[로이슈 최영록 기자] 정부의 ‘6·27 가계부채 관리 강화방안’ 발표 이후 수도권 부동산 시장에 뚜렷한 변화의 조짐이 나타나고 있다. 특히 주택담보대출(주담대) 가능 금액이 최대 6억원으로 일괄 제한되면서, 10억원 초과 고가 아파트의 수요는 위축되고 10억원 이하 중저가 단지로 실수요자가 이동하는 흐름이 가시화되고 있다.

이번 대출 규제는 과도한 레버리지를 활용한 갭투자와 투기 수요에 제동을 거는 취지에서 마련됐다. 그러나 실수요자 역시 적잖은 영향을 받고 있다. 종전에는 주택가격과 지역에 따라 LTV(담보인정비율)가 적용돼 대출 가능 금액이 달랐지만, 이제는 주택가격과 무관하게 최대 6억원까지만 대출이 가능하다. 이 때문에 10억원이 넘는 아파트를 매입하려면 최소 4억원 이상의 현금을 보유해야 해 내 집 마련의 문턱이 한층 높아졌다.

전문가들은 “대출이 사실상 제한되면서 수요자들의 관심이 10억원 이하 단지로 빠르게 이동하고 있다”며 “특히 서울과 가까우면서도 가격 경쟁력이 있는 경기권 지역이 대체 주거지로 부상하고 있다”고 분석했다.

거래 흐름에서도 변화가 감지된다. 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 6·27 대책 이후 한 달간 수도권에서 거래된 10억원 초과 아파트 비중은 16.74%로 집계됐다. 발표 이전 27.74%에서 11%p 하락한 수치다. 같은 기간 △5억 초과~10억원 이하 아파트는 38.36%에서 37%로 소폭 줄었지만, △5억원 이하 아파트는 33.9%에서 46.25%로 12.35%p 상승해 뚜렷한 대체 수요 이동을 보여줬다. 이는 고강도 대출 규제로 실수요자의 가격 민감도가 크게 높아졌음을 방증한다.

거래 취소 사례에서도 변화가 확인된다. 특히 고가 아파트 밀집 지역인 서울의 매매시장에서 계약 해지 건수가 늘고 있는데, 규제 발표 이후 수도권에서 발생한 취소 거래 333건 가운데 10억원 초과 아파트의 취소 건수는 169건으로, 전체의 50.75%에 달했다. 자금 조달 계획 차질로 계약이 무산되는 경우가 잇따른 것이다.

시장 반응 또한 이를 뒷받침한다. 구리, 과천, 하남 등지에서는 10억원 이하 신축 단지를 중심으로 실수요 문의가 빠르게 늘고 있으며, 일부 단지에서는 가격 협의보다 잔금 계획이나 대출 가능 여부에 대한 문의가 우선되는 상황이다. ‘대출 가능 여부’가 주택 선택의 핵심 기준으로 부상하고 있다는 평가다.

집값 흐름도 달라지고 있다. 6·27 대책 발표 이후 서울 접근성이 우수한 지역을 중심으로 상승세가 두드러진 것이다. 부동산R114에 따르면 6월 28일부터 8월 15일까지 경기 지역 아파트 매매가 변동률을 살펴본 결과, 과천의 3.3㎡당 매매가는 5,400만원에서 6,378만원으로 17.7% 급등해 최고 상승률을 기록했다. 이어 하남이 9.3%, 성남 8.93%, 안양 7.6%를 각각 기록하는 등 서울 인접지를 중심으로 가격이 올랐다.

한 업계 전문가는 “대출 규제가 강화되면서 자금 조달 능력에 따라 주거 선택지가 뚜렷하게 갈리고 있다”며 “서울 핵심 지역 수요 일부가 10억원 이하 단지를 중심으로 경기권으로 이동할 가능성이 크다”고 내다봤다.

이런 가운데 서울과 인접한 지역에서 신규 분양이 이어져 눈길을 끈다.

중흥토건은 9월 경기도 구리시 교문동 일원 딸기원2지구 재개발 정비사업을 통해 들어서는 ‘중흥S-클래스 힐더포레’를 분양할 예정이다. 지하 4층~지상 15층, 22개동, 1·2단지 총 1,096세대의 대단지이며, 이 중 전용면적 59~84㎡ 637세대를 일반분양한다. 차량 10분 거리에 지하철 7호선 상봉역과 8호선 구리역이 위치해 강남·잠실 등 주요 업무지구로 약 20분대 이동이 가능하다. 또 상봉역에는 GTX-B 노선이 계획되어 있어 교통 편의성은 더욱 높아질 전망이다. 생활 인프라도 풍부하다.

GS건설은 9월 경기도 안양시 만안구 안양동 일원에서 상록지구 주택재개발정비사업을 통해 ‘안양자이 헤리티온’을 분양할 예정이다. 이 단지는 지하 5층~지상 최고 29층 17개 동, 총 1,716가구 규모의 대단지로, 이 중 조합원 및 임대물량 등을 제외한 전용면적 49~101㎡ 639가구가 일반분양 물량이다. 도보 거리에 수도권 1호선 명학역이 위치한 역세권 입지이며, 한 정거장 거리에 월곶~판교선, GTX-C 노선이 계획돼 있다.

우미건설은 9월 경기도 오산시 서동 일원 서2구역을 개발해 조성하는 '오산 세교 우미린 레이크시티'를 분양할 계획이다. 단지는 지하 3층~지상 최고 29층, 10개 동, 전용면적 84·94·101㎡로 조성된다. 지하철 1호선 오산역 이용이 가능하며, 향후 GTX-C 노선, 동탄도시철도(트램) 및 분당선 연장이 계획돼 있어 출퇴근 여건이 크게 향상될 전망이다. 가수초를 도보로 통학이 가능하며, 단지 동측으로 가감이산 조망과 단지 서측으로 서동저수지의 수변공원 개발이 기대된다.

KCC건설은 경기도 김포시 고촌읍 향산리 일원 한강시네폴리스 산업단지 조성사업을 통해 짓는 ‘오퍼스 한강 스위첸’을 선착순 분양 중이다. 단지는 지하 2층~지상 최고 25층, 9개동, 전용면적 84·99㎡ 총 1,029가구 규모로 조성된다. 단지 내에는 피트니스 클럽, 골프연습장, GX룸 등 다양한 운동 시설과 뮤직존, 미디어존, 스위첸 라이브러리, 스위첸 라운지, 스위첸 스퀘어 등 다채로운 커뮤니티 공간이 마련된다.

계룡건설은 인천광역시 검단신도시에 ‘엘리프 검단 포레듀’를 분양 중이다. 단지는 지하 3층~지상 최고 15층, 11개동, 전용면적 64~110㎡, 총 669가구 규모다. 선호도 높은 전용 64㎡ 중심의 실속형 타입부터 중형 타입까지 다양한 선택지를 제공하며 일부 가구는 펜트하우스로 조성된다. 분양가상한제가 적용돼 합리적인 분양가가 기대되며, 올해 단지 인근으로 인천지하철 1호선 검단호수공원역이 개통돼 서울·인천 주요 지역 접근성이 크게 향상됐다.

최영록 로이슈(lawissue) 기자 rok@lawissue.co.kr