대법원 "재외국민 거소이전신고로 주택임대차법상 대항요건 갖춰"

기사입력:2019-04-15 12:40:18
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대법원
[로이슈 전용모 기자]
재외국민인 피고가 구 재외동포법에 따라 주택을 거소로 하여 마친 거소이전신고에 대해 그 거소이전신고를 한 때에 전입신고가 된 것으로 보아 주택임대차법 제3조 제1항에서 대항요건으로 정하는 주민등록과 같은 법적 효과가 인정된다는 대법원 판결이 나왔다.

재외국민인 피고의 거소이전신고로 주택임대차법상 대항요건을 갖추었다는 것이다.

원고는 2012년 11월 21일 이 사건 주택에 관하여 채무자 전OO, 근저당권자 원고(OO산업개발), 채권최고액 9550만119원으로 정한 근저당권설정등기를 마쳤다.

뉴질랜드국 영주권을 취득한 재외국민인 피고는 2013년 9월 27일 소유자인 전OO으로부터 이 사건 주택을 임대차보증금 2500만원으로 정해 임차한 다음 2013년 9월 30일 임대차계약서에 확정일자를 받았다.

피고는 2013년 9월 30일 이 사건 주택을 인도받은 다음 이를 거소로 한 거소이전신고를 마쳤고, 이후 현재까지 이 사건 주택에서 거주하고 있다.

1순위 근저당권자인 주식회사 우리은행의 신청으로 2014년 1월 13일 이 사건 주택에 관하여 인천지방법원 부천지원(2014타경937호)에서 부동산 담보권실행을 위한 경매절차가 개시됐고, 그 경매절차에서 원고는 근저당권자로서, 피고는 임차인으로서 각각 배당요구를 했다.

집행법원은 2014년 10월 24일 피고를 주택임대차법상 대항력 있는 임차인으로 인정해 피고에게 소액임차보증금 1900만원을 포함해 1923만1104원, 원고에게 770만2890원을 배당하는 내용으로 배당표를 작성했다.

그러자 원고는 피고를 상대로 배당이의 소를 제기했다.

원고는 ①피고는 가장임차인이다. ② 피고와 전진택 사이의 임대차계약은 사해행위로서 취소되어야 한다. ③재외국민의 국내거소신고는 주택임대차보호법상의 주민등록과 동일한 효력이 없으므로 피고는 주택임대차보호법에 의한 우선변제를 받을 요건을 갖추지 못했다고 주장했다.

1심(2014가단43900)인 인천지법 부천지원 신종열 판사는 원고의 청구를 기각했다.

신 판사는 “현행 주민등록법과 재외동포법의 시행 이전에 재외국민으로서 이 사건 주택에 국내거소신고를 했으므로, 주택임대차보호법 제3조의2 및 제8조에서 규정하는 주민등록 요건을 갖추었다. 그러므로 피고는 이 사건 주택에 관한 경매개시 이전에 주택의 인도와 주민등록 및 확정일자를 갖춘 임차인으로서 주택임대차보호법 제3조의2 및 제8조에 따라 임차보증금을 변제받을 수 있다”고 판단했다.

원고는 항소했다.

항소심(2015나53674)인 인천지법 제4민사부(재판장 금덕희 부장판사)는 2015년 11월 25일 원고의 항소를 받아들여 1심판결을 취소했다.

재판부는 “재외동포법 제9조가 재외국민의 거소이전신고를 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건인 주민등록에 갈음하도록 하는 규정이라고 해석하기는 어렵다. 따라서 재외국민인 피고의 국내거소신고로는 주택임대차보호법상 대항력을 취득할 수 없다”고 판단했다.

이어 “피고가 소액임차인으로서 우선변제권이 있음을 전제로 배당한 이 사건 배당표는 부당하므로 원고에 대한 배당액 770만2890원을 2693만3994원으로, 피고에 대한 배당액 1923만1104원을 0원으로 각 경정한다”고 했다.

피고의 상고로 사건은 대법원으로 올라갔다.

대법원 제3부(주심 대법관 김재형)는 2019년 4월 11일 배당이의 상고심(2015다254507)에서 피고의 상고는 이유있다며 원심판결을 파기하고 사건을 원심인 인천지법으로 환송했다.

원고는 재외동포법 제9조가 재외국민의 거소이전신고를 주택임대차법 제3조 제1항에서 정하는 대항요건인 주민등록을 갈음하도록 하는 규정이라고 보기 어렵다는 취지의 대법원 2013. 9. 16.자 2012마825 결정을 인용하고 있다.

원심은 재외국민인 피고의 거소이전신고로는 주택임대차법상 대항요건을 갖추었다고 볼 수 없다고 판단하면서 원고의 주위적 청구를 인용했다.

그러나 대법원은 위 결정의 사안은 재외국민인 주택임차인이 임대주택에 관하여 구 재외동포법에 따른 거소이전신고를 마쳤으나, 다른 주소지에 주민등록법에 따른 주민등록이 되어 있었는데, 위 임대주택에 관하여 다른 채권자가 근저당권을 설정한 다음 위 주택임차인이 전입신고도 한 것이므로, 이 사건과 사안을 달리한다고 판단했다.

이러한 원심의 판단에는 구 재외동포법상 재외국민의 국내거소신고나 거소이전신고의 효력에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 했다.

대법원은 구 재외동포법에 출입국관리법 제88조의2 제2항과 같이 재외국민의 국내거소신고와 거소이전신고가 주민등록과 전입신고를 갈음한다는 명문의 규정은 없지만, 출입국관리법 제88조의2 제2항을 유추적용해 재외국민이 구 재외동포법 제6조에 따라 마친 국내거소신고와 거소이전신고도 외국국적동포의 그것과 마찬가지로 주민등록과 전입신고를 갈음한다고 보아야 한다.

따라서 재외국민의 국내거소신고는 주택임대차법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항요건으로 정하는 주민등록과 같은 법적 효과가 인정되어야 하고, 이 경우 거소이전신고를 한 때에 전입신고가 된 것으로 보아야 한다고 봤다.

전용모 기자 sisalaw@lawissue.co.kr