[로이슈 진가영 기자] 자영업자라면 반드시 알아야 하는 법 중 하나가 ‘상가임대차보호법’이다. 장사를 잘 하고 있다가도 건물주와의 갈등으로 인해 삶의 터전을 떠나야 하는 자영업자가 적지 않은 탓에 입법자들은 최근 몇 년 간 임차인의 권리를 크게 보호하는 방향으로 상임법을 개정해 왔다. 현행 상임법에 따르면 기존 5년이던 임차인의 계약갱신요구권이 10년으로 상향되었고 임차인의 권리금 회수 권리가 법제화 되어 정당한 권리 행사의 기회도 보호되고 있다.
하지만 여전히 많은 임차인과 임대인들이 상임법의 내용을 제대로 파악하지 못하 불필요한 갈등을 빚고 있다. 법의 내용을 정확히 알지 못하면 보장된 기회를 놓칠 수 있어 주의해야 한다. 임대차 계약을 체결할 당시부터 스스로 자신의 권리를 보호하기 위해 노력해야 상임법상 임차인의 지위를 제대로 활용할 수 있다.

우선 상가건물 임대차계약을 할 때에도 확정일자를 받는 것이 중요하다. 상가 건물은 주택보다는 보증금이 낮고 월세 비중이 높은 편이지만 보증금이 결코 적은 액수라 할 수 없으므로 임대차 계약을 체결했다면 곧장 사업자등록을 하고 확정일자를 받아야 한다. 보증금에 대한 임차인의 우선변제권은 확정일자를 받은 다음날부터 발생한다.

대부분의 상가 건물은 임대차계약 종료 후 원상복구를 조건으로 한다. 계약이 해지되었을 때 원상복구의 범위에 대한 갈등이 불거질 수 있으므로 인테리어 공사를 본격적으로 진행하기 전, 상가 건물의 원 상태를 사진 등으로 충분히 촬영해 두는 것이 현명하다. 자칫 잘못하면 원래 있던 하자를 물어줘야 하는 상황이 전개될 수 있다.

상임법상 임차인의 계약갱신요구권은 반드시 임대차 기간이 만료되기 6개월 전에서 늦어도 1개월 전까지는 행사해야 한다. 만일 이 기간이 지나도록 임차인도 임대인도 계약 갱신이나 종료에 대해 특별한 의사표시를 하지 않는다면 묵시적 갱신이 진행된다.

계약갱신요구권을 행사할 때에는 임대인에 대한 의사표시를 명확히 하고 증거를 남겨두어야 한다. 법에 정해진 방법은 없지만 대면하여 대화를 하거나 전화 통화를 통해 의사를 밝혔다면 녹음 등을 통해 계약갱신 의사를 밝혔다는 근거를 남겨두어야 한다. 가장 확실한 방법은 내용증명을 발송하는 것이다.
간혹 계약갱신요구권을 행사할 때 임대인의 월 차임 5% 인상 요구를 무조건 받아들여야 하는 것으로 혼동하는 임차인도 있다. 하지만 갱신요구권에 따른 갱신이든 묵시적 갱신이든 갱신된 계약의 임대차 조건은 기존 계약과 동일하게 적용되는 것이 원칙이다. 즉, 임대인의 차임 인상 요구를 수용해야만 계약갱신이 가능한 것이 아니므로 임대인의 무리한 차임 인상 요구를 억지로 수용할 필요는 없다.

로엘법무법인의 정태근 부동산전문변호사는 “상임법이 임차인을 보호하기 위해 여러 유리한 조항을 두고 있기는 하지만 법은 권리 위에 잠자는 자를 보호하지 않으므로 임차인 스스로 자신의 권리를 잘 알고 제대로 사용해야 한다. 정확한 내용을 알지 못하면 권리가 있어도 손해를 볼 수 있기 때문에 분쟁의 예방과 해결을 위해 법률 전문가의 조력을 받기 바란다”고 말했다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr