[로이슈 진가영 기자] A씨는 얼마 전 중도금까지 지불하였으나 매도인으로부터 갑작스럽게 아파트 매매 계약 해지를 한다는 통보를 받아 곤란함을 겪었다. 특히 지속적으로 아파트값이 상승하는 추세라 새 아파트를 구하는 것도 쉽지 않다. 이런 경우 계약금 해제방법과 어떻게 해야 할 지 막막하다.
최근 아파트값이 천정부지로 솟으면서 관련 법률 분쟁이 잇따르고 있다. A씨와 같이 아파트 매매 계약을 체결한 후 매도인이 임의로 매매계약을 해제하는 경우다.

일반적으로 매매계약해제는 매도인의 경우 계약금의 배액을 상환하여야 하고, 매수인의 경우 계약금을 포기하면 가능하다. 하지만 갑자기 상승한 집값으로 더 비싸게 팔고자 매수인의 의사와 상관없이 매도인이 일방적으로 계약을 해제하는 경우가 생기는 것이다.

매수인은 매도인의 매매계약 해제를 막기 위해 정해진 날짜보다 빠르게 중도금을 지급하거나, 중도금 약정이 없는데도 잔금 중 일부를 잔금지급일 이전에 지급하는 경우가 있다.

대법원은 이에 민법656조에서의 <이행의 착수>의 의미와 범위를 탄력적으로 해석해 ‘매수인이 매도인에게 일방적으로 중도금 및 잔금을 먼저 지급해버림’으로써 매도인의 해약금 해제권 행사를 막을 수 있는 기회를 제공하고 있다.

민법 제 565조는 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환해 매매계약을 해제할 수 있다는 내용이 담겼다.
이 때문에 ‘매도인과 매수인 중 누구 하나라도 계약의 이행에 착수했을 경우’ 계약금 해제가 불가능하다. 이미 이행에 착수한 때에 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하여 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데 이 때 계약이 해지된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있다는 이유에서다.

미리 중도금 지급기일보다 먼저 중도금을 낸 경우도 비슷하다. 대법원은 이행기의 약정이 있다 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 그 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다고 판단했다.

다만 매도인이 계약을 해지한다는 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하며 기한을 넘기면 공탁하겠다고 통지한 경우와 같이 이행기 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 중도금의 지급기일 전에 중도금을 지급할 수 없다.

이 때문에 매매계약 해제를 원할 경우 매도인의 입장에서는 매수인의 중도금 지급 전에 계약금 배액을 제공하면서 해제의 의사를 표하거나, 계약 시 중도금 지급 기일까지 중도금을 받지 않겠단 특약 조항을 추가할 수 있다.

반대로 매도인의 일방적인 매매계약 해제를 저지하고 싶다면 매도인이 해제 및 계약금 배액 제공과 그에 대한 의사표현을 하기 전에 중도금 일부를 지급할 수 있다. 또한 특약 조항만 없다면 중도금 지급기일 이전에도 가능하다.
법무법인 일맥의 조미현 변호사는 “최근 치솟는 아파트값으로 인해 관련 법률 분쟁으로 힘들어하시는 분이 많다”며 “복잡한 법률 문제에 휘말릴 경우 변호사를 찾아 맞춤형 상담을 하는 것이 좋다”고 전했다.

한편 조미현 변호사는 대구지방경찰청 과학수사 자문위원, 대구광역시 소청심사위원회, 대구광역시 장애인 권익옹호기관 학대사례판정위원회 자문변호사 등으로 활동하고 있다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr