특히 현재 빌라, 오피스텔 중심 깡통전세, 전세 사기 등의 보증금 관련 문제가 하반기엔 아파트 중심으로 나타날 수 있다는 점이다.
또한 부동산 R114가 국토교통부 실거래가 자료를 통해 전세 거래된 전국 아파트 거래가격을 분석한 결과, 동일 단지·동일 면적 기준 2년 전보다 전세 최고가격이 낮아진 하락 거래는 전체(3만 2천22건)의 62%(1만 9천928건)로 조사됐다.
이어 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 2020년부터 지난해 9월까지 전세 반환보증 이행 거절 건수는 97건이다. 지급 이행 거절 보증금액도 2020년 12건(23억 3만9천만 원, 2021년 29건(68억 8천2백만 원), 2022년 56건(99억 8백만 원)으로 증가했다.
전세 보증보험 가입 후 지급 거절은 많은 부분 가입자 과실 건이며, 제도의 취지로 볼 때 피해자가 발생하지 않도록 보험금 반환 요건 개선이 필요하다는 지적이 제기되고 있다.
민법 제303조 전세권의 내용에 따르면 전세권이 성립된 부동산에 대하여 후순위 권리자, 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리자, 기타 채권자보다 우선변제를 받을 권리가 있다.
임대차 계약이 정당하게 종료되었음에도 불구하고 전세, 월세 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 상황이라면 ‘임차권등기명령’을 신청하는 것이 필요하다.
주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있어 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 반환받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되게 된다. 이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령 제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 순위 및 우선변제권을 유지하게 되면서 임차 주택에서 자유롭게 이사 할 수 있게 한다.
따라서 임차인은 차임지급의무를 지는 한편 보증금을 반환받을 때까지 임차 주택의 인도를 거절하는 동시이행항변권을 가지게 되고, 임대인은 차임 지급 청구권을 가지는 한편 임차 주택을 인도받을 때까지 보증금의 지급을 거절하는 동시이행항변권을 보유하게 된다.
다만, 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대차계약 연장 의사가 없음을 알리고 전세보증금 반환을 청구한다는 의사표시를 명확하게 해야 한다.
보증금 회수 강제집행의 집행권원을 개시할 수 있는 소송은 임대차가 종료한 후라면 임차 주택에서 인도하지 않더라도 소송이 가능하다.
이에 법무법인 성지파트너스 김의택 대표변호사는 “최근 세입자가 전세 계약 해지·만료 이후 한 달 이내에 보증금을 돌려받지 못하거나, 계약 기간 중 경매 또는 공매가 이뤄져 배당 후 보증 채권자가 임차 보증금을 반환받지 못하는 사례가 증가하고 있다”고 설명했다.
또 김 변호사는 “전세사기는 주택임대차보호법 이외에도 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률, 공문서위조죄, 임대인 등 대한 기망 등 민 · 형사상 소송으로 책임을 물을 수 있다. 전세 보증금반환소송을 통해 보증금을 회수하려면 사안에 따라 장기간 걸릴 수 있어 초기부터 전문변호사의 조력을 받는 것이 도움이 된다”고 조언했다.
진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr
