엄정숙 부동산전문 변호사.(사진제공=법도종합법률사무소)
이미지 확대보기임차보증금 반환채무는 불가분채무이기 때문에 건물주 사망 후 상속인이 여려 명인 경우 상속자들 중 아무에게나 전세보증금을 청구할 수 있다. 불가분채무란 나누어지지 않는 채무를 말한다. 상속자들의 건물 지분이 나누어 져 있다 해서 보증금을 각 사람에게 지분만큼만 청구하지 않아도 된다는 뜻이다.
건물주 사망 시 상속자들에게 보증금을 돌려받을 때 중요한 것에 대해 엄 변호사는 “상속인이 법이 말하는 ‘양수인’이 맞는지와 보증금반환 채무가 ‘불가분채무’가 맞는지를 확인해야 한다”며 “이 둘을 만족하면 상속인들 중 아무에게나 모든 보증금을 돌려달라고 청구할 수 있다.”고 설명했다.
상가건물임대차보호법 제3조 2항은 임대인의 지위 승계에 관한 조항이다. ‘임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다’고 규정하고 있다. 상속인들은 제3조 2항이 말하는 ‘양수인’ 이라는 뜻이다.
실제로 상속인들이 법이 말하는 ‘양수인’ 이 맞는지와 임대차보증금 반환채무가 불가분채무인지를 규정하는 판례가 있다(대법원 2021. 1. 28. 선고 2015다59801 판결).
즉, 상속자들은 법이 말하는 ‘양수인’인데, ‘양수인’은 임대인의 지위를 승계하기 때문에 보증금반환 의무가 있다는 것이고, 보증금반환채무는 나누어지지 않는 불가분채무라는 것이다.
건물 주인이 사망하고 건물이 상속되면 상속자들 중 아무에게나 보증금을 달라고 청구할 수 있다. 아무에게나 청구할 수 있는 이유는 보증금반환채무가 나눌 수 없는 불가분채무이기 때문이다.
만약 상속자들 중 한명에게 보증금을 달라고 했는데 자신의 지분만큼만 보증금을 돌려 줄 의무가 있다며 나머지는 알아서 하라고 하면 어떻게 대처해야 현명할까.
이에 대해 엄 변호사는 “상속인들 중 한 명에게 모두 청구하면 된다” 며 “증거 확보를 위해 상가건물임대차보호법 제3조 2항을 근거로 상속인은 임차건물의 ‘양수인’ 임을 골자로 작성한 내용증명을 발송하면 된다.”고 말했다. 이어 “임차권등기명령 신청도 해야 한다. 이 후 월세나 전세보증금 반환소송을 해서 판결문을 받으면 된다.” 고 귀띔했다.
전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr