[로이슈 전용모 기자] 부산지법 제4-2민사부(재판장 이미경 부장판사, 이보람·김윤희 판사)는 2025. 4. 16. 원고(주식회사 D, 대표자 사내이사 변OO)가 피고(주식회사 S, 대표자 사내이사 박OO)를 상대로 제기한 건물인도 청구소송(본소), 피고(반소원고)가 원고(반소피고)를 상대로 제기한 매매대금 청구소송(반소) 항소심에서, 원고의 본소청구는 이유 있어 이를 인용하고, 피고의 반소청구는 이유 없다며 이를 기각했다.

제1심판결(부산지법 서부지원 2024. 8. 13.선고 2023가단103909본소, 2024가단111297반소/원고 일부 패소)은 이와 결론을 달리해 부당하므로 이 법원에서 원고와 피고가 확장·감축한 청구를 포함해 1심 판결을 변경했다.

재판부는 "피고(반소원고, 이하 '피고'라 한다)는 원고(반소피고, 이하 '원고'라한다)에게 부산 사하구 장림동 460-3 공장용지 및 건물을 인도하고 3,280만 원(=약정지연이자 780만 원+2022. 10. 1.부터 2023. 2. 28.까지 미지급 차임 2,500만 원)을 지급하며, 2023. 3. 31.부터 위 건물 인도 완료일까지 월 500만 원(=차임 내지 불법점유에 따른 손해배상금)의 비율로 계산한 돈을 지급하라(가집행 가능)"고 판결을 선고했다. 소송총비용은 본소, 반소를 합해 피고가 부담한다.

(원고와 피고 사이의 매매계약의 체결) 원고는 2021. 1. 27. 피고와 사이에 원고 소유 각 부동산을 피고에게 31억 8000만 원에 매도하되, 계약금 1억 2000만 원, 중도금 4억 8000만 원은 2021. 5. 24.까지, 잔금 25억 8000만 원은 2021. 5. 31.까지 각 지급하기로 하는 내용의 매매계약을 체결했다.

이 사건 매매계약 제6조는 "매도인 또는 매수인이 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해지 할 수 있다. 그리고 계약당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금은 손해배상의 기준으로 본다"고 정하고 있다. 계약금 1억 2000만 원은 이 사건 매매계약 체결 이전인 2020. 12. 28.경 이미 지급을 완료한 상태였다.

(원고와 피고 사이의 임대차계약 체결) 이 사건 매매계약 체결일과 같은 날, 피고는 원고로부터 이 사건 건물 중 1층과 2층 사무실을 임대차보증금 8,000만 원, 월 차임 500만 원에 임차하기로 하는 임대차계약을 체결했다. 피고는 이 사건 임대차계약 체결일 이전인 2021. 1. 25. 임대차보증금 8,000만 원을 이미 지급한 상태였고, 그 무렵 원고로부터 이 사건 이 사건 임대차계약의 목적물을 포함한 이 사건 건물을 인도받았다.

(피고의 중도금 및 잔금 지급지체와 지급확약서의 작성) 피고는 변경된 잔금일인 2021. 6. 30.까지도 중도금과 잔급을 지급하지 못했고, 2021. 7. 1.'잔금일을 2021. 7. 30.로 변경하고 이로 인한 연체이자 금액 500만 원은 2021. 7. 30. 잔금일에 잔금과 별도로 원고에게 지급할 것을 약정한다'는 취지의 지급확약서를 작성해 주었다.

피고는 잔금일 하루 전인 7. 29. '잔금일을 2021. 9. 30.로 변경하고 이로 인한 연체 이자금액 월 500만 원은 매월 말일 지불 약정함'이라는 내용의 자급확약서를 원고에게 교부했다. 위 확약서에 피고는 '2021. 9. 30.까지 잔금 완납 불이행 시 2021. 10. 15.까지 공장을 비울 것을 확약한다'고 수기로 추가 기재했다. 피고는 2021. 10. 30. 위 2021. 7. 29.자 지급확약서에 '잔금일을 2021. 11. 17.로 변경하는 것을 쌍방 약정한다'고 수기로 추가 기재했다.

(원고와 피고 사이의 변경 매매계약서의 작성 및 피고의 약정서 작성) 피고가 위 변경된 잔금일인 2021. 11. 17.에도 중도금 및 잔금을 지급하지 못하자, 원고와 피고는 이 사건 매매계약의 계약금을 1억 2000만 원에서 2억 4000만 원으로 증액하되, 부족분은 임차보증금에서 받은 8,000만 원을 이에 충당하고, 추가로 4,000만 원을 2021. 12. 21.까지 지불하며 중도금은 없이 잔금 29억 4000만 원을 2022. 2. 28.까지 지불하기로 하는 내용의 변경된 매매계약서를 작성했고, 원고는 위 변경된 계약내용에 따라 2021. 12. 2.부산 사하구청장에게 부동산거래변경신고를 했다.

피고는 이 사건 변경 매매계약에 따라 2021. 12. 21. 원고에게 4,000만 원을 지급했다.

피고는 2022. 2. 24. '잔금일을 2022. 4. 29.로 연장 변경하여 지급할 것을 약정한다. 단 현재 입주중인 임차인은 잔금 지급후 60이내 명도하기로 하고, 계약만료기간(2022. 3. 25.)전 명도하면 월 임대료를 잔급지급까지 피고가 부담하기로 확약한다. 매매잔금을 2022. 4. 29.까지 완납 불이행 시 15일 이내로 아무 조건 없이 공장을 비울 것을 확약한다.'내용의 약정서를 작성해 주었다.

피고는 2022. 5. 27. '①2022. 6. 30.까지 공장사용료 및 연체부담금 5,000만 원을 원고에게 지급하는 조건으로, ②잔금일 2022. 4. 29.을 2022. 9. 30.자로 연장변경하기로 한다. 2022. 6. 30. 5,000만 원 지급 불이행 시 계약해제 및 아무 조건 없이 2022. 7. 20.까지 공장을 비울 것을 확약한다. 피고는 ①항 금액지불 완납하고, 2022. 9. 30.까지 매매잔금 지불 불이행 시 아무조건 없이 2022. 10. 20.까지 공장을 비울 것을 확약한다.'내용의 약정서를 원고에게 교부했다.

(피고의 약정 지연이자 및 차임 지급내역) 피고는 원고에게 2021. 5. 31.경부터 2022. 6. 30.경까지 총 8,500만 원 상당의 약정 지연이자를 지급했다.

피고는 원고에게 이 사건 임대차계약에 따라 2022. 9.분까지의 차임은 지급했으나 2022. 10.부터의 차임은 지급하지 않고 있다.

(원고의 이 사건 매매계약의 해지 통지) 원고는 '부동산 매매계약에 대한 해지의 건'이라는 제목으로, '이 사건 매매계약에 대하여 수차례 약속이행과 그 이행에 대한 계약서를 6~7회간 약정을 반복하고 기간연장을 해오며 최종 2022. 9.말까지 추가 약정을 했으나 더 이상 불필요함을 판단하여 이 사건 매매계약에 대한 것을 종료통보하오니 2022. 11. 15.까지 명도하시기를 바라며 명도를 하지 않을 시에는 지금까지의 손해배상에 따른 민,형사적으로 대응하겠으니 차질 없이 이행하길 바란다.'취지의 내용증명우편을 피고에게 보냈고, 그 무렵 피고에게 송달됐다.

(당사자의 주장) 원고는 이 사건 매매계약은 피고의 매매대금 미지급을 원인으로 2022. 11. 17.자 내용증명우편 송달로써 해제되었고, 이 사건 임대차계약도 피고의 차임 연체로 해지 됐다. 따라서 피고는 원고에게 ①이 사건 건물을 인도하고,② 매매대금 지급의무 불이행에 따른 2022. 10. 1.부터 2022. 11. 17.까지 약정 지연이자의 합계약 783만원 상당 및 2022. 10.분부터 2023. 2.분까지 5개월간 임대차계약에 따른 미지급 월 차임 2,500만 원을 지급하고, ③ 이 사건 임대차계약이 종료된 이후로 차임 상당의 부당이득 내지 불법점유에 따른 손해배상으로써 2023. 3. 31.부터 이 사건 건물 인도 완료일까지 월 500만 원의 비율로 계산한 돈을 지급해야 한다고 주장했다.

피고는 이 사건 매매계약이 해제된 이상, 원고는 피고에게 계약해제에 따른 원상회복으로 기지급받은 4,000만 원 및 이에 대한 지연손해금, 임대차보증금 8,000만 원, 이 사건 매매계약이 해제됨으로써 소급 무효가 됨에 따라 지연이자 약정 또한 무효라며 기지급받은 지연이자 합계금 8,500만 원 반환 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 따라서 20022. 10. 1.부터 피고가 이 사건 건물의 사용·수익을 종료한 2022. 11. 17.까지의 미지급 차임 합계 783만 원을 공제한 나머지 2억1073만 원 상당 및 이에 대하여 2025. 1. 17.부터의 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 주장했다.

-이 사건 매매계약은 피고의 매매대금 지급 의무 불이행을 이유로 하여 원고가 2022. 11. 17.자 내용증명우편의 송달로 매매계약 해제의 의사를 표시함으로써 그무렵 해제된 사실, 피고가 이 사건 매매계약에 따른 중도금 및 잔금지급을 계속 연체하자 원고와 사이에 수차례 지급확약서 및 약정서를 작성함으로써 미지급 매매대금에 대한 지연이자 명목으로 잔금 지급일까지 월 500만 원씩 원고에게 지급하기로 약정했다.

(재판부 판단) 특별한 사정이 없는 이상 피고는 원고에게 2022. 10. 1.부터 이 사건 매매계약이 해제된 날인 2022. 11. 17.까지의 약정 지연이자 780만 원을 지급할 의무가 있다.

위 지연이자 약정은 피고가 이 사건 매매계약에 따른 대금 지급 의무를 수차례 불이행했음에도 원고가 곧바로 이 사건 매매계약을 해제하지 않고 피고의 요청에 따라 잔금 지급기일을 연장해 줌으로써 발생한 원고의 손해글 배상해주기 위한 것으로, 이 사건 매매계약과는 별도의 약정이라 할 것이다. 이 사건 매매계약이 해제되어 소급하여 무효가 된다고 하더라도 위 지연이자 약정까지 당연히 소급하여 무효가 된다고 보기 어렵고, 원고가 피고로부터 위 자연이자 약정에 따른 금원을 지급받은 후 이 사건 매매계약이 해제됨에 따라 위 계약 제6조에 따라 계약금을 몰취한다 하더라도 손해배상을 이중으로 받았다고 보기 어렵다.

(이 사건 건물의 인도 청구 및 5개월분의 미지급 차임 청구에 관한 판단) 피고가 이 사건 임대차계약에 따른 차임을 2022. 10.부터 지급하지 않았다. 원고가 피고의 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지하는 의사를 표시한 이 사건 소장 부본이 2023. 4. 3.피고에게 도달한 사실은 기록상 명백하다. 이 사건 임대차계약은 2023. 4. 3.해지되었다. 따라서 특별한 사정이 없는 이상 피고는 원고에게, 이 사건 임대차계약이 해지됨에 따라 이 사건 건물을 인도할 의무가 있고, 원고가 구하는 바에 따라 2022. 10.1.부터 2023. 2. 28.까지의 5개월분 미지급 차임 2,500만 원(=월 500만 원 X 5개월)을 지급할 의무가 있다.

이에 대해 피고는, 이 사건 매매계약이 해제된 2022. 11. 17.이후부터 피고가 이 사건 건물을 실질적으로 사용·수익하지 못해 그 이후부터의 차임은 지급할 의무가 없다고 주장하나, 재판부는, 이 사건 임대차계약이 해지된 2023. 4. 3.이후에도 건물 내부에 피고의 사업을 수행하기 위한 농기계나 설비 등이 보관되어 있는 점, 건물 외부에 피고의 차량이 주차되어 있는 점 등에 비추어 보면, 피고는 2022. 11. 17.이후에도 이 사건 건물을 실질적으로 사용·수익했다고 봤다.

(차임 상당의 부당이득 내지 불법점유에 따른 손해배상 청구에 관한 판단) 이 사건 임대차계약 종료 당시 임대차보증금은 남아 있지 않고, 그럼에도 피고가 이 사건 건물을 계속 점유하는 것은 불법점유에 해당한다. 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약 종료일 이후부터 불법점유에 따른 손해를 배상할 책임이 있다. 이 사건에서 임대차계약 해지 이후의 차임도 월 500만 원으로 추인되므로, 피고는 원고에게 2023. 3. 31.부터 이 사건 임대야계약이 종료된 2023. 4. 3.까지는 월 차임으로, 그 이후부터는 불법점유에 따른 손해배상으로 이 사건 건물 인도 완료일까지 월 500만 원의 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다.

(피고의 상계항변 및 반소청구에 관한 판단) 피고가 원고에게 2021. 12. 21. 지급한 4,000만 원은 이 사건 매매계약이 해지됨으로써 위 계약 6조에 따라 원고에게 귀속된다고 봄이 상당하다며 위 돈의 반환을 구하는 피고의 이 부분 주장은 이유 없다. 또 임대차보증금 8,000만 원 역시 원고에게 귀속된다고 봄이 상당하다며 피고의 이 부분 반환 주장도 배척했다.

피고가 원고에게 매월 500만 원의 지연이자를 지급하기로 한 약정은, 이 사건 매매계약과는 별개이므로, 이 사건 매매계약이 해제되어 소급하여 무효가 된다고 하더라도 위 지연이자 약정의 효력에는 영향이 없다.

이 사건 매매계약의 총 매매대금이 31억 8000만 원임에 반해 이 사건 변경 매매계약에 의한 계약금액은 2억 4000만 원으로, 매매대금의 10%에도 못 미치는 금액인 점, 위 계약금 2억 4000만 원에, 피고가 지연이자 약정에 따라 원고에게 지급한 지연이자 합계금 8,500만 원 및 이 사건에서 추가로 인정된 약정 지연이자 금액 780만 원을 합하여 보더라도, 통상의 부동산 매매계약에서의 계약금액을 크게 초과하지 않는 점 등에 비추어 보면, 피고가 제출한 증거만으로는 이 사건 매매계약의 계약금 상당의 손배배상 예정액이 부당하게 과하다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

피고의 원고에 대한 중도금 반환 채권, 임대차보증금 반환 채권, 약정 지연이자금 반환 채권이 인정되자 않는다. 그와 같은 자동채권이 존재함을 전제로 한 피고의 상계항변은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

한편 이 사건의 승소를 이끈 법무법인(유한) 정인의 황익, 오소망 변호사는 "사건에 대한 분석과 함께 이에 필요한 증거를 조목조목 제출하고 재판부에 정확히 설명한 결과 1심과 다른 완전 원고 승소를 이끌어 냈다"며 재판부에 감사의 마음을 전했다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr