[로이슈 진가영 기자] 임대차계약을 체결하게 되면 임대인은 보증금을 받고 본인 소유의 목적물을 임차인에게 대여해주며, 임차인은 임대인의 목적물에서 계약 기간 동안 살 권리를 얻는다.

그러나 상호 합의 하에 계약을 체결했음에도 임대인이 계약 기간 만료 전 임의로 퇴거를 요청하는 등 곤란한 요구를 한다면, 임차인의 입장에서는 주거 생활을 침해당하는 상황이 발생하게 된다.

이러한 사태를 미리 방어하고 주거생활을 안정을 보장하기 위하여 주거용 건물의 임대차에 관해서는 주택임대차보호법에 따른 특례가 규정되어 있다.

임대인과 임차인간의 임대차계약 기간은 기본적으로 2년으로 설정한다. 만약 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 계약 기간을 정했다 해도 주택임대차보호법 제4조에 따라 계약 기간은 2년으로 간주한다.

그러나 임대차계약 기간이 종료되었다 하더라도 임차인이 보증금을 반환받지 못했다면, 법률에서는 보증금 반환이 이루어질 때까지는 임대차관계가 지속되는 것으로 본다.

또한 ▲ 임대인이 임대차계약 기간 종료 최소 2개월에서 최대 6개월 전 사이에 임차인에게 갱신거절 통지를 하지 않았거나 ▲ 계약조건을 변경하지 않을 시 계약을 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 않는다면, 해당 기간이 지난 뒤 기존 임대차계약과 동일한 조건으로 다시 임대차계약이 체결된 것으로 간주한다.

이는 임차인이 임대차계약 기간이 종료되기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우 역시 마찬가지이며, 이를 ‘묵시적 갱신’이 발생했다고 한다. ‘묵시적 갱신’에 따른 임대차계약의 존속 기간 역시 2년으로 본다.

다만 임차인은 해당 계약에 대해 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임차인이 묵시적 갱신에 따른 계약해지를 통지한다면 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월 뒤에 효력이 발생하게 된다.

더불어 임차인은 1회에 한해 계약갱신요구권 행사가 가능하다.

임차인의 계약갱신요구권에 따라 임대인이 임대차계약을 갱신하기로 했다면 이전 임대차계약과 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금에 대해서는 5%의 범위 내에서 증감할 수 있다.

여기에 더해, 임대인은 임차인이 계약 갱신을 요구할 시 정당한 사유 없이는 임차인의 갱신 요구를 거절하지 못한다.

단, 임대인이 모든 갱신 요구를 거절할 수 없는 것은 아니다. 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 임차인이 ① 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있을 때 ② 거짓이나 그 외 부정한 방법으로 임차했을 때 ③ 임대인의 동의 없이 목적물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손했을 때 ④ 임차안 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 못할 경우에 대해서는 임차인의 계약 갱신 요구 거절이 가능하다.

그 외에도 ▲ 건물의 노후화로 인해 안전사고 우려가 있어 철거나 재건축이 이루어지거나 ▲ 임대인 혹은 임대인의 직계존속, 직계비속이 해당 목적물에 실거주하려 할 때, ▲ 그 외 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우에 대해서도 임대인은 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있다.

기본적으로 주택임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하는 방향으로 설정되어 있지만 실제 실무 과정에서는 임차인의 과실 등의 사유로 인하여 계약 갱신 등이 불가한 상황이 흔히 발생하기도 한다.

혹시라도 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권 행사를 고려하고 있는 임차인이라면 갱신 거절 사유에 해당되는 요건이 존재하는지 미리 확인해야 한다.

또한 갱신 거절 사유에 해당되지 않음에도 임대인 측에서 갱신 요구를 거절한다면 부동산 법률 자문을 받아 어떻게 대응하는 것이 좋을지를 모색해보아야 한다.

도움말 법무법인 일로 문건일 대표변호사

진가영 로이슈(lawissue) 기자 jky197@lawissue.co.kr