[로이슈 전용모 기자] 대법원 제3부(주심 대법관 이흥구)는 한국토지주택공사(LH, 원고)가 피고를 상대로 낸 건물인도 소송 상고심에서 이 사건 임대차계약은 적법하게 종료됐다며 피고는 원고에게 '이 사건 임대주택을 인도할 의무가 있다'고 본 원심판단에는, 공공임대주택 해지 등 사유로서 주택 소유에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다며 이를 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원(창원지법)에 환송했다(대법원 2025. 9. 11. 선고 2024다284418 판결).

원고는 2006. 11. 29. 피고와 '공공주택 특별법' 제2조 제1항 가목, '공공주택 특별법 시행령' 제2조 제1항 제2호에 따른 국민임대주택인 이 사건 임대주택에 관하여 임대차계약을 체결한 이후 2년 단위로 계약을 갱신하여 오다가 2019. 12. 23. 임대차기간을 2021. 12. 31.까지로 하는 이 사건 임대차계약을 체결했다.

이 사건 임대차계약 일반조건 제10조 제1항 제7호에 따르면 '임대차계약 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우' 임대인인 원고는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있고, 이 사건 임대차계약 특수조건 제1조 제1항에 따르면 임대인은 공공주택특별법령의 입주자격(무주택세대구성원)을 유지하고 있는 임차인과 2년 단위로 임대차 계약을 갱신할 수 있다.

피고는 이 사건 임대차계약 기간 중인 2021. 4. 내지 5.경 이 사건 분양권을 취득했다가 2021. 6. 2. 제3자에게 매도했다.

원고는 2021. 10. 5. 피고에게 이 사건 분양권 보유내역 등으로 인해 임대주택 입주자격 부적격자로 확인돼 소명할 것을 통보했고, 2021. 12. 29. 피고에게 ‘임대주택 입주자격 부적격사유가 발생하여 소명절차를 안내하였으나 소명이 불가하여 퇴거대상 세대가 되셨으므로 퇴거하라’는 내용의 문자메시지를 발송했다.

원고는 이 사건 임대차계약 기간 중 피고가 이 사건 분양권을 취득한 것은 계약해지사유에 해당하고, 원고는 위와 같은 사유를 들어 2021. 12. 29. 피고에게 이 사건 해지통보를 했으므로, 이 사건 임대차계약은 적법하게 해지되었다고 주장했다.

이에 대해 피고는 분양권 취득 후 단기간 내에 이를 처분하는 경우는 계약해지사유에 해당하지않고, 주택공급에 관한 규칙 제53조 제3호는 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 주택을 처분한 경우 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다고 규정하고 있는데, 피고는 이 사건 해지통보 전에 이 사건 분양권을 처분했으므로, 이 사건 임대차계약에 해지사유가 존재하지 않는다. 또 피고는 이 사건 임대차계약 체결 전후로 원고로부터 분양권 취득 시 계약해지또는 갱신거절사유가 된다는 설명을 듣지 못했다고 항변했다.

-1심(창원지방법원 거창지원 2023. 7. 21. 선고 2022가단13198 판결)은 원고의 청구를 기각했다.

피고가 원고로부터 이 사건 해지통보를 받기 전 이 사건 분양권을 처분했고, 이 사건 임대차계약에 주택공급에 관한 규칙 제53조 제3호가 적용되는지 여부를 불문하고 피고가 이 사건 분양권을 취득했다가 처분한 행위는 이사건 임대차계약의 해지사유가 될 수 없다. 따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 이유 없다.

-원심(창원지방법원 2024. 8. 29. 선고 2023나111289 판결)은 원고의 청구를 기각한 1심을 취소하고 원고의 손을 들어줬다.

피고가 2021. 4. 1.경 이 사건 분양권을 취득함으로써 이 사건 임대차계약 일반조건 제10조 제1항 제7호에서 정한 해지 사유 등이 발생하여 이 사건 임대차계약은 적법하게 종료되었으므로 피고는 원고에게 이 사건 임대주택을 인도할 의무가 있다고 판단했다.

대법원은 원심의 판단은 받아들이기 어렵다고 봤다.

원고는 국민임대주택인 이 사건 임대주택에 관하여 임대차계약을 체결했고, 피고는 그 무렵부터 이 사건 임대주택에 거주하였음을 알 수 있다. 그렇다면 이 사건 임대주택에 대한 입주자모집공고는 분양권 소유도 주택 소유로 보는 내용으로 개정된 구 주택공급규칙이 시행되기 전에 있었던 것이며, 이 사건 임대주택의 임차인인 피고에 대해서는 구 주택공급에 관한 규칙 제53조 본문이 적용될 수 없다고 보아야 한다.

구 주택공급규칙이 시행된 이후에 체결되거나 갱신된 임대차계약이더라도, 규칙 시행 전에 있었던 입주자모집승인 신청을 통하여 임대주택에 입주를 한 임차인에게는 위 규칙이 적용된다고 할 수 없으므로, 임대인은 임차인이 위 규칙 시행 전에 입주자모집승인 신청이 있었던 임대주택에 입주하였다면 비록 위 규칙 시행 이후 다른 주택에 관한 분양권을 취득한 사실이 있다고 하더라도 이를 이유로 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수는 없다.

2018. 12. 11. 국토교통부령 제565호로 개정된 구 '주택공급에 관한 규칙'(2023. 5. 10. 국토교통부령 제1211호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택공급규칙’이라 한다) 제53조 본문에 분양권등을 갖고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 본다는 내용이 추가되었고, 그 부칙 제3조는 “제53조의 개정규정은 이 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 경우로서 다음 각 호의 구분에 따른 분양권등부터 적용한다.”(이하 ‘경과규정’)라고 규정하고 있다.

여기서 경과규정을 ‘이 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 공공임대주택’으로 해석할 것인지 또는 ‘이 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 분양권’으로 해석할 것인지 여부에 따라 구 주택공급규칙 제53조의 적용범위가 달라진다. 이 규정은 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 공공임대주택부터 적용한다는 의미로 해석하여야 한다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr