[로이슈 전용모 기자] 울산지법 형사1부(재판장 이우철 부장판사 이우철)는 2021년 4월 15일 사기 혐의로 기소된 지역주택조합 추진위원회의 업무대행사 대표인 피고인(60대·여)에 대한 항소심에서 징역 10월을 선고한 원심(1심)을 파기하고 무죄를 선고했다(2020노1501).
2016년 5월부터 같은 해 11월까지 총 1246세대 지역주택조합 아파트 건설사업을 추진하면서 '유명건설사가 신축하고 일반 분양가보다 저렴하게 조합원을 모집한다'고 홍보해 조합원 가입 계약금과 업무대행료 명목으로 3억4000만 원을 받아 챙긴 혐의로 재판에 넘겨졌다.

피고인은 B지역주택조합 추진위원회의 업무대행사 (주)C의 대표이사로서 2016년 11월경부터 울산 남구 일원에 총 1246세대의 지역주택조합아파트 건설사업을 추진했다.

피고인은 2016년 11월 4일 울산 남구 B 홍보관에서 분양대행업체 직원을 통해 피해자 E에게 “국내 유수 건설사인 M건설의 대표브랜드인 N아파트를 신축하고 일반분양가보다 저렴한 가격으로 조합원을 모집한다. 지역주택조합의 중요 부분인 토지를 95% 이상 확보했고 사업자금도 충분히 준비되어 있어 토지대금을 지급할 수 있으며, 지금 조합원으로 가입하면 2019년 말이나 2020년 초에 입주가 되는데 프리미엄이 1억 원가량 된다. 프리미엄이 없을 경우 조합에서 책임지는 내용의 프리미엄보장증서를 발급하고, 조합설립이 안될 시 납부한 금액 전액을 반환하는 내용의 안심보장증서를 발급해 주겠다.”라고 했다.

그러나 사실 당시 (주)C에서는 토지주들을 상대로 가계약금을 지급하고 매매계약서만 확보했을 뿐 계약금을 지급하지 않아서 토지사용승낙서를 확보하지 못한 생태였고 부지확보나 조합설립이 안될 경우 피해자들게 가입금 등을 반환할 의사나 능력이 없었다. 그럼에도 2016년 11월 21일까지 피해자들로부터 합계 1억 2240만 원을 송금받았다.

앞서 피고인은 2016년 5월경 울산 남구에 있는 B 홍보관에서 분양대행업체 직원을 통하여 피해자 L에게 “입주가 되면 프리미엄이 1억 원가량 되는데 프리미엄이 없을 경우에는 본건 지역주택조합과 업무대행사에서 최소 3000만 원에 대해서는 책임을 진다. 조합설립이 안될 경우 납부한 금액 전액을 반환한다.”라고 말하면서 프리미엄보장증서, 안심보장증서를 발급했다. 2016년 8월 19일까지 위와 같은 방법으로 피해자들 5명으로부터 합계 2억1760만 원을 송급받아 이를 편취했다.
주택법상 지역주택조합 사업은 통상 조합설립 전에 미리 조합원을 모집하면서 그 분담금 등으로 사업부지를 매수하거나 사용승낙을 얻고, 그 이후 조합

설립인가를 받아 추가적으로 소유권을 확보하고 사업승인을 얻어 아파트 등 주택을 건축하는 방식으로 진행된다.

1심(울산지방법원 2020. 11. 13. 선고 2019고단1992, 4069병합 판결)은 피고인이 피해자들에게 시공예정사에 관한 사항과 사업부지 토지사용권원 확보에 관하여 허위의 사실을 고지하거나 제대로 된 사실을 고지하지 아니하고 묵비함으로써 기망행위를 했다고 보아 이 사건 공소사실을 유죄로 인정했다.

피고인은 사실오인, 양형부당으로 항소했다.

피고인은 "‘지역주택조합’이 울산 남구 등 일원에 추진 중인 아파트 건설사업의 시공예정사에 관한 사항 및 사업부지 토지사용권원 확보 등에 관하여 피해자들을 기망한 사실이 없고, 취득한 재산상 이익도 없다"고 주장했다.
◇형사재판에서 공소제기된 범죄사실에 대한 입증책임은 검사에게 있는 것이고, 유죄의 인정은 법관으로 하여금 합리적인 의심을 할 여지가 없을 정도로 공소사실이 진실한 것이라는 확신을 가지게 하는 증명력을 가진 증거에 의하여야 하므로, 그와 같은 증거가 없다면 설령 피고인에게 유죄의 의심이 간다 하더라도 피고인의 이익으로 판단할 수밖에 없다(대법원 2006. 2. 24. 선고 2005도4737 판결 등 참조).

