[로이슈 전용모 기자] “임대차 계약이 끝날 때가 되어 권리금을 내고 들어올 세입자를 구하고 있습니다. 그런데 건물주의 방해가 너무 심합니다. 권리금을 포기하고 싶지 않은데 저는 무엇부터 해야 하나요”

상가권리금 회수를 두고 세입자와 건물주 간 눈치 싸움이 치열하다. 정상적으로 권리금을 받고 나가는 경우와 달리 건물주의 방해가 있는 경우 세입자들은 무엇부터 해야 할지 몰라 발만 동동구르는 모양새다.

엄정숙 부동산 전문변호사는 “법적으로 권리금보호는 세입자의 권리이자 건물주의 의무이다”며 “건물주가 세입자의 권리금보호 의무를 위반 한 경우, 세입자는 3단계 절차를 기억해야 한다”고 강조했다. 이어 “권리금 회수를 위한 3단계 절차는 ▲내용증명 보내기 ▲손해배상청구소송 ▲강제집행이다”고 조언했다.

권리금이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치에 따른 이점 등에서 비롯된 금전적 가치를 말한다. 2015년 상가건물임대차보호법(이하 상임법)이 개정되면서부터 법으로 보호받게 되었다. 권리금분쟁 전문 법률상담을 제공하는 법도 권리금소송센터의 통계에 따르면 2015년 상임법 개정 이후로 손해배상청구소송을 하기 위한 법률상담은 총 416건인 것으로 집계됐다.

권리금 회수를 위한 첫 번째 절차는 건물주에게 내용증명 보내기다. 만약 이 단계에서 사건이 해결된다면 소송보다 적은 비용으로 쉽고 빠르게 문제를 해결할 수 있다.

엄 변호사는 내용증명 작성방법에 대해 “내용증명은 건물주가 권리금보호의무를 위반하는 이유를 상세히 알아보고 이를 근거로 작성하는 것이 좋다”며 “내용증명에 변호사 이름이 기재되면 건물주에게 심리적인 압박을 주어 권리금 방해 행위를 철회하기도 한다”고 귀띔했다.

두 번째 절차는 권리금에 대한 손해배상청구소송이다. 건물주의 방해로 권리금 회수 기회를 놓쳤으니 상응하는 금액을 배상토록 소송을 제기하는 것이다.

엄 변호사는 “소송은 내용증명이 통하지 않을 때 진행하는 절차”라며 “개인보다는 법률전문가의 도움을 받아 소송을 진행해야 재판 중에 법률적 주장에 대해 다투거나 유리한 주장을 효과적으로 펼칠 수 있어 승소 가능성이 높다"고 조언했다.

세 번째 절차는 강제집행이다. 세입자의 승소판결 후에도 돈을 주지 않고 버티는 건물주를 상대로 강제집행을 하는 것이다.

엄 변호사는 “강제집행은 반드시 소송에서 승소 판결문을 받아야 신청할 수 있다”며 “강제집행에는 ▲부동산경매 ▲동산압류 ▲채권압류 및 추심명령 ▲재산명시 ▲재산조회 등이 있다”고 귀띔했다.

한편 권리금 주장을 하기 전 세입자는 자신이 권리금 대상자인지부터 확인해야 한다.

엄정숙 변호사는 “세입자는 권리금 회수 전 반드시 권리금 대상자가 맞는지부터 확인해야 한다”며 “확인 사항으로는 ▲3기분 이상의 임대료 연체 여부 ▲재개발이 되어 다른 법령에 의해 건물주가 건물을 비워줘야 하는 의무가 있는 경우 ▲계약만료 6개월 이내에 건물주에게 신규 세입자를 주선했는지 여부 등에 따라 요건이 갖추어지지 않을 수 있다”고 주의를 당부했다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr