[로이슈 이지훈 기자] 상가 계약 종료를 앞두고 신규 임차인을 구해 바닥권리금 및 시설·영업권리금 등을 회수하려던 임차인들이 건물주의 비협조나 방해를 받는 경우가 많다. 이 경우, 법에서 정한 권리를 바탕으로 거액의 손해배상 소송을 제기하는 경우가 많으나, 패소 판결을 받고 절망하는 사례가 법정 안팎에서 적지 않게 이어지고 있다.

권리금은 기존 임차인이 짧게는 수년 길게는 10년이 넘는 기간 동안 피땀 흘려 형성한 유무형의 재산적 가치이지만, 법률에서 정하고 있는 요건을 제대로 갖추지 못한 상태에서 소를 제기했다간 청구가 기각되는 것은 물론이며, 상대방의 소송비용까지도 부담하게 될 수 있다. 물론, 상가건물 임대차보호법에서는 기존 임차인의 권리금 회수 기회를 두텁게 보호하고 있으나, 실제 사례에서는 임차인의 청구가 기각되는 일이 심심치 않게 발생하기에 소를 제기하기 이전 청구의 하자가 없는지를 면밀하게 검토해야 한다.

구체적으로 권리금반환청구 소송에서 패소하는 대부분의 사례들에서 임차인은 임대인의 단순한 회의적인 태도를 보였거나, 막연한 거절 의사만으로 법에서 규정하고 있는 권리금 수취 방해 행위라고 주장한다는 공통점을 갖고 있다. 그러나 상가임대차보호법 제10조의4에 따른 손해배상 청구가 성립하기 위해서는, 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 종료 시까지 실제로 점포를 인수하려는 신규 임차인과 약정을 체결할 수 있어야 하며, 나아가 임대인에게 데려와 인적 사항과 자력 및 보증금, 차임 지급 능력이 있다는 사실을 상세하게 설명하며 계약 체결을 주선했다는 사실이 전제되어야 한다. 그러나 패소하는 상당수의 사례들에서 임차인들의 사건을 확인하면, 신규 임차인이 단순히 상가를 둘러본 정도에 그치거나, 계약서 없이 구두상의 합의에 그쳤던 경우와 같이 권리금 약정 체결 의사가 불분명한 단순 문의자에 불과했던 사람을 주선한 사실만을 기초로 소를 제기하여, 사건을 담당하는 법원으로부터 "원고(기존 임차인)에게 진정한 주선 행위가 있었다고 보기 어렵다"라는 이유로 청구가 기각당하는 경우가 비일비재하다.

또한 임차인 자신의 잘못으로 인해 권리금 회수 기회 보호 대상에서 배제되었음에도 이를 간과해 무리하게 배상 청구를 밀어붙이다 패소하는 사례 역시 대표적인 패착 유형으로 꼽힌다. 실제 상가임대차보호법상에서는 3기 이상의 차임을 연체한 사실이 한 번이라도 존재했거나, 임대인의 동의를 받지 않고 무단으로 점포를 제3자에게 전대한 사실이 있는 사안에 대해, 임차인의 권리금 회수 기회를 일체 보호하지 않는다고 규정하고 있다. 그럼에도 몇몇 사례들에서는 이러한 차임 미납 사실 전력이 있었음에도 불구하고, 청구 직전에 이를 모두 갚았으니 문제가 없을 것이라 잘못 생각해 패소하는 안타까운 사례들이 많다. 따라서 청구를 진행하기 전에는 당사자 본인이 법에서 규정하고 있는 보호 대상인지를 우선적으로 확인해야 하며, 계약 체결이 이뤄졌다는 사실을 소명할 수 있는 구체적인 증거자료를 미리 수집해야 한다.

또한 권리금반환청구 소송을 승소로 끝마치기 위해서는 손해액의 객관적 입증과 선제적인 채권 보전 전략이 뒷받침되어야 한다. 실제 권리금 회수 기회를 방해당해 발생한 손해를 청구하는 본 소송에서는 소를 제기하는 원고가 청구금액을 구체적으로 산정해야 한다. 배상금액은 법률 규정에 따라 실제 약정한 권리금 금액과 감정 평가액 중 낮은 금액으로 판단되어 지급 판결이 이뤄지는데, 통상 감정평가액을 기준으로 손해액이 산정된다. 따라서 시설의 잔존 가치와 매출 자료를 꼼꼼히 구비하여 감정 절차에서 유리한 평가를 이끌어낼 수 있도록 노력해야 한다. 또한 소송 이후 임대인이 배상금을 지급하지 않고 재산을 처분·은닉하는 등의 행동에 대한 대비가 필요하다. 실제 승소 이후 강제집행을 진행하는 과정에서 상대방의 소유 재산이 확인되지 않는다면 강제집행을 통한 실질적 피해 회복이 불가능해지기 때문에 승소 판결문이 휴짓조각이 되는 낭패를 겪게 될 수 있다. 따라서 임대인의 태도에 따라서는 소를 제기하기 이전에, 임대인 소유의 부동산이나 금융 계좌에 신속하게 가압류를 걸어두는 선제적 조치가 반드시 선행해야 한다.

실무상의 대응은 더욱 다양한 사안들을 고려해야 한다. 상대방의 태도와 금전적인 상황에 따라서는 처음부터 소송을 제기하는 것이 아니라, 내용증명을 발송하여 압박해 합의를 이끌어내는 식의 대응을 진행해볼 수 있다. 또한 3기의 차임이 미납된 사실이 있더라도, 이후 갱신을 통해 새로운 계약 체결이 이뤄지는 등의 새로운 사실관계가 형성된 것이라면 권리금을 청구할 수 있다. 개별적인 사안마다 법률 해석과 적용이 달라지기 때문에, 변호사와의 심층적인 상담을 통해 자신의 상황을 진단받고 그에 맞는 대응 방안을 설정할 수 있어야 한다.

도움말 하재섭 변호사

이지훈 로이슈(lawissue) 기자 ljh78@lawissue.co.kr