[로이슈 최영록 기자] 대규모 재개발·재건축 정비사업지에서 처음으로 분양하는 이른바 ‘마수걸이’ 단지에 대한 수요자들의 관심이 높다. 노후화된 구도심이 대규모 주거 타운으로 탈바꿈하는 과정에서 가장 먼저 공급되는 단지는 지역 가치 상승의 수혜를 상대적으로 길게 누릴 수 있기 때문으로 풀이된다.

정비사업 초기 분양 단지의 주요 특징은 ‘분양가 경쟁력’이다. 통상 수천 가구 규모의 정비사업은 구역별로 순차적 분양을 진행한다. 후속 단지들의 경우 앞서 분양한 단지들의 시세 상승분과 매년 인상되는 원자재 가격, 기본형 건축비 등이 반영되어 공급 가격이 점진적으로 높아지는 경향을 보인다. 반면 첫 단지는 해당 지역 정비사업의 포문을 여는 성격이 강해, 사업의 안정적인 출발을 위해 전체 일정 중 상대적으로 합리적인 수준에서 분양가가 책정되는 편이다.

이러한 분양가 차이는 실제 데이터로도 확인된다. 일례로 경기도 광명뉴타운의 첫 분양 단지인 ‘광명 아크포레 자이위브’(2017년 분양)의 분양가(전용면적 84㎡A, 최고가 기준)는 5억5400만원이었다. 반면 지역 정비가 본격화된 이후 분양에 나선 후속 단지 ‘광명 센트럴 아이파크’(2023년 8월)와 ‘트리우스 광명’(2023년 10월)의 분양가는 각각 12억7200만원, 11억8600만원 수준으로 올랐다. 동일한 생활권임에도 분양 시기에 따라 공급 가격에 큰 차이가 발생한 것이다.

단순히 분양 시점의 차이에 따른 물가 상승분으로 치부할 수 없는 ‘1호 단지’만의 강점은 후속 단지의 고분양가가 든든한 시세 지지선 역할을 한다는 데 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템(올해 5월 4일 기준)을 보면 후속 단지인 ‘트리우스 광명’은 11억8600만원의 분양가로 출발해 최근 11억9300만원에 평균 실거래가 형성됐다.

주목할 점은 5억5400만원에 공급됐던 1호 단지 ‘광명 아크포레 자이위브’의 평균 실거래가 역시 11억2150만원까지 뛰었다는 것이다. 뉴타운 조성이 가시화되고 후속 단지들이 높은 가격에 시장에 진입하면서 초기 단지 시세가 주변 신축 분양가에 맞춰 동반 상승하는 이른바 ‘키 맞추기’ 현상이 일어난 결과다. 결국 1호 분양 단지는 신흥 주거타운 형성이라는 지역 개발 프리미엄을 선도적으로 흡수하며, 후속 단지 대비 ‘안전마진’을 챙기게 되는 구조다.

한 부동산 업계 관계자는 “대규모 정비사업 초기에 진입할 경우 상대적으로 분양가 부담이 적고, 구도심의 기존 인프라를 이용하면서 향후 주거 환경 개선에 따른 시세 상승을 기대할 수 있다”며 “새로운 주거 타운 조성을 앞둔 지역의 첫 분양 단지는 불확실성이 큰 분양 시장에서 비교적 안정적인 대안으로 평가받는다”고 설명했다.

한편 연내 정비사업지에서 마수걸이 분양에 나서는 신규 단지들에 수요자들의 관심이 이어질 전망이다.

두산건설은 부산 북구 구포동 일원에 조성하는 ‘두산위브 트리니뷰 구명역’을 이달 분양할 예정이다. 지하 3층~지상 26층, 8개동 총 839가구 규모로 조성된다. 이 중 전용면적 74·84㎡ 288가구를 일반에 분양한다. 단지 바로 앞에 부산 지하철 2호선 구명역이 자리하며, 도보권에 KTX와 3호선을 이용할 수 있는 구포역이 위치한 ‘트리플 역세권’ 입지를 갖췄다.

DL이앤씨는 서울 동작구 대방동 일원에 조성하는 ‘아크로 리버스카이’를 이달 공급할 예정이다. 지하 4층~지상 29층, 10개동, 전용면적 36~140㎡ 총 987가구로 조성되며, 이 중 285가구를 일반에 분양한다. 노량진 뉴타운 초기 분양 단지로 단지 인근에 1·9호선 환승역인 노량진역이 위치하며, 단지내에는 스카이라운지가 조성되고 조경은 아크로의 시그니처 디자인인 ‘아크로 가든 컬렉션’이 적용된다.

삼성물산은 서울 강서구 방화동 일원에 조성하는 ‘래미안 엘라비네’를 분양 중이다. 단지는 지하 3층~지상 최고 16층, 10개동, 총 557가구 규모로, 이 중 전용면적 44~115㎡ 272가구를 일반 분양한다. 방화뉴타운 첫 분양 단지로 지하철 9호선 신방화역·공항시장역과 5호선 송정역이 도보권에 위치해 있다.

최영록 로이슈(lawissue) 기자 rok@lawissue.co.kr