엄정숙 부동산전문 변호사 “정해진 법 없지만 내용증명 발송이 명도소송에 유리”

내용증명은 법률적 효과와 함께 심리적 압박효과도 있어. 기사입력:2021-03-19 16:08:24
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엄정숙 부동산전문변호사.(사진제공=법도종합법률사무소)
[로이슈 전용모 기자]
# “불법 임차인을 내보내기 위해 건물 명도소송을 준비 중입니다. 내용증명을 보내야 한다는데 꼭 보내야만 하는 건가요? 안보내면 명도소송에서 패소하나요? 월세도 안내고 기간도 끝났는데 건물을 넘겨주지 않는 임차인 때문에 밤에 잠이 안 옵니다.”

건물의 점유권을 둘러싸고 불법 임차인(세입자)과 임대인(건물주) 간 대립각이 날카롭다. 월세를 내지 않음은 물론이고 계약기간까지 지났는데도 건물을 넘겨주지 않는 불법 임차인이 등장하면서 임대인들의 한숨이 깊어지고 있다.

19일 관련업계에 따르면 오랜 기간 월세를 내지 않으면서도 건물을 비워주지 않는 현상이 지속되고 있다. 임대인들은 건물을 비워달라고 부탁도 해보고 으름장도 놓으며 점유권 회복에 적극 나서고 있지만, 임차인들은 여러 가지 사정으로 건물 넘겨주기를 거절하는 사례가 속출하고 있다.

이 같은 경험을 한 임대인들은 기간과 정신적 손해가 상당하다고 토로한다. 대화로 쉽게 건물을 비워주는 경우와 달리, 작심하고 건물을 비워주지 않는 경우는 간단치 않는 문제다. 이 경우는 비용이 들더라도 명도소송을 해야 한다.

명도소송이란 불법 세입자를 부동산에서 내보내기 위해 임대인이 제기하는 소송을 말한다. 일반적으로 점유이전금지가처분과 함께 진행된다. 승소판결 후에도 건물을 비워주지 않으면 명도 강제집행을 해서 건물을 넘겨받는다.

지난 해 대법원이 발표한 ‘2020 사법연감’에 따르면 2019년 명도소송 1심 사건이 3만 6709건으로 나타나는 등 매해 3만건 이상 접수되고 있다.

전문가들은 명도소송을 하기 전에 내용증명을 먼저 보내라고 조언한다.

엄정숙 부동산전문 변호사는 “내용증명은 법률적인 효과와 실무적인 효과를 동시에 가지고 있다” 며 “상가나 주택 명도소송 재판에서는 계약해지가 쟁점이 되는 경우가 많은데, 이 때 내용증명은 중요한 증거자료로 활용된다.”고 조언했다. 이어 “실무적으로는 불법 임차인이 내용증명을 받으면 심리적으로 압박을 받기 때문에 소송 전에 건물을 넘겨받을 확률도 높아진다” 고 귀띔했다.

명도소송 절차에서 내용증명을 꼭 보내야 하는 것은 아니다. 내용증명을 보내는 중요한 이유는 해지통보를 하기 위해서다. 건물이 상가인 경우는 3기, 주택인 경우는 2기에 해당하는 월세가 밀린 경우 임대인은 임대차계약 해지통보를 할 수 있다. 임대차 기간이 끝나는 때에도 해지통보를 할 수 있다.

명도소송 법률상담을 전문으로 제공하는 법도 명도소송센터의 통계에 따르면 총 991건의 명도소송 상담자 중 내용증명서를 발송한 건수는 583건 인 것으로 조사됐다. 해지사유가 명확치 않은 상담 단계에서부터 2건 중 1건은 내용증명을 발송한 셈이다. 센터 관계자에 따르면 상담 단계가 넘어 명도소송 소장 작성단계로 가면 내용증명 발송 건수는 훨씬 많아지는 것으로 알려졌다.

엄 변호사는 “법률에는 '임대인이 해지통보를 할 수 있다' 고만 되어있을 뿐, 해지통보를 하는 방법은 규정되어 있지 않다. 전화나 카카오톡 문자로 해도 된다” 면서도 “해지통보를 내용증명으로 하면 문서로 명확한 증거가 남기 때문에 명도소송에서 활용하기 좋다” 고 설명했다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr

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