[로이슈 진가영 기자] 최근 몇 년 사이 전세 시장의 불안정이 심화되면서, 계약이 끝났음에도 전세금을 돌려받지 못한 임차인들이 급증하고 있다. 특히 집값 하락과 함께 깡통전세 문제가 본격화되면서, 전세금 반환 소송은 더 이상 특별한 상황이 아니다. 하지만 소송은 단순히 억울함을 호소한다고 해결되는 일이 아니기 때문에, 법적 절차와 임대인의 상황을 충분히 검토한 뒤 신중하게 접근할 필요가 있다.

가장 먼저 해야 할 일은 명확한 증거 확보다. 전세 계약서 원본은 물론, 전세금 입금 내역, 전입세대 열람 내역, 확정일자 부여 확인서 등은 전세금 반환 소송에서 핵심 자료로 쓰인다. 이런 기본적인 서류가 미비하거나 누락되면 임차인에게 불리하게 작용할 수 있으므로, 계약 체결 당시부터 자료를 꼼꼼히 챙겨 두는 것이 중요하다.

다음은 계약 종료와 반환 청구 절차다. 계약 기간이 끝났다고 해서 자동으로 전세금을 받을 수 있는 것은 아니다. 임차인이 전세금을 반환받으려면 계약이 종료되어야 하며, 임대인에게 정식으로 전세금 반환을 요구해야 한다. 단순한 구두 요구만으로는 소송 시 불충분할 수 있기 때문에 ‘내용증명’을 통한 청구가 일반적이다. 내용증명은 추후 법원에 증거로 제출할 수 있으며, 반환 청구 시점, 사실관계 등을 명확히 하는 효과를 얻을 수 있다.

임차인이 이미 퇴거했거나 퇴거 예정인 상황에서 임대인의 재정 상태가 불투명하다면, 소송에 앞서 ‘임차권 등기명령’부터 고려하는 것이 바람직하다. 이 절차를 통해 임차인은 실제 주택에서 퇴거하더라도 보증금 반환청구 권리를 유지할 수 있다. 소송이 완료될 때까지 주택을 점유하기 어려운 상황이라면 임차권 등기명령을 반드시 받아야 권리를 보호할 수 있다.

전세금 반환 소송은 민사소송으로 진행된다. 그런데 승소 판결을 받더라도 임대인이 보유한 자산이 없다면 실질적으로 전세금을 반환 받기 어렵다. 따라서 소송 전에 임대인의 재산 상태를 파악하는 것이 중요하다. 부동산 등기부, 근저당권 설정 여부, 기존 채무 내역 등을 미리 확인해 두면, 집행 가능성까지 고려한 전략 수립이 가능하다. 경우에 따라선 가압류 등 보전처분을 통해 권리를 선점하는 게 유리할 수 있다.

시간과 비용에 대한 고려도 빼놓을 수 없다. 전세금 반환 소송은 수개월 이상 걸리는 경우가 많고, 항소까지 간다면 1년 이상 소요될 수도 있다. 그에 따라 변호사 선임 비용, 인지대, 송달료 등 경제적 부담도 생긴다. 따라서 소송을 준비할 때는 실제 회수 가능성과 비용 대비 효율성을 함께 따져야 하며, 상황에 따라 소송 외의 다른 대안도 검토해야 한다. 예를 들어 HUG(주택도시보증공사)의 전세보증금 반환보증 제도를 이용하거나, 보증보험을 미리 가입해 놓은 경우라면 더욱 빠르게 보증금을 회수할 수 있다. 특히 생활비와 주거 비용이 급한 상황이라면 이같은 보완책을 병행하는 것이 현실적인 선택이 될 수 있다.

법무법인 YK 강릉분사무소 김승모 변호사는 “전세금 반환 문제는 단순한 임대차 분쟁이 아니라, 임대인의 자산 상태, 계약 절차의 정확성, 소송 진행 전략 등 여러 요소가 맞물리는 복합적 사안이다. 특히 깡통전세처럼 채무 초과 상황이 의심되는 경우라면 더욱 정밀한 분석이 필요하므로, 전문가의 조력을 구해 각자의 상황에 맞는 전략을 세워야 한다”라고 말했다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr