[로이슈 진가영 기자] 전·월세 계약을 맺은 뒤 예상치 못한 직장 이동이나 결혼, 이사 등의 사정으로 계약기간을 채우지 못하는 사례가 늘고 있다. 이 과정에서 가장 많이 발생하는 분쟁이 바로 임대차계약중도해지와 보증금 반환 문제다. "집을 비워주면 바로 보증금을 받을 수 있는지", "새로운 세입자를 구해야만 반환받을 수 있는지"를 둘러싸고 임대인과 임차인 간 갈등이 이어지는 경우도 적지 않다.

주택임대차계약은 원칙적으로 약정한 계약기간 동안 효력이 유지된다. 따라서 임차인이 개인적인 사정만으로 계약을 중도 해지하는 경우에는 임대인이 이에 반드시 동의해야 하는 것은 아니다. 임대인의 동의 없이 일방적으로 계약을 종료한다고 해서 곧바로 보증금 반환을 요구할 수 있는 것은 아니다.

다만 실무에서는 임대인과 임차인이 합의해 계약을 종료하거나, 새로운 임차인을 구해 임대인과 새로운 계약이 체결되는 방식으로 중도해지가 이루어지는 사례가 많다. 이 경우에는 합의 내용에 따라 보증금 반환 시기와 중개보수 부담 등을 함께 정하는 경우가 일반적이다.

반면 계약기간이 끝났음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우에는 상황이 달라진다. 임차인은 계약 종료 의사를 적법하게 통지한 뒤 임차권등기명령을 신청하거나 보증금 반환청구소송 등 법적 절차를 통해 권리를 행사할 수 있다. 특히 이사를 해야 하는 상황이라면 대항력과 우선변제권을 유지하기 위한 절차를 함께 검토하는 것이 중요하다.

최근에는 전세사기와 역전세 문제의 영향으로 보증금 반환 분쟁이 증가하면서 임대차계약 종료 시 권리 보호에 대한 관심도 높아지고 있다. 일부 임차인은 "계약이 끝났으니 바로 강제집행이 가능하다"고 오해하기도 하지만, 실제로는 계약 종료 여부와 보증금 반환 의무, 판결이나 집행권원의 확보 여부 등을 종합적으로 검토해야 한다.

또한 인터넷에는 "새 임차인만 구하면 언제든 계약을 해지할 수 있다"거나 "임대인은 무조건 보증금을 즉시 반환해야 한다"는 식의 단편적인 정보도 적지 않다. 그러나 중도해지는 계약 내용과 당사자의 합의 여부, 계약 종료 시점 등에 따라 법률관계가 달라질 수 있으므로 개별 사안에 대한 검토가 필요하다.

임대차계약은 계약서의 특약 내용과 계약 종료 과정에서 주고받은 문자메시지, 내용증명, 보증금 반환 약속 등도 중요한 증거가 된다. 분쟁이 예상된다면 감정적으로 대응하기보다 관련 자료를 체계적으로 확보하고 법률상 권리 행사 절차를 확인하는 것이 바람직하다.

임대차계약중도해지는 계약기간과 합의 여부에 따라 법률관계가 달라질 수 있으며, 보증금 반환 역시 일률적으로 판단할 수 있는 문제가 아니다. 계약 종료 절차와 임차인의 권리 보호 방안을 함께 검토해 적법한 절차에 따라 대응하는 것이 불필요한 분쟁을 줄이는 방법이다.

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진가영 로이슈(lawissue) 기자 jky197@lawissue.co.kr