고 보아야 한다. 따라서 원고는 이 사건 각 계약서 작성일에 중개대상물 확인·설명서를 교부했으므로 지연교부에 해당하지 않는다고 주장했다.

설령 위 주장이 받아들여지지 않는다 하더라고, 공인중개사법 제25조 제3항에 의하면, 중개대상물 확인·설명서는 ‘중개가 완성된 때’에 교부하면 되는 것으로 해석된다. 그리고 이 사건 각 계약에 있어 중개가 완성된 때는 계약상 주요한 의무의 실현이 이루어지는 ‘수분양자 권리의무승계 절차가 완료되는 때’라 할 것이므로, 원고가 이 사건 각 계약 수분양자 명의 변경일에 중개대상물 확인·설명서를 교부한 이상, 지연교부에 해당하지 않는다고도 주장했다.

이에 대해 1심 단독재판부는 이들 계약서는 각 계약일(2021. 5. 20., 2021. 5. 19.)에 작성된 것으로 봄이 타당하다며 이와 다) 전제에 선 원고의 이부분 주장은 받아들이지 않았다.

매매계약을 하는 당사자로서는 매매계약서에 기재된 계약일에 서명·날인을 하는 것이 통상적인 거래관행에 부합한다. 원고 주장대로 계약당사자들이 매매계약서에 기재된 계약일 이후에 서명·날인을 하기로 했다면 그 내용이 특약사항 등에 기재되어 있어야 할 것으로 보이는데, 이 사건 각 계약서에는 그러한 내용의 기재가 없다. 이 사건 각 계약금도 위 계약서에 기재된 계약일에 지급된 것으로 보인다.

원고는 이 사건과 다른 별건 분양계약에 대해서는 별건 분양계약서에 기재된 각 계약일(2021. 5. 19.)에 각 중개 대상물 확인·설명서를 교부했다.

또 공인중개사법 제25조 제3항이 ‘중개 완성일’과 ‘거래계약서 작성일’을 별개로 구분하여 중개대상물 확인·설명서 교부시기를 정한 것으로 볼 수 없고, 거래계약서를 작성한 이상 중개가 완성된 것으로 봄이 타당하므로, 거래계약서 작성일에 중개대상물 확인·설명서를 교부해야 한다고 할 것이다. 따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 이 부분 주장도 받아들이지 않았다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr