[로이슈 최영록 기자] 서울 부동산 시장을 바라보는 기준이 달라지고 있다. 과거에는 ‘강남 vs 비강남’이라는 단순한 구도가 시장을 설명하는 핵심 프레임이었다. 강남이 오르면 인접 지역이 따라오고, 다시 외곽으로 확산되는 이른바 ‘대체재’ 구조가 작동하던 시기다.

하지만 최근 시장은 이 같은 흐름에서 벗어나는 모습이다. 가격 부담이 커지고 시장이 관망 국면에 접어들면서, 수요자들은 더 이상 단순히 저렴한 지역을 찾지 않는다. 대신 직주근접, 교통, 생활 인프라 등 기존 생활을 유지할 수 있는 ‘연결성’을 기준으로 주거지를 선택하는 경향이 뚜렷해지고 있다. 이른바 ‘생활권 확장’이 새로운 기준으로 자리 잡고 있는 것이다.

실제 데이터에서도 이러한 흐름은 확인된다. 부동산R114 자료에 따르면 2025년 2월 대비 2026년 2월 기준 서울 자치구별 아파트 매매가격 상승률은 송파구가 18.10%로 가장 높았고, 강동구(14.80%), 성동구(14.46%), 강남구(14.41%), 마포구(14.08%) 등이 뒤를 이었다. 전통적인 강남권은 물론, 강남과 생활권을 공유하는 인접 지역까지 고르게 상승세가 나타난 점이 특징이다.

특히 동작구(13.97%), 영등포구(13.92%), 광진구(13.54%), 용산구(13.54%) 등 주요 업무지구와 맞닿은 지역들도 높은 상승률을 기록하며 눈길을 끈다. 이는 가격 상승이 특정 지역에 국한된 현상이 아니라, 여의도·용산·강남을 잇는 핵심 축을 따라 확장되는 흐름으로 해석된다.

반면 노원구(5.71%), 도봉구(4.15%), 강북구(3.78%), 금천구(1.86%) 등 외곽 지역은 상대적으로 낮은 상승률을 기록하며 지역 간 격차는 더욱 뚜렷해졌다. 시장 전반이 동반 상승하는 국면이라기보다, 접근성과 연결성을 갖춘 지역으로 수요가 집중되는 ‘선별적 상승’ 구조가 강화되고 있는 셈이다.

이 같은 변화는 주거지 선택 기준의 전환과 맞닿아 있다. 과거에는 가격 부담이 낮은 ‘대체 지역’이 선택됐다면, 이제는 주요 업무지구와 생활권을 공유할 수 있는지가 핵심 변수로 작용한다. 출퇴근 동선, 상업시설 이용, 교육 환경 등 일상의 연속성이 유지되는지가 곧 자산가치를 결정짓는 요소로 자리 잡은 것이다.

이러한 흐름 속에서 서울 동작구 ‘노량진 뉴타운’은 대표적인 변화 사례로 꼽힌다. 과거에는 강남의 대체지 또는 여의도 인접 지역으로 인식됐지만, 최근에는 대규모 정비사업을 통해 신축 주거지로 탈바꿈하며 평가가 달라지고 있다. 특히 다수 구역이 동시다발적으로 개발되며 ‘뉴타운 단위의 주거지 재편’이 이뤄지고 있다는 점에서, 단일 단지를 넘어 하나의 생활권으로 확장되는 구조를 갖추고 있다는 분석이다.

여기에 여의도와의 직주근접성, 강남 접근성, 복수의 교통 노선이 결합되며 노량진 뉴타운은 단순한 인접지를 넘어 핵심 생활권을 공유하는 주요 배후 주거지로 재해석되고 있다. 기존 도심 인프라를 그대로 활용하면서 주거 환경까지 개선되는 ‘업그레이드형 입지’라는 점도 수요자들의 선택을 끌어내는 요인으로 꼽힌다.

한 업계 관계자는 “최근 시장은 단순히 가격이 낮은 지역이 아니라, 주요 업무지구와 얼마나 유기적으로 연결되는지가 핵심 기준으로 작용하고 있다”며 “노량진 뉴타운처럼 정비사업을 통해 주거 환경이 개선되면서 동시에 여의도·용산·강남 생활권을 공유할 수 있는 지역은 향후에도 수요 유입이 이어질 가능성이 높다”고 말했다.

이러한 흐름 속에서 최근 서울 주요 지역에서는 신규 공급을 앞둔 단지들이 잇따르며 시장의 관심이 집중되고 있다.

GS건설·SK에코플랜트는 오는 4월 서울 동작구 노량진동 294-220번지 일원에서 노량진6 재정비촉진구역 재개발사업을 통해 ‘라클라체자이드파인’을 분양할 예정이다. 단지는 지하 4층~지상 28층, 14개동, 총 1499세대 규모로 조성되며, 이 중 조합원 및 임대 물량 등을 제외한 전용면적 59~106㎡ 369세대를 일반 분양한다. 단지는 두 대형 건설사의 합작품이자 노량진 뉴타운 내 첫 분양 단지라는 점에서 상징성이 크다. 수도권 지하철 1·9호선 노량진역과 7호선 장승배기역을 도보로 이용할 수 있어 여의도·용산·서울역·광화문·강남 등 주요 업무지구로 환승 없이 30분 내 이동이 가능하다.

롯데건설은 3월 서울 용산구 이촌동 일원에서 이촌 현대아파트 리모델링 사업을 통해 ‘이촌 르엘’을 선보일 예정이다. 단지는 지하 3층~최고 27층, 9개동, 전용면적 95~198㎡ 750세대 규모로 이 중 전용면적 100~122㎡ 88세대가 일반에 분양된다. 단지는 지하철 4호선과 경의중앙선이 지나는 이촌역 역세권 단지로 서울 도심 및 주요 업무지구로의 이동이 편리하며, 초·중·고교와 이촌동 학원가가 도보권에 위치해 교육 환경도 뛰어나다.

자이S&D는 4월 서울 마포구 도화동 16-1번지 일원에서 ‘공덕역자이르네’를 분양할 예정이다. 단지는 마포로1구역 도시정비형 재개발사업을 통해 조성되며, 지하 4층~지상 20층, 2개동, 전용면적 48~59㎡ 총 178세대 규모로 공급된다. 단지는 도보 약 5분 거리에 지하철 5·6호선과 경의중앙선, 공항철도가 지나는 공덕역이 위치한 쿼드러플 초역세권 단지다.

포스코이앤씨는 3월 서울 서초구 잠원동 일원에서 신반포21차 아파트 재건축사업을 통해 ‘오티에르 반포’를 분양할 예정이다. 단지는 지하 4층~지상 20층, 2개동, 전용면적 44~170㎡ 총 251세대 규모로 조성되며 이 중 86세대를 일반 분양할 계획이다. 포스코이앤씨의 하이엔드 브랜드 ‘오티에르’를 강남권에 첫 적용한 단지로 상징성이 높고, 지하철 7호선 반포역과 3호선 잠원역이 도보권에 위치해 걸어서 이용할 수 있다.

최영록 로이슈(lawissue) 기자 rok@lawissue.co.kr