2심 재판부는 검사가 제출한 증거들만으로는 피고인이 시공예정사에 관한 사항 및 사업부지 토지사용권원 확보 등에 대하여 피해자들을 기망했다고 단정하기 어렵고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고인의 사실오인 주장은 이유 있다고 판단했다.

(이 사건 사업의 시공예정사에 대해 기망했는지) 피고인 운영의 업무대행사는 2016년 5월경 M건설(시공사) 사이에 이른바 MOU인 사업추진협약을 체결했고, 여기서 M건설이 이 사건 사업의 시공예정사로 참여하기로 약정되어 있었기 때문에, 피해자들과 사이의 이 사건 각 조합원가입계약 체결 당시 분양대행사 직원이 이 사건 사업의 시공예정사를 홍보한 부분 자체는 허위의 사실이 아니다고 판단했다.

이후 M건설이 이 사건 사업 추진이 지연된다는 이유로 2017. 12. 20. 위 협약을 해지한 사실이 있으나, 이는 피해자들로부터 계약금 등을 지급받은 날로부터 약 1년 후의 사정변경에 해당하는 점, 피고인은 이후 P건설과 접촉하며 사업을 정상적으로 추진하고자 노력한 것으로 보이는 점, 통상 지역주택조합사업의 경우 사업추진 과정에서 사업의 성패를 좌우하는 여러 변수들에 따라 최초 사업계획이 변경되는 상황이 발생할 가능성이 높은 점 등을 종합하면, 위와 같이 최초 사업계획과 달리 M건설이 시공사로 참여하지 않게 되었다는 사정을 들어 이 사건 각 조합원가입계약 체결 당시 피고인이 시공예정사와 관련하여 피해자들을 기망하였다고 보기 어렵다고 봤다.

(사업부지 토지사용권원 확보에 대해 기망했는지) ‘사업부지사용권원이 80% 이상 확보된 경우’ 조합원 모집률에 상관없이 대리사무보수 및 사업비의 대지급금 집행이 가능함을 규정하고 있다. H 주식회사는 2016. 4.경부터 조합원들이 입금한 업무대행료를 사업비의 대지급금으로 집행하도록 승인하기도 했는데 이 사건 사업부지에 대한 사용권원이 80% 이상 확보되었다고 판단한 것으로 보인다.

분양대행사 직원을 통해 피해자들에게 사업부지 95% 이상의 토지를 확보했다고 설명했으므로, 이 사건 사업부지 토지사용권원 확보에 관하여 피해자들을 기망하였다고 보기 어렵다고 했다.

피고인은 2018. 7. 12. 울산 남구청에 토지사용승낙서 등을 첨부하여 조합설립인가를 신청했고, 울산 남구청은 2018. 8. 14. 위 조합설립인가 신청에 대하여

보완을 요구했는데, 그 보완 요구 사항은 도로, 공원 등에 대한 조성계획 첨부나 조합명칭 등 사소한 사항에 관한 것일 뿐이었고, 이 사건 사업 추진의 근간이 되는 토지의 사용권원 확보와 관련한 사항은 없었다. 이에 비추어 보면, 피고인은 실제 이 사건 사업을 정상적으로 추진할 수 있을 정도로 이 사건 사업부지에 관한 토지사용권원을 충분히 확보하였던 것으로 보인다.

이후 본건 지역주택조합의 조합장이 2018. 8. 17. 위 주택조합설립인가 신청을 임의로 취하함에 따라 이 사건 사업이 중단되었는데, 그 과정에서 이 사건 사업

부지에 관한 토지사용권원 실제 확보 여부가 문제되었다는 객관적인 정황 역시 기록상 확인되지 않는다고 했다.

(프리미엄보장 및 분담금반환에 대해 기망했는지) 피해자들은 분양권 전매를 통한 차익실현보다는 실제 거주 목적으로 본건 지역주택조합에 가입한 것으로 보이므로, 프리미엄보장이나 분담금반환 여부는 피해자들이 이 사건 조합원가입계약을 체결할지 여부를 결정지을 만한 중요한 사항이라고 보기 어렵다.

나아가 가능한 예산 범위 내에서 일부 조합원들만을 대상으로 프리미엄보장증서 및 안심보장증서를 발급한 것으로 보이는 점, 프리미엄보장 액수는 이 사건 사업이 정상적으로 진행되었다면 충분히 예상할 수 있는 수준인 것으로 보이고, 그 액수가 허위라고 볼 만한 사정은 기록상 확인되지 않는 점, 피고인이 이 사건 사업을 정상적으로 추진하기 위하여 상당한 노력을 기울인 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 피고인이 프리미엄보장이나 분담금반환에 대해서도 피해자들을 기망했다고 단정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr