한편 부동산을 담보로 피고로부터 대출(채권최고액 1억5600만 원)은 받은 D의 채권자인 피고는 이 사건 부동산 등에 관하여 부동산임의경매를 신청했고, 임의경매절차가 진행되었는데 원고는 아무런 배당을 받지 못하게 되자 2021년 7월 6일 이 사건 소(배당이의)를 제기했다.
원고는 "이 사건 부동산의 임차인으로서 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖추었으므로, 주택임대차보호법 제8조에 따라 이 사건 경매절차의 배당금 중 1,700만 원을 최우선 배당받을 권리가 있다"고 주장했다. 소액보증금 적용범위는 5000만 원 이하의 경우 최우선 변제금은 1700만 원 이하다.
E가 D으로부터 이 사건 부동산의 임대차계약 체결 및 임대차보증금과 차임의 수령에 관한 권한을 부여받은 사실을 넉넉히 인정할 수 있으므로, 이 사건 임대차계약은 적법한 대리인에 의하여 체결된 것으로서 D에 대하여 그 효력을 주장할 수 있다.
박가람 판사는 원고는 적법한 임차인으로서 위와 같이 이 사건 부동산에 전입신고도 했으므로 주택임대차보호법령에 따른 소액임차인으로서 1,700만 원을 배당받아야 한다고 판단했다.
피고는 이 사건 임대차계약은 채권회수의 방편으로 이루어진 가장 임대차이므로 원고는 이 사건 경매절차에서 배당받을 권리가 없다고 항변하나, 제출된 증거만으로는 이 사건 임대차계약이 채권 회수에 주된 목적이 있었던 것으로서 실제 주택을 주거용으로 사용, 수익할 목적을 갖지 아니한 통정허위표시의 계약이라고 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.
또 주민세 납부, 전기요금 납부, 가스요금, 상하수도 요금, 물이용부담금, 관리비 등 각종 공과금을 납부한 사실 등 원고가 이 사건 부동산에 실제 거주했던 것으로 보인다며 피고의 항변을 배척했다.
전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr
