[로이슈 전여송 기자] 주택도시보증공사(HUG)가 전세보증금을 대신 갚은 다주택 채무자 관련 누적 대위변제액이 6조8000억원에 육박한 것으로 나타났다.

16일 국회 국토교통위원회 유상범 의원실이 HUG로부터 제출받은 자료에 따르면 올해 7월 말 기준 전세보증금반환보증 전체 누적 대위변제는 5만7032건, 12조414억원이었다.

이 가운데 2건 이상 보증사고를 낸 다주택 채무자 관련 대위변제는 3만4152건, 6조7993억원으로 전체의 건수 기준 59.9%, 금액 기준 56.5%를 차지했다.

다주택 채무자는 모두 5528명으로 집계됐다. 1인당 평균으로 환산하면 약 6.18건, 12억3000만원의 대위변제가 이뤄진 셈이다.

다주택 채무자 규모도 지속적으로 증가했다. 2024년 1월 2181명이던 다주택 채무자는 같은 해 12월 4101명으로 1920명 늘었고, 2025년 말에는 5225명으로 전년 말보다 1124명 증가했다. 올해 들어서는 1월 5278명에서 7월 5528명으로 250명 늘었다.

다만 HUG는 월별 현황을 해당 월의 다주택 채무자를 기준으로 이들의 최초 대위변제분부터 누계해 작성하고 있다. 이에 따라 월별 누계 증가분을 해당 기간 새로 발생한 대위변제액과 동일하게 볼 수는 없다.

◇ 은닉재산 신고센터 4년…다주택 채무자 회수는 0원

HUG는 장기간 채무를 갚지 않는 악성 임대인 등의 숨겨진 재산을 찾아 채권 회수 실적을 높이기 위해 2022년 9월부터 은닉재산 신고센터를 운영하고 있다.

그러나 올해 7월 말까지 접수된 전세보증 다주택 채무자 관련 은닉재산 신고는 모두 20건에 그쳤다. 이 가운데 5건은 종결됐으며 나머지 15건에 대해서는 현황조사와 법적조치가 진행 중이다.

다주택 채무자 관련 신고를 통해 실제 회수된 금액은 아직 0원이다.

다만 다주택 채무자 외 은닉재산 신고에서는 별도 4건을 통해 1억4900만원을 회수한 것으로 나타났다.

다주택 채무자 관련 신고만 놓고 보면 센터 운영 이후 약 4년간 월평균 신고 건수는 0.4건 수준이다. 대위변제 규모가 6조7993억원에 달하는 상황에서 은닉재산 신고가 실제 채권 회수로 이어질 수 있도록 제도의 활용도를 높이는 방안도 과제로 꼽힌다.

◇ 경매 1만3675건 낙찰…낙찰금액 2조1221억원

기존 경매에서는 상당수 절차가 진행된 것으로 나타났다.

7월 말 기준 다주택 채무자 관련 경매 신청은 모두 2만1368건으로, 이 가운데 1만3675건이 낙찰됐다. 낙찰금액은 2조1221억원으로 집계됐으며 6913건은 현재 진행 중이다.

다만 HUG 제출자료에 기재된 2조1221억원은 '낙찰금액'으로, HUG가 실제 회수한 구상채권 금액과 동일한 개념으로 단정하기는 어렵다.

HUG는 경매 외에도 올해 3월 상습 채무불이행자 임차주택에 대한 공매 의뢰 권한을 확보했다.

7월 말까지 HUG가 공매 의뢰를 완료한 물량은 573건이며 연내 1500건까지 확대한다는 계획이다.

별도로 제출된 다주택 채무자 경·공매 현황에서는 공매 신청이 394건으로 집계됐다. 394건 모두 감정평가와 현황조사가 진행 중이며 아직 낙찰된 사례는 없다.

공매 제도가 도입된 지 수개월에 불과하고 해당 물량이 아직 감정평가·현황조사 단계에 있는 만큼 현재의 낙찰 0건만으로 제도의 성과를 단정하기에는 이른 측면도 있다.

◇ 50건 이상 임대인 추가심사…거절 0건

신규 보증 부실을 사전에 차단하기 위한 추가심사에서도 현재까지 보증 거절 실적은 없었다.

HUG는 지난해 6월 27일부터 전세보증에 50건 이상 가입된 다주택 임대인을 대상으로 추가심사를 시행하고 있다.

추가심사를 통해 보증이 거절되는 경우는 두 가지다.

우선 매매계약과 전세계약이 동시에 진행되면서 전세보증금이 임대인의 주택 매입금액 이상인 무자본 갭투자 거래가 해당한다.

또 임대인의 평균 전세가율이 80%를 초과하면서 최근 3년 내 대위변제 이력이 있는 경우에도 보증을 거절하도록 했다.

그러나 제도 시행 이후 올해 7월 말까지 추가심사를 통한 보증 거절 건수는 0건이었다.

HUG는 이에 대해 전세가율 기준을 100%에서 90%로 낮추는 등 전세보증 제도 개선으로 다주택 임대인의 재무건전성이 개선된 결과라고 설명했다.

실제로 전세보증 가입 건수가 50건 이상인 다주택 임대인의 평균 전세가율은 2023년 말 90%에서 2024년 말 82.3%, 2025년 말 79.9%, 올해 7월 77.2%까지 낮아졌다.

또 상습채무불이행자 등 악성 임대인은 채무를 모두 갚기 전까지 전세보증 발급 자체가 금지된다. 이에 따라 추가심사 단계에서 거절된 사례가 없다는 사실만으로 제도의 실효성을 판단하는 데는 한계가 있다.

다만 HUG가 국회에 제출한 자료에는 실제 추가심사를 받은 임대인이 몇 명인지, 이 가운데 무자본 갭투자 또는 평균 전세가율 80% 초과와 최근 3년 대위변제 이력 조건을 충족한 사례가 얼마나 있었는지는 별도로 제시되지 않았다.

추가심사가 실제로 어떤 규모로 운영되고 있는지를 판단할 수 있는 분모가 빠진 셈이다.

◇ 상위 20명에 1조3077억원…미회수 7825억원

대위변제액은 일부 다주택 채무자에게 집중돼 있었다.

7월 말 기준 다주택 채무자 5528명 가운데 대위변제액 상위 20명에게 HUG가 대신 지급한 전세보증금은 6381건, 1조3077억원이었다.

전체 다주택 채무자의 0.36%에 해당하는 20명에게 전체 다주택 채무자 대위변제액의 19.2%가 집중된 것이다.

HUG가 상위 20명에게서 회수한 금액은 5250억원이며 미회수 잔액은 7825억원으로 집계됐다.

다만 미회수 잔액은 현재까지 HUG가 돌려받지 못한 구상채권 잔액으로 향후 회수 절차가 진행될 수 있어 확정 손실액과 동일하게 볼 수는 없다.

상위 20명 가운데 대위변제액이 1000억원을 넘는 채무자도 4명으로 나타났다.

대위변제액이 가장 많은 채무자는 770건, 1431억원의 대위변제가 이뤄졌으며 이 가운데 966억원이 미회수 상태였다. 이어 1118억원, 1059억원, 1025억원 규모의 대위변제가 이뤄진 채무자가 뒤를 이었다.

특히 대위변제액 기준 11위 채무자는 490억원 가운데 회수액이 48억원에 그친 것으로 나타났다.

한편, 국회가 HUG에 '다주택 채무자 전체 대위변제 및 채권 회수 실태'를 요구했지만 제출자료에는 다주택 채무자 5528명 전체에 대한 회수액이나 회수율은 별도로 제시되지 않은 것으로 전해졌다.

전여송 로이슈(lawissue) 기자 arrive71@lawissue.co.kr