[로이슈 이강훈 기자] 서울시가 재개발 후보지를 지속적으로 확대하면서 정비사업 예정지의 주택을 매수할 때 입주권과 분양자격을 사전에 확인해야 할 중요성도 커지고 있다. 서울시는 지난 7월 30일 구의동·신길동·갈현동 등 3곳을 신속통합기획 주택재개발 후보지로 추가 선정하면서 각 후보지의 권리산정기준일을 안내했다.

재개발사업에서 권리산정기준일은 토지 분할이나 건축물 전환, 신축 등으로 토지등소유자의 수가 늘어난 경우 분양받을 권리가 인정될 수 있는지 여부를 판단하는 기준이 된다. 따라서 재개발 사업구역 내 부동산 매매를 할 경우 그 목적에 따라 권리산정기준일을 미리 확인하는 것이 반드시 필요하다.

또한 매수 시점뿐 아니라 기준일 당시 해당 건축물의 형태와 소유권 구조가 독립적인 분양대상으로 인정될 수 있는 상태였는지를 역시 함께 살펴볼 필요가 있다. 특히 다가구주택을 다세대주택으로 전환했거나 토지 분할, 신축 등이 있었다면 그 시점이 권리산정기준일 전후 언제인지가 중요할 수 있다.

다세대주택의 경우에도 사용승인이나 사용검사, 건축물대장상 전환, 보존등기와 구분소유등기의 시점이 언제인지에 따라 각각이 가지는 법률적 효과가 달라질 수 있다. 아울러 현재 세대별 등기가 존재한다 하더라도 권리 형성 과정에 따라 그 법률적 의미가 다 달라질 수 있으므로, 건축물대장과 등기사항증명서까지 종합적으로 확인할 필요가 있다.

또한 권리산정기준일 이후 매수 여부와 조합설립인가 이후의 양수 제한은 별개의 문제이다. 기준일 당시 독립된 권리가 존재했더라도 조합설립인가 이후의 거래라면 조합원 지위나 분양신청권에 별도의 제한이 적용될 여지가 있으므로 유의해야 한다.

법무법인 정의 김유경 재개발재건축전문변호사는 “분양자격은 단순히 권리산정기준일 전후 언제 매수했는지만을 기준으로 판단하기 어려운 경우가 많다”라며 “기준일 당시 건축물의 형태와 소유권 구조, 이후 권리관계가 어떻게 변동됐는지를 함께 살펴볼 필요가 있다”라고 설명했다.

이어 “다가구·다세대 전환이나 신축, 토지 분할 등이 있었던 부동산이라면 현재의 등기사항만 보기보다 권리산정기준일과 조합설립인가 시점, 건축물대장과 관련 조례 등을 종합적으로 확인할 필요가 있다”라고 덧붙였다.

이강훈 로이슈(lawissue) 기자 lkh@lawissue.co.kr