[로이슈 진가영 기자] 주택임대차보호법에 계약갱신요구권 제도가 마련되면서 세입자가 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리가 확립되었다. 그러나 갱신하려는 세입자와 갱신하지 않으려는 집주인 간의 입장 차이로 갈등이 고조되고 있다.

세입자는 임대차 계약 기간이 종료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약의 갱신을 요구할 수 있다. 계약갱신을 청구하는 방식은 구두 혹은 문자 등 다양한 방법으로 가능하다.

그러나 집주인이 항상 계약갱신요구권을 받아들여야만 하는 것은 아니다. 집주인이 실거주를 할 예정이라면 세입자의 계약갱신요구권을 거절할 수 있다.

◇실거주 목적으로 인한 계약갱신요구권 거절

집주인은 집주인 본인 및 가족(직계존속·직계비속)의 실거주를 이유로 세입자의 임대차 계약 갱신 요구를 거부할 수 있다.

그렇다면 집주인이 실거주하겠다고 해서 세입자가 어쩔 수 없이 이사를 나왔는데 나중에 알고 보니 집주인이 실거주하기는커녕 다른 사람에게 세를 놓은 것이 확인되면 어떻게 해야할까.

만약 집주인이 실거주를 하지 못하게 된 데에 정당한 사유가 존재하는 경우라면 세입자는 집주인에게 이의를 제기할 수 없다. 예를 들면 갑작스러운 해외 파견이나 사망 등은 갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 사유이므로 이러한 사유로 인해 실거주를 하지 못하게 되었더라도 집주인에게는 책임을 물을 수 없다.

그러나 이러한 경우를 제외하고는 집주인이 실거주를 한다면서 세입자의 임대차계약갱신 요구를 거절해 놓고 제3자에게 임대를 놓은 경우라면 세입자는 주택임대차보호법에 따라 집주인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있다.

◇확정일자 부여현황 발급받으면 실거주 여부 확인 가능

세입자는 임대차정보제공을 요청하여 확정일자 부여현황을 확인할 수 있다. 부동산 전문 최아란 변호사는 “전 세입자는 집주인이나 현 세입자와 다르게 인터넷을 통해 확정일자 부여현황을 확인하는 것은 불가능하다. 그러므로 거주지와 가까운 주민센터나 등기소 등을 직접 방문하여 확인하면 된다”라고 전했다. 또한 “만일 집주인이 제3자와 임대차계약을 한 것이 분명한데 새로운 세입자가 확정일자를 받지 않아 실거주 거짓말이 입증되지 않는 경우에는 소송절차 내에서 관리사무소 등에 사실조회를 하는 방법으로 실거주 여부를 입증할 수 있다”고 덧붙였다.

◇집주인의 거짓말로 입은 피해에 대한 손해배상 청구

집주인이 실거주 목적으로 임대차 계약의 갱신요구를 거절한 것이 거짓으로 판명났다는 것은 세입자가 하지 않아도 될 이사를 했다는 말이다.

이 경우 세입자는 집주인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있다. 이때 손해배상액은 주택임대차보호법에서 기준을 정해두고 있다. 갱신거절 당시의 환산월차임의 3개월분, 갱신거절 당시의 새 세입자와의 환산월차임과의 차액의 2년분 또는 세입자가 갱신거절로 인하여 입은 손해액 중 가장 큰 금액이 손해배상액이 된다. 갱신거절을 전후하여 전세보증금이 폭등했거나 전세에서 반전세나 월세로 전환된 경우에는 그 금액이 수천만원에 이르는 경우도 상당하다.

부동산 전문 최아란 변호사는 “주택임대차 보호법이 개정되면서 분쟁이 고조되고 있다. 그러나 아직 많은 사람이 개정된 사항에 대해 모르는 경우가 많아 손해배상을 받지 못하는 경우가 비일비재하다. 그러므로 집주인의 실거주가 거짓인 게 의심된다면 변호사의 조력을 받아보는 것이 하나의 방법이 될 수 있다”고 답변했다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr