[로이슈 최영록 기자] 내집을 장만하고자 하는 실수요자라면, 연내 ‘막차분양’ 열차에 탑승하는 것이 상대적으로 유리할 전망이다. 당장 내년부터 입주자모집공고를 내는 단지들은 강화된 대출규제를 적용 받게 된다. 또 분양가상한제 심사 기준이 최근 개편됨에 따라 분양가의 상승마저 점쳐지고 있다.

여기에 최근 LH(한국토지주택공사)는 이달부터 민간에 공급하는 공동주택용지를 사전청약 조건부로 공급한다고 발표했다. 사전청약 시행 확대로 신규 공급물량이 자연스럽게 늘면서 주택시장 안정에 기여할 수 있을 것으로 보이지만, 실수요자 입장에선 사전청약 이후 입주까지 상당한 시간이 소요되므로 서민들의 주거안정을 지금 당장 도모하기엔 갈 길이 너무 멀다.

실수요자들은 불확실한 미래를 위해 내 집마련의 꿈을 쫓기보단 강력한 규제가 적용되기 전인 올해 연말까지의 주요 분양물량을 살펴보는 것도 좋은 대안이 될 수 있다.

◆ 분양가상한제 개편과 대출규제로 점점 멀어지는 내집 마련의 꿈

국토교통부는 지난 8일 분양가 심사항목을 명확화한 분양가상한제 심사매뉴얼을 발표했다. 분양가에 대한 예측 가능성을 높이고, 이를 통해 주택공급에 속도를 낼 수 있도록 하겠다는 의도다.

분양가상한제는 신규로 분양하는 아파트값을 일정 수준 아래로 규제하는 제도다. 건축비와 택지비(토지 가격)에 가산비를 더해 분양가의 상한선을 설정, 주변 시세의 70~80% 수준으로 분양하도록 유도하고 있다.

심사매뉴얼에 따르면 앞으로 지자체는 별도 고시 없이는 국토교통부가 책정한 기본형 건축비를 임의로 조정할 수 없다. 택지비 역시 단지규모, 교통여건, 용적률 등 개별 단지 특성을 반영해 책정하기로 했다.

업계에서는 이번 개편으로 분양가가 이전보다 높아질 것으로 분석하고 있다. 더불어, 지난해와 올해까지 이어지던 수억원의 시세 차익을 보는 로또 청약의 기회도 줄어들 수 있다.

높아진 분양가와 더불어 대출도 어려워진다. 지난달 정부가 발표한 가계부채 관리 강화 방안에 따르면, 내년 1월부터 기존 대출과 신규 대출을 합쳐 총 대출액이 2억원을 넘길 경우 총부채원리금상환비율(DSR) 40%를 적용 받는다.

중도금 대출은 DSR 적용 대상에서 제외됐지만 잔금 대출에는 DSR이 적용돼 개인 상환 능력에 따라 대출 가능 여부가 갈린다. 다만 정부는 실소유자의 피해를 줄이기 위해 올해 안에 입주자모집공고를 내면 기존 규제를 적용 받게 하겠다고 발표했다.

◆ LH, 공동주택용지 사전청약 조건부로 민간에 공급…입주까지 10년

공공분양에만 적용했던 사전청약 제도가 민간으로 확대된다. LH는 이달부터 오는 2023년까지 공동주택용지를 사전청약을 조건으로 민간에 공급한다. 이 용지를 분양 받은 민간건설사는 공동주택용지, 주상복합용지 등 아파트 용지를 계약일로부터 6개월 내 사전청약을 실시해야 한다. 해당 조건을 이행하지 않으면 계약이 해제되고, 신규로 공급되는 토지 청약 시 감점을 받는다.

이달에는 총 20필지의 아파트 용지가 공급된다. ▲파주운정3 주상복합용지 6필지 ▲행정중심복합도시 42H3블록 1필지 ▲인천계양 A5·A8블록 2필지 ▲남양주진접2 S-1·S-2블록 2필지 등이다.

업계에서는 이 방식으로 아파트가 공급이 되면, 입주 때까지는 오랜 시간이 걸릴 것으로 보고 있다. 일반적으로 본청약에 당첨되면, 당첨 후 3년 정도 지나면 입주하는 게 보통이지만, 사전청약은 부지만 확정된 상태에서 분양을 하는 것이기 때문에 입주 시기는 늦어질 수밖에 없기 때문이다.

실제로 지난 2010년 사전청약을 받은 시흥은계지구 ‘은계파크자이’는 지난해 12월부터 입주를 시작했다. 또 같은해 사전청약을 접수한 하남감일지구 ‘스윗시티 3·4단지’도 지난달 입주를 시작했다. 이들 단지 당첨자들은 입주 때까지 약 10년이라는 긴 시간동안 무주택 세대 조건을 유지해야했다.

◆ 연말 청약 경쟁률 더 치열해질 것…주목할 만한 단지는?

전문가들은 이미 주변 시세보다 저렴한 분양을 통해 내 집 마련하려는 사람들이 몰리면서 기록적인 경쟁률을 연출하고 있는 상황에서 연말 청약 경쟁률은 더 치열해질 것으로 예상하고 있다.

리얼투데이 관계자는 “분양가상한제 개편과 대출 규제로 연내 분양 대기 수요가 풍부한 상황이다”며 “사전청약의 경우 과거 보금자리주택 사례를 미뤄볼 때 예정대로 입주하는 곳도 있겠지만 10년까지 지연될 가능성도 배제할 수 없어 향후 1~2년간 수급난은 심해질 것”이라고 전했다.

연내 분양 예정 단지 중에는 각 지역 알짜 단지들이 포함돼 있다. 수도권에서는 경기 부천 ‘힐스테이트 소사역’, 경기 의정부 ‘e편한세상 신곡 파크프라임’, 경기 광주 ‘힐스테이트 초월역’, 경기 파주 ‘힐스테이트 더 운정’, 경기 평택 ‘힐스테이트 평택 더퍼스트’ 등이 눈길을 끈다.

지방에서는 대구 남구 ‘힐스테이트 앞산 센트럴’과 부산 강서 ‘호반써밋 스마트시티’가 계약을 앞두고 있으며 충남 아산 ‘탕정역 예미지’, 경북 경산 ‘펜타힐즈 푸르지오 2차’, 강원 원주 ‘e편한세상 원주 프리모원’, 대구 동구 ‘동대구 푸르지오 브리센트’ 등도 연내 분양을 진행할 예정이다.

최영록 로이슈(lawissue) 기자 rok@lawissue.co.kr