[로이슈 진가영 기자] 임대차계약이 정당하게 해지된 상태임에도 주택이나 상가의 세입자가 건물을 비워주고 퇴거를 하지 않고 있다면, 임대인은 부동산명도소송을 진행해야 할 수 있는데, 이 경우 임대인이 주의할 점들이 있다.

먼저 임대차계약이 해지됐다고 해서, 이제는 세입자가 해당 건물을 점유할 권리가 없기 때문에, 함부로 세입자가 임차한 곳에 무단침입해도 상관없으리라 생각하는 경우가 있지만 아무리 계약해지가 되어 임차인이 그곳에 거주할 권리가 없다고 하더라도, 점유자의 주거 평온은 보호되어야 하기 때문에, 임차인의 동의를 받거나 합법적인 절차를 통하지 않고 들어간다면 주거침입죄가 성립할 수 있다.

따라서 임차인을 설득하기 위한 목적이든, 집안 상태를 확인하기 위한 목적이든 무엇이든지 간에, 임차인의 동의없이 함부로 문을 열고 들어갔다가는 오히려 임대인이 주거침입죄고 고소를 당하고 불리한 위치에 서게 될 수도 있다는 것을 꼭 기억할 필요가 있으며, 추가로 새로운 임차인에게 건물을 먼저 보여줘야 한다는 이유로 함부로 집에 들어와서 내부를 보여주는 일 역시 엄연히 따지면 주거침입죄에 해당할 수 있기 때문에, 반드시 사전에 임차인에게 연락을 취해서 협의를 거쳐야 한다.

그리고 계약이 종료됐음에도 불구하고 임차인이 퇴거하지 않는 것에 대한 대응으로, 부동산명도소송 제기를 하기 전후에 전기나 수도, 가스 등을 끊어버리는 일을 간혹 볼 수 있는데, 이는 임차인의 생활에 불편함을 주어서 퇴거를 하게끔 압박을 하기 위한 것이지만, 이 역시 형사처벌의 문제가 발생할 수 있기 때문에 주의할 필요가 있다.

다수의 명도소송 사건을 진행하고 있는 법무법인 혜안 명도임대차전담센터에 따르면, “상가의 임대차기간이 만료되었지만 보증금이 남아 있지 않은 상태에서 차임을 연체한 임차인에 대해 미리 예고 후 단전·단수조치를 하였다면, 정당행위에 해당하므로 업무방해죄가 성립하지 않는다고 한 반면 임대차기간 종료 후 명도의무를 이행하지 않는다는 이유로 단전조치를 한 것은 업무방해죄에 해당한다고 하므로 조심할 필요가 있다”고 조언했다.

다만 주택의 임차인이 주거하는 행위는 업무에 해당하는 것은 아니기 때문에, 업무방해가 성립하지 않을 수는 있지만, 타인의 점유 또는 권리의 목적이 된 자기의 물건을 취거, 은닉 또는 손괴하여 타인의 권리를 방해하는 경우 성립할 수 있는 권리행사방해죄가 성립할 여지가 충분히 있기 때문에, 역시 주의할 필요가 있다.

또 계약종료에도 불구하고 나가지 않는 임차인이 괘씸하다는 이유로 혹은 강제로라도 내보내겠다는 생각으로, 임차인의 물건들을 함부로 치우거나 버리는 일도 있는데, 이와 같은 행위는 주거침입은 물론 절도죄 또는 손괴죄가 성립할 수 있으며, 특히 야간에 임차인의 건물에 몰래 들어가 그와 같은 행위를 하는 것은 야간주거침입절도죄까지 성립할 수 있으므로 피해야 하는 행동이라 할 수 있다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr