[로이슈 최영록 기자] 서울 금천구 대도연립 소규모재건축의 시공자 입찰조건이 공개되면서 건설사간 경쟁이 치열해지고 있다. 이곳 입찰에 참여한 한양, 반도건설, 금호건설 등 3개사는 각각 자사의 장점을 내세우며 본격적인 수주전에 돌입했다. 특히 소규모재건축이란 사업특성상 입찰조건에 따른 공사비 조건과 수익 등에서 큰 차이가 발생하는 만큼 꼼꼼한 검토가 필요한 상황이다.

◆ 한양, 공사비는 가장 싼데 대안설계 경쟁력은 최하위 평가

기호 1번을 차지한 한양은 저렴한 공사비를 강점으로 내세우고 있다. 한양은 3.3㎡당 공사비로 원안설계안 기준 489만5000원을 써내 입찰참여 3개사 중 가장 낮다. 또 대안설계를 기준으로하면 488만원으로 원안보다도 더 싸다. 경쟁사들의 경우 520만원 넘는다는 점을 감안하면 한양은 일단 공사비에서 우위를 점하고 있다.

하지만 대안설계와 조합원 제공품목 등에서는 경쟁사에 비해 경쟁력이 다소 떨어진다는 평가다.

실제로 반도건설과 금호건설의 경우 200세대가 넘는 대안설계를 제시한 반면, 한양의 대안설계는 신축 규모가 172세대에 불과하다. 이처럼 일반분양 물량이 30세대 넘게 차이가 발생하는 만큼 개발이익은 줄어들 수밖에 없는 구조다. 게다가 한양의 공사비에는 일반분양비와 입주관리비 등이 빠져있는 데다, 조합원 제공품목도 3개사 중에서 가장 적다.

반도건설은 원안설계 기준 528만2000원, 대안설계로는 537만7000원을 제시했고, 금호건설의 경우 각각 532만8000원과 532만8000원을 제안했다. 이처럼 원안 공사비는 반도건설이 유리하고, 대안 공사비는 금호건설이 나은 것처럼 보인다. 다만 양사의 대안설계의 경우 연면적이 달라 총공사비를 기준으로 하면 오히려 금호건설이 반도건설보다 다소 높다.

​◆ 반도, 공사비 대비 분양수입 가장 높아…금호, 설계안 누락 등 오점

구체적인 공사비 포함 항목에서도 반도건설이 금호건설보다 유리한 것으로 평가된다.

반도건설은 일반분양비와 입주관리비가 공사비에 포함시켰다. 그러나 금호건설의 공사비 제안항목에서는 이같은 조건을 찾아볼 수 없다. 일반적으로 신축 200세대 내외의 아파트를 공급할 때 견본주택 건립비용, 분양 홍보비 등으로 약 30억원이 소요된다는 점을 감안하면 금호건설의 체감 공사비는 더욱 올라갈 수밖에 없다. 다시 말해 원안설계 총공사비가 410억원이라는 점을 감안하면 무려 7~8%의 공사비가 추가되는 셈이다.

대신 금호건설은 3개사 가운데 가장 많은 짓는 대안설계를 냈다. 한양이 172가구, 반도건설이 204가구를 신축하는 대안을 제시한 반면 금호건설의 대안은 206가구로 일반분양물량이 상대적으로 많다.

이에 따라 금호건설은 향후 일반분양가를 3.3㎡당 2500만원으로 책정하게 되면 그 수입금으로 663억원이 발생, 3개사 중 가장 많은 이익을 낼 수 있다는 계산이다. 이에 반해 반도건설은 640억원 수준이며, 한양은 523억원 규모다.

하지만 ‘일반분양수입’에 ‘공사비’를 제외한 순수 ‘조합수익’을 비교하면 반도건설이 가장 앞선다는 분석이다.

반도건설은 총공사비가 489억원으로 조합수익이 약 151억원(640억원-489억원)으로 추산된다. 이에 비해 금호건설은 총공사비 492억원에 일반분양비 등으로 30억원을 추가하면 실질적인 공사비가 522억원으로 증가해 조합수익은 약 141억원(663억원-522억원) 수준으로 예상된다. 결국 반도건설이 금호건설보다 약 10억원의 높은 수익이 기대되는 셈이다.

한양은 이들과 더 큰 격차를 보인다. 한양은 총공사비가 411억원에 일반분양비 등 30억원을 추가하면 공사비 441억원으로, 조합수익은 82억원(523억원-441억원)에 불과해 반도보다 69억원, 금호보다 59억원이 더 적다.

심지어 금호건설의 경우에는 대안설계에 구체적인 설계안을 조합에 제출하지 않아 실현 가능성에도 의문이 제기되는 상황이다. 일부 조합원들이 금호건설의 대안설계에 대해 구청 등에 문의한 결과 “실제 설계적용이 불가능하다”는 답변을 받은 것으로 알려졌다.

최영록 로이슈(lawissue) 기자 rok@lawissue.co.kr