[로이슈 전용모 기자] 대구고법 제2민사부(재판장 김태현 부장판사, 주심 곽동훈 판사, 김대현 판사)는 2025년 3월 13일 임차인인 원고가, 공사업자인 피고의 공사로 (상가)임대차건물에 균열 및 지반 침하가 발생하여 (상가)임대차를 더 이상 유지할 수 없게 되었다는 이유로, 피고를 상대로 권리금 회수 기회 상실 등을 주장하면서 불법행위에 기한 손해배상청구를 한 사안에서, 피고의 원고에 대한 권리금 상당 및 휴업 등 손해배상책임을 인정한 판결을 선고했다.

이 판결은 임대인이 아닌 제3자(임차인)에게도 권리금 회수 기회 상실로 인한 손해배상책임이 있다고 판단한 사례다. 이 판결은 확정됐다.

재판부는 원고가 주장하는 일실수입, 권리금 회수기회 상실로 인한 부분, 인테리어 시설 손해 등은 대부분은 인정했지만 정신적 손해에 따른 위자료 청구부분은 이를 인정할 증거가 없다며 부정했다.

피고들의 손해배상책임은 손해액의 70%로 제한했다. 따라서 원고의 재산상 손해액은 5073만 원이다.1심에서 인용된 1493만 원과 항소심에서 원고의 항소를 일부 받아들여 추가로 3579만 원을 더 인정했다.

당심에서 추가로 인용된 35,791,851원에 대하여는 위 2021. 12.8.부터 당심 판결선고일인 2025. 3. 13.까지는 민법에서 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 ‘소송촉진 등에 관한 특례법’에서 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

70%로 제한한 이유에 대해서는 이 사건 건물이 당시 약 40년가량 경과된 노후 건축물이었던 점, 피고 B는 안전진단을 받은 후 이 사건 건물에 지지대를 보강하는 등의 조치를 취해 손해방지를 위한 노력을 한 점, 원고가 피고의 이 사건 피해보수 제안 등에 협조하지 않은 것으로 보이고 이로 인해 피해가 확대된 것으로 볼 여지도 있는 점 등을 참작했다.

-원고는 이 사건 지상 건물의 1층 점포 2개의 임차인이고, 피고 B는 이 사건 건물에 인접한 토지에 기존 건물을 철거하고 새로운 건물을 신축하는 공사의 수급인이며, 피고 D는 건축사로서 위 공사의 감리자이다.

원고는 이 사건 각 점포에서 카페나 게임장, 음식점 영업을 했다.

피고 B는 공사 중 터파기 작업을 시작했는데 그 무렵부터 이 사건 건물에 균열, 지반침하 등이 발생했고 원고는 2020. 3.경부터 안전상 이유로 영업을 중단했다.

원고는 대구 중구청장에 민원을 제기했고 중구청장은 피고 B에게 '안전조치가 완료될 때까지 공사를 중지하라'는 내용의 공문을 통지했다. 피고 B는 안전진단업체인 Q에 이 사건 건물에 관한 안전진단과 구조검토를 의뢰했고, Q는 B에게 "발생한 균열 등으로 인하여 벽체를 철거해야 한다"는 내용의 안전진단보고서를 제출했고, 이 사건 건물의 균열 폭 조사 및 경사 측정을 수행해 현황조사결과를 제출했다.

대구 중구청장은 2020. 4. 21. 피고인 B에게 이 사건 건물 외벽에 안전조치(버팀구조강재 설치)가 완료되어 공사 중지를 해제를 통보하니 업무를 추진하라"는 내용의 공문을 통지했다.

이 사건 건물의 소유자 N, O는 2020. 8. 10. 원고를 상대로 3기 이상의 차임연체를 이유로 이 사건 각 점포의 인도를 구하는 소를 제기했다.

대구지법은 2021. 9. 29. “원고는 N, O으로부터 임차보증금 1억 4천만 원을 반환받음과 동시에 2021. 11. 15.까지 N, O에게 이 사건 각 점포를 인도한다”는 내용의 화해권고결정을 했고, 위 당사자들이 이의하지 않아 위 화해권고결정은 2021. 10. 15. 확정됐다.

피고 B은 2021. 12. 6. N, O에게 이 사건 공사에 따른 피해합의금으로 2,400만 원을 지급했다.

N, O는 2022. 2.경 이 사건 건물을 철거하고, 이 사건 건물 자리에 새로운 건물을 신축해 2022. 5. 16. 사용승인을 받았다.

원고는 피고 B가 수행한 이 사건 공사 중 터파기 과정에서 이 사건 건물에 지반침하, 균열 등의 결과가 발생하여 철거가 필요한 상황에 이르게 되었고, 이로 인하여 원고는 이 사건 임대차계약 및 영업을 유지할 수 없게 되는 손해를 입었다고 주장했다.

그러면서 피고 B에게 일실손해액, 권리금 회수 불가에 따른 손해액, 인테리어 등 고정자산 상당 손해액, 2020. 3. 17.부터 2021. 11. 15.까지 이 사건 건물의 임차로 인하여 지출된 비용, 정신적 손해에 따른 위자료(3천만 원)를 합한 금액을, 공동불법행위자인 피고인 D에게 공사를 제대로 감독하지 못한 책임을 물어 공동으로 4억 상당의 손해배상금을 지급해 달라고 소송을 제기했다.

피고들은 이 사건 건물 균열은 노후화 및 이 사건 인접토지를 침범해 발생하게 된 결과 일뿐 이 사건 공사로 인해 발생한 것이 아니고, 원고의 영업중단 역시 코로나19 확산 등으로 매출이 감소함으로써 발생한 것일 뿐이다고 항변했다.

항소심 재판부는 피고 B는 공사를 수행하는 과정에서 흙막이 공사를 관련 법령에 따라 시공하지 아니하고 임의로 시공한 과실로 인하여 이 사건 건물에 균열 및 지반침하 등의 피해를 발생시켰고, 피고 D는 감리자로서 흙막이 공사에 대한 시공 방법의 적정성 등을 제대로 감독하지 아니한 과실이 있으며, 피고들의 위와 같은 공동불법행위로 원고가 영업을 중단하게 되는 손해를 입었다고 할 것이므로, 피고들은 공동하여 원고에게 손해를 배상할 의무가 있다고 판단했다.

감정인 P의 감정 결과 및 Q의 안전진단 결과에서 경계 침범 여부는 이 사건 건물의 균열이나 지반침하의 원인으로 명시되지 않은 점, 이 사건 공사 무렵 코로나19가 확산되었다 하더라도 이 사건 건물에 발생한 균열 및 지반 침하 등 안전 문제가 원고의 영업 중단에 직접적으로 영향을 미쳤던 것으로 보이고, 코로나19의 확산이 원고의 영업 중단 사유는 아니었던 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 피고들이 주장하는 사정이나 그 제출의 증거들만으로는, 피고들의 주장사실을 인정하기에 부족하므로, 피고들의 위 주장은 받아들일 수 없다고 했다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr