원고는 2021. 1. 4. 피고에게 임대차계약의 갱신을 요구하는 통지를 했고 이는 2021. 1. 5. 피고에게 도달했으나, 2021. 1. 28. 다시 ‘앞선 계약갱신 요구로 임대차계약이 갱신되었으나 갱신된 임대차계약의 해지를 통지하므로 피고가 이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차계약이 해지된다’는 통지(이하 ‘이 사건 통지’라 한다)를 했다. 이 사건 통지는 2021. 1. 29. 피고에게 도달했다.
원고는 이 사건 통지가 도달한 후 3개월이 지난 2021. 4. 30. 피고에게 그때까지의 월차임을 지급하고 이 사건 부동산을 인도했다.
한편 피고는 임대차계약이 갱신된 2021. 3. 10.부터 3개월이 지난 2021. 6. 9. 해지되었음을 전제로 원고에게 2021. 6. 9.까지 발생한 월차임을 공제한 임대차보증금과 장기수선충당금을 반환했다.
원심(서울고등법원 2023. 6. 16. 선고 2022나2043727 판결)은, 원고는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 2021. 1. 4. 계약갱신을 요구했고, 피고는 정당한 사유를 들어 거절하지 못했으므로 임대차계약은 2021. 3. 10.부터 2023. 3. 9.까지 갱신됐다. 원고의 이 사건 통지는 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전인 2021. 1. 29. 피고에게 도달했으나 이 사건 통지에 따른 해지의 효력은 갱신된 임대차계약 기간이 개시되는 2021. 3. 10.부터 3개월이 지난 2021. 6. 9.에 발생한다. 2021. 6. 9.을 기준으로 차임을 정산하면 피고가 원고에게 반환할 임대차보증금은 없다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
-제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
-주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 “임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 하여 임차인의 계약갱신요구권을 규정하고, 같은 조 제4항은 “제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.”라고 규정한다.
대법원은, 원고의 갱신요구 통지가 2021. 1. 5. 피고에게 도달함으로써 임대차계약은 갱신됐다. 그 후 원고의 갱신된 임대차계약 해지 취지가 기재된 이 사건 통지가 2021. 1. 29. 피고에게 도달했는데, 그로부터 3개월이 지난 2021. 4. 29. 갱신된 임대차계약의 해지 효력이 발생했다. 이 사건 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시(2021. 3. 10.)되기 전에 피고에게 도달했다고 하여 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기를 기다려 그때부터 3개월이 지나야 이 사건 통지에 따른 해지 효력이 발생하는 것은 아니다. 따라서 원심으로서는 임대차계약의 해지효력이 발생한 2021. 4. 29.을 기준으로 미지급 차임 등을 공제하고 남은 임대차보증금 및 장기수선충당금이 있으면 피고가 이를 원고에게 반환하도록 하는 판단을 했어야 한다고 지적했다.
그런데도 원심은 이 사건 통지의 효력이 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기를 기다려 그때부터 3개월이 지난 2021. 6. 9.에 발생한다고 보고, 이날을 기준으로 차임을 공제하면 피고가 원고에게 반환할 임대차보증금 및 장기수선충당금이 없다고 판단했다. 이러한 원심의 판단에는 주택임대차보호법 제6조의3, 제6조의2에 따른 갱신된 임대차계약 해지 통지의 효력 발생 시점 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 판단했다.
전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr
