[로이슈 전용모 기자] 창원지법 제2-3민사부(재판장 김은엽 부장판사, 김주미·박애경 판사)는 2025년 9월 25일 1가구 2주택에서 비과세 혜택을 보기 위해 주택 처분을 의뢰했으나 양도소득세를 내게 된 사안에서, 부동산 매매계약에서 공인중개사의 과실로 인한 손해배상책임을 인정한 판결을 선고했다.

항소심은 1심 판결은 이와 결론을 일부 달리해 부당하다며 원고의 항소를 일부 받아들여 이를 취소했다.

원고의 피고들에 대한 각 나머지 항소는 기각했다. 소송 총비용 중 80%는 원고가 나머지는 피고들이 각 부담한다. 급전지급 부분은 가집행 할 수 있다.

원고는 2017. 10. 18. 김해시 E아파트 F호(이하 ‘이 사건 제1 주택’)에 관하여 원고 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.

원고의 배우자 G는 2016. 7. 21. 김해시 K호(이하 ‘이 사건 제2 주택’)를 매수하고, 2019. 1. 31. 매매대금 잔금을 지급한 후 2019. 3. 19. G 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.

원고는 공인중개사인 피고 B의 중개로 2022. 3. 1. I에게 이 사건 제1 주택을 505,000,000원에 매도하는 계약(이하 ‘이 사건 매매계약’)을 체결했고, 2022. 3. 14. I에게 소유권이전등기를 마쳐 주었다.

원고는 이 사건 제1 주택 처분행위와 관련하여 김해세무서로부터 양도소득세 53,107,645원을 납부할 것을 고지받았다.

피고 C(이하 ‘피고 협회’)는 피고 B와 공제금액을 100,000,000원으로 하여 공인중개사법에 따라 피고 B이 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 거래 당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에 공제 가입금액의 한도 내에서 피해자에게 공제금을 지급하기로 하는 내용의 공제계약(이하 ‘이 사건 공제계약’)을 체결했다.

원고는 피고들은 공동해 원고에게 양도소득세 53,107,645원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 주장하며 손해배상 청구소송을 제기했다.

사실은 이 사건 제2 주택의 잔금 지급일인 2019. 1. 31.부터 3년 이내에 이 사건 제1 주택을 처분해야 이 사건 비과세 혜택을 받을 수 있는 것인데, 원고는 비과세 혜택을 받지 못하고 53,107,645원에 이르는 양도소득세를 납부하게 됐다.

원고는, 그런데 피고인 B는 이 사건 제2 주택의 등기일을 기준으로 3년 이내에 이 사건 제1 주택을 매매하면 이 사건 비과세 혜택을 받을 수 있는 것처럼 원고에게 안내했고, 비과세 혜택에 대하여 직접 알아보거나 세무사 등 전문가에게 정확하게 확인해 보도록 조언하지 않은 채 이 사건 매매계약을 중개했는데, 이는 공인중개사로서 필요한 설명의무를 다하지 아니하고 선량한 관리자의 주의로 성실하게 중개행위를 하여야 할 중개업자의 의무를 위반한 것에 해당한다고 주장했다.

피고 B는 공인중개사는 당사자에게 양도소득세, 비과세 혜택 등에 대해서까지 확인하거나 설명할 의무가 없고, 오히려 피고 B는 원고에게 양도소득세에 관하여 세무서에 따로 문의해보라고 이야기하기도 했으므로, 공인중개사로서 설명의무 내지 선량한 관리자의 주의의무를 위반한 사실이 없다고 항변했다.

피고 협회 역시 공인중개사는 조세전문가가 아닌 이상 양도소득세에 관한 설명의무가 없고, 공인중개사법 제25조 및 동법 시행령 규정에서 공인중개사가 확인, 설명하여야 할 사항으로 규정한 중개대상물에 관한 사항에도 부동산의 취득으로 인한 세금 및 세율은 포함되지 않으므로, 피고 B에게는 이 사건 매매계약의 중개행위에 관한 과실이 존재하지 않는다고 주장했다.

◇부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있다(대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결 등 참조). 부동산중개업자는 비록 그가 조사·확인하여 의뢰인에게 설명할 의무를 부담하지 않는 사항이더라도 의뢰인이 계약체결 여부를 결정하는 데 중요한 자료가 되는 사항에 관하여 그릇된 정보를 제공하여서는 안되고, 그릇된 정보를 제대로 확인하지도 않은 채 마치 그것이 진실인 것처럼 의뢰인에게 그대로 전달하여 의뢰인이 그 정보를 믿고 상대방과 계약에 이르게 되었다면, 부동산중개업자의 그러한 행위는 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 중개업자의 의무에 위반된다(대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다42836 판결 등 참조).

재판부는 특별한 사정이 없는 한 피고 B은 공인중개사법 제30조 제1항에 의하여, 피고 협회는 이 사건 공제계약에 의하여, 공동하여 원고에게 위 양도소득세 상당 금액의 손해를 배상할 책임이 있다고 판단했다

피고가 적어도 원고에게 ‘등기일을 기준으로 비과세 혜택 기간을 따지는 것이 확실하지 않을 수 있다’, ‘조세 전문가에게 정확히 확인할 필요가 있다’라는 이야기를 하여 원고로 하여금 비과세 혜택의 목적을 달성할 수 있도록 조력하여야 할 의무가 있다 할 것인데, 피고 B가 이러한 주의의무를 제대로 이행하지 아니한 결과 원고는 비과세 혜택을 받을 수 있는 기간 내에 이 사건 제1 주택을 처분하지 못했다.

이 사건 비과세 혜택을 받을 수 있는 기간 내인 2021. 12.경 이 사건 제1 주택을 매수하려는 사람이 있었으나, 당시 원고는 비과세 혜택 기간이 2022. 3.까지라고 생각하고 매매계약을 체결하지 않았는데, 만일 비과세 혜택을 받을 수 있는 기간이 2022. 1. 30.까지임을 알았다면 위 기간 내에 이 사건 제1 주택을 처분할 수 있었을 것으로 보인다.

다만 양도소득세의 부과 여부, 비과세 혜택 기간 등에 관하여 확인하여야 할 주된 의무와 책임은 주택 소유자인 원고에게 있는 점, 원고는 피고 B에게 이 사건 제1 주택의 매매를 의뢰한 후 이 사건 비과세 혜택 기간이 끝나기 전까지 직접 세무전문가에게 자문을 구하는 등 정확한 비과세 혜택 기간을 별도로 확인해 볼 충분한 시간이 있었음에도 이를 하지 않은 점 등 제반 사정을 고려, 피고들의 책임을 전체의 20%로 제한하기로 했다.

따라서 피고들은 공동하여 원고에게 손해배상금 10,621,529원(= 53,107,645원 ×20%)과 이에 대하여 피고 B는 이 사건 소장 부본 송달일 다음 날인 2023. 11. 21.부터, 피고 협회는 이 사건 공제계약에서 정한 바에 따라 이 사건 소장 부본 송달일인 2023. 11. 17.부터 60일이 경과한 날인 2024. 1. 17.부터 각 피고들이 항소심 판결 선고일인 2025. 9. 25.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr