[로이슈 전용모 기자] 대법원 제2부(주심 대법관 권영준)는 한국공인중개사협회 상대 공제금 등 청구 사건 상고심에서 피고 보조참가인이 공인중개사로서의 의무를 모두 이행했다(원고패소)보고 원고의 청구를 기각한 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원(서울중앙지법)에 환송했다(대법원 2025. 12. 4. 선고 2024다305087 판결).

대법원은 원심의 판단에는 공인중개사법이 요구하는 개업공인중개사의 확인ㆍ설명의무에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다며 파기환송했다.

임대인은 다세대주택(2층~5층) 및 오피스텔(6층~8층) 등으로 이뤄진 건물을 건축한 뒤 2013. 11. 4. 3층 G호와 5층 H호를 포함한 이 사건 건물의 구분건물 23개를 공동담보 우리은행에 채권최고액 18억짜리 근저당권 설정등기를 마쳐주었다.

이후 임대인은 원고 미래신용정보주식회사 사내 근로복지금(이하 원고법인, 3층 G호)과 원고 K에게(5층 H호) 임대차보증금 각 6천만에 임대했다.

피고 보조참가인은 개업공인중개사로 이 사건 임대차 계약을 중개했다. 당시 피고 보조참가인은 각 중개대상물 확인·설명서에 중개대상물이 공동주택이 아닌 단독주택으로 표시했고, 권리관계란에 중개 대상물에 채권최고액 18억원의 근저당권이 설정돼 있다는 내용을 기재했다.

그러나 실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항은 공란으로 뒀다. 이후 해당 건물에 대해 임의 경매가 개시되어 2022. 1. 4. 매각됐다. 2022. 3. 3. 열린 배당기일에서 실제 배당할 금액 1,976,958,872원 중 550,000,000원이 위 구분건물들에 관하여 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권을 보유한 임차인들에게 제1순위로 배당되고 그 나머지가 이 사건 공동근저당권의 근저당권자 등에게 배당됐다

원고 법인은 배당을 못 받고, 원고 K는 5억5천만 원 중 2,500만 원을 배당받았다.

-원고들은 피고 보조참가인이 중개대상물에 대한 확인·설명 의무를 제대로 이행하지 않아 임대차보증금을 회수하지 못하는 피해를 입었다며, 피고 보조참가인의 손해배상책임을 보장하기 위한 공제사업을 하는 피고 한국공인중개사협회(피고)를 상대로 공제금을 청구하는 소를 제기했다.

(쟁점사안) 개업공인중개사는 중개대상물의 부동산등기부에 표시된 공동저당권의 권리관계를 확인·설명하는 것에 그치지 않고 공동저당권이 설정된 임대의뢰인 소유의 다른 세대의 부동산등기부에 표시된 선순위 권리도 확인·설명할 의무가 있는지.

1심(서울중앙지방법원 2024. 2. 2. 선고 2022가단5382472 판결)은 피고는 원고법인에게 3600만 원(청구 4800만 원), 원고 K에게 2100만 원(청구 2800만 원) 및 위 각 돈에 대하여 2023. 2. 28.부터 2024. 2. 2.까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 각 지급하라고 판결했다. 원고들의 나머지 청구를 각 기각했다.

원심(2심 서울중앙지방법원 2024. 10. 25. 선고 2024나12957 판결)은 피고 패소부분을 취소하고 그 취소부분에 해당하는 원고들의 청구를 기각했다.

원심은, 피고 보조참가인이 중개대상물에 근저당권이 설정돼 있는 것을 확인·설명했고, 다세대주택은 다가구주택과 달리 임대차계약을 중개할 때 임차의뢰인에게 다른 세대의 임대차 현황에 관한 상황을 확인해 고지할 의무가 없으므로, 피고 보조참가인은 공인중개로사로의 의무를 모두 이행했다고 판단했다.

대법원은 다세대주택 건물 중 임대의뢰인 소유의 특정세대에 대한 임대차계약을 중개하는 공인중개사는 중개대상물 및 그 건물 중 임대의뢰인 소유의 다른 세대에 공동저당권이 설정돼 있는 경우, 중개 대상물의 경매대가 중 중개대상물이 분담할 피담보채권액을 제외한 나머지 부분을 통해 임차의뢰인이 임대차보증금을 제대로 회수할 수 있는지 판단하는 데 필요한 권리관계 등에 관한 정보나 자료를 성실하고 정확하고 제공할 의무가 있다고 판단했다.

-동일인이 다세대주택 여러 세대를 소유한 경우에는 다세대주택 건물 중 공동저당권이 설정된 임대의뢰인 소유의 다른 세대에도 임차인이 있을 가능성이 크므로, 공인중개사는 임대의뢰인에게 다른 세대에 임대차 계약을 체결하고 거주하는 임차인이 있는지 확인하고 임차인이 있다면 그 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구해 이를 확인 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시해야 한다.

그런데도 피고 보조참가인은 공동저당권이 설정된 다른 구분건물의 부동산등기부에 표시된 선순위 권리가 있는지 확인한 내용을 기재하지 않았다. 다른 구분건물에는 상당수의 임차인이 있을 것임을 충분히 알 수 있었다고 보임에도 임대인에게 관련 자료를 요구해 확인 한 다음 원고들에게 설명하고 자료를 제시하지 않았다. 따라서 고의나 과실로 공인중개사로서의 확인·설명 의무를 위반했다고 볼 여지가 크다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr