[로이슈 진가영 기자] 일반적으로 토지를 매입하는 과정에서 경계측량을 할 때 측량결과 토지의 경계를 침범한 사실이 확인되면 소유권을 두고 분쟁이 될 수 있는데, 이때 당사자 간 분쟁을 정리할 수 있는 근거로써 우리 민법이 규정하는 것이 바로 점유취득시효이다.
점유취득시효에 따라 20년간 소유의 의사로 평온·공연히 부동산을 점유한 자는 등기로 소유권을 취득할 수 있고, 소유자로 등기한 자는 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게, 그리고 선의이며 과실 없이 점유했을 때 소유권을 취득할 수 있다.

그런데 점유취득시효로 인한 분쟁의 사례를 보면 주로 부동산을 점유해오던 중 소유자가 변경될 때 문제가 되는 경우가 많은데, 원칙적으로 취득시효 기간이 완성되기 전에 등기부상의 소유명의자가 변경되더라도 그 사유만으로는 취득시효의 중단 사유가 되지는 않는다.

따라서 점유자는 새 소유자를 상대로도 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구하는 것은 가능하다.

반면 점유취득시효 기간을 완성한 이후 소유명의인이 변경된 경우 점유자가 새 소유자에게 소유권이전등기를 청구할 수 있는지는 문제가 될 수 있다.

점유로 인한 부동산소유권의 취득 기간이 경과했더라도 점유자가 본인의 명의로 등기하지 않은 사이에 먼저 제3자의 명의로 소유권이전등기가 경료된 때에는 점유자는 그 제3자를 상대로 시효취득을 주장할 수 없는 것이다.
즉, 점유취득시효 완성에 따른 소유권이전등기청구권은 취득시효 완성 당시의 소유자를 상대로는 청구할 수 있지만, 완성 이후 새롭게 소유권을 취득한 자에게는 주장할 수 없다.

다만 점유취득시효가 완성된 후 취득시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기를 하지 않은 사이에 그 부동산이 제3자 명의로 소유권이전등기가 경료되었더라도 그 새 소유자를 상대로도 20년 이상 점유해 그 사실이 인정되면 다시 점유취득시효를 주장하는 것이 가능해진다.

이에 대해 법무법인혜안 부동산전문센터의 곽정훈변호사는, “점유취득시효 관련 분쟁에서는 점유취득시효 완성 전후로 소유자가 바뀌면서 문제가 될 수 있고, 이때 타인의 토지를 20년간 점유해 점유취득시효를 완성했더라도 등기하지 않은 사이 소유자가 바뀌면 어렵게 자격을 갖춘 점유취득시효도 무용지물이 되고 소유권 이전도 주장할 수 없게 되니 주의가 필요하다.”고 한다.

따라서 점유취득시효를 주장할 경우 20년 이상 점유했다고 안일하게 방치했다가 새 소유자가 토지의 인도를 청구할 수 있고, 반대로 소유자 측에서는 토지의 정당한 소유권을 점유자에게 빼앗길 수도 있으니 소중한 재산을 지키고 정당한 권리를 행사할 수 있는 적절한 시기를 놓치지 않도록 사전에 관련 사안을 정확한 파악하여 신중하고 철저하게 대응하는 것이 바람직하다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr