[로이슈 전용모 기자] 대법원 제2부(주심 대법관 오경미)는 공항 면세사업자들인 원고가 임대인인 피고 한국공항공사를 상대로 제기한 임대료 반환청구 소송 상고심에서, 원심판결 중 2020. 4. 6.부터 2020. 8. 31.까지 차임 관련 부당이득반환청구에 관한 원고들 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원(서울고법)에 환송했다(대법원 2025. 5. 1.선고 2024다293580 판결).

원고들의 나머지 상고와 피고의 상고를 모두 기각했다.

원고 주식회사 A, 원고 주식회사 B는 각 2016년경 각각 C공항, D공항의 면세사업자로 선정된 후 피고(한국공항공사)로부터 면세점 용도로 각각 임차해 면세점을 운영하고 있는 회사이다.

코로나19상황이 나아지지 않자 원고들의 요청으로 피고는 2020. 3. 27. 원고들에 대해 2020. 4. 30.까지 휴점기간 연장을 승인했다.

국토교통부는 2020. 4. 6. 국제선을 인천국제공항으로 일원화하는 조치를 발표했고, 그에 따라 C 및 D공항의 국제선 청사가 완전히 폐쇄됐으며, 원고들이 운영하는 면세점의 운영도 중단됐다.

이에 원고들은 피고에게 국제선 운항이 정상화되어 면세점 영업이 재개될 때까지 임대료를 전액 면제해 줄 것을 요청했으나, 피고는 이를 거절했다.

하지만 국토교통부의 조치에 따라 피고는 원고들에게 2020. 3.부터 2020. 8.까지 임대료 중 50%를 감액하고, 2020. 9. 이후의 임대료를 면제했다.

원고들은 피고에게 임대료의 50%가 감액된 2020. 4. 6.부터 2020. 8. 31.까지 기간 동안의 임대료에 대해서도 전액면제조치를 취해달라는 상업시설 임대료 면제신청서를 제출했다.

원고들은, ① 2020년 3월분 차임에 관하여 원고들의 차임감액청구권 행사에 따라 매출액에 따른 품목별 영업요율을 적용한 금액으로 감액되었다고 주장하면서 기지급 차임과의 차액 상당 부당이득반환을 구하고, ② 2020년 4월분부터 2020년 8월분까지 차임에 관하여 주위적으로는 차임지급거절권의 행사 또는 민법 제537조의 이행불능 법리에 따라, 예비적으로는 차임감액청구에 따라 전액 면제 내지 감액되었다고 주장하면서 기지급 차임 상당 부당이득반환을 구했다.

이에 대하여 원심(서울고등법원 2024. 8. 29. 선고 2023나2045140 판결)은 원고들의 차임감액청구권 행사에 의하여 차임감액청구의 효력이 발생한 2020. 3. 10.경(원고 A의 경우) 또는 2020. 3. 17.경(원고 B의 경우)부터 각 공항의 국제선 청사가 폐쇄되기 이전까지의 이 사건 각 임대차계약상 차임은 50%, 위 각 청사가 폐쇄된 2020. 4.부터 2020. 8.까지 차임은 70% 감액되어야 한다고 판단하여 2020년 3월분 차임 관련 부당이득반환청구를 기각하고, 2020년 4월분부터 2020년 8월분까지 차임 관련 부당이득반환청구를 일부 인용했다.

대법원은 2020년 3월분 차임관련 부당이득반환청구 부분을 기각한 원심판단에 차임감액비율에 관한 법리를 오해하거나 필요한 심리를 다하지 않아 판결에 영향을 미친 잘못이 없다고 수긍했다.

또 2020년 4월분부터 8월분까지 차임 관련 부당이득반환청구 부분에 대해 2020. 4. 1.부터 2020. 4. 5.까지 차임관련 부당이득반환청구에 관한 원고들의 '주위적 주장'을 받아들이지 않은 원심의 판단에 차임지급거절권, 민법 제537조의 채무자위험부담주의, 사정변경의 원칙 등에 관한 법리를 오해하거나 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 없고, 이 부분 청구에 관한 원고들의 '예비적 주장'을 받아들여 민법 제628조에 따른 차임감액청구권 행사를 인정하고 해당 기간 차임을 70%로 감액한 원심의 판단을 인정했다.

그러나 대법원은 2020. 4. 6.부터 2020. 8. 31.까지 차임 관련 부당이득반환청구에 관하여 차임이 전액 면제되었다는 원고들의 주위적 주장을 받아들이지 않은 원심 판단은 수긍하기 어렵다고 했다.

-임대인은 민법 제623조에 따라 임차인이 목적물을 사용ㆍ수익할 수 있는 상태로 목적물을 임차인에게 인도하여야 하고, 임대차 기간 중 그러한 상태를 유지시킬 의무를 부담한다. 어떠한 상태가 사용․수익에 적합한 상태인지 여부는 임대차목적물의 통상적인 사용방법을 중심으로 하되, 단순히 물리적인 사용․수익 가능성뿐만 아니라, 임대차의 목적과 유형, 거래 관행, 계약의 내용을 통해 드러난 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 한다.

이 사건 각 임대차계약의 내용에 따라 임대인인 피고는 임차인인 원고들이 이 사건 각 임대차목적물을 면세점 용도로 사용ㆍ수익할 수 있는 상태로 유지시켜 줄 의무가 있다고 보아야 한다.

피고는 임대인으로서 단순히 면세점 영업을 위한 물리적 공간을 제공하는 데에서 나아가 원고들의 면세점 운영에도 관여했는데, 이는 통상적인 임대차계약과 다른 특별한 사정이다.

2020. 4. 6.부터 2020. 8. 31.까지 이 사건 각 임대차목적물에 관하여 당초 목적인 면세점 용도로 사용․수익할 수 없는 상황이 발생한 것은, 임차인인 원고들이 임대인인 피고의 약정에 따른 급부의 이행이 실현되리라 기대할 수 없는 경우에 해당한다. 또한 그 급부불능이 일정한 기간에 한정된 것이라 하더라도 해당 기간에 있어서는 종국적 이행불능이라고 평가할 수 있다.

종국적으로 이행불능이라고 평가하기 위하여 반드시 임대차계약의 종료나 임대차계약관계의 소멸이 전제되어야 하는 것은 아니다.

-피고는 2020. 4. 6.부터 2020. 8. 31.까지 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 이 사건 각 임대차계약에 따른 임대차목적물 사용․수익상태 제공의무를 이행할 수 없게 되었으므로 민법 제537조에 따라 임대인인 피고는 임차인인 원고들에 대하여 임대차목적물 사용․수익상태 제공의무가 이행불능이 된 기간에 대한 차임을 청구하지 못하고, 이미 지급한 차임은 부당이득으로서 반환해야 한다.

그런데도 원심은 이 사건 각 임대차계약에 따른 피고의 의무가 이행불능에 이르렀다거나 민법 제537조에 따라 피고가 원고들에게 임대료를 청구할 수 없다고 볼 수 없다고 판단했다. 이러한 원심 판단에는 임대인의 사용․수익상태 제공의무의 이행불능, 민법 제537조의 채무자위험부담주의에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 원고의 이 부분 상고이유는 이유 있다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr