[로이슈 진가영 기자] 재건축조합의 성공 여부를 판가름하는 요소는 여러 가지가 있지만 그중에서도 사업부지에 대한 신속한 명도집행은 가장 중요한 문제에 해당한다. 지금도 강남 일부 지역 재건축현장에서 명도집행을 물리적으로 저지하는 충돌 사건이 종종 발생하지만, 상당수의 토지 등 소유자는 그에 앞서 재건축 명도소송을 통해 적극적인 권리주장에 나서고 있다.

도시정비법은 거의 해마다 개정되는 만큼 변호사를 통해 자신에게 유리한 법리주장 및 감정평가를 부각시켜야만 좋은 결과를 얻을 수 있다. 특히 재건축조합 입장에서는 명도소송이 지연되는 것 자체로 금융이자 상당 손해를 보게 되므로 신속한 승소가 사업 유지에 필수적이라 할 수 있다.

재건축 명도소송에 대하여 구리/남양주 지역에서 법률서비스를 제공하는 법률사무소 남헌의 안상일 변호사는 먼저 재건축조합원이 아닌 현금청산자에 대한 매도청구권 행사 요건 및 행사시기부터 정확히 파악해야 한다고 조언한다.

안상일 변호사는 “재건축은 재개발과 달리 사업시행자에게 수용권이 인정되지 않지만 조합원 아닌 자를 상대로 매도청구소송을 제기하면 오히려 수용보다 쉽게 명도를 달성할 수 있다”면서도 “다만 매도청구소송은 현금청산 문제와 관련하여 절차가 복잡한 데다가 감정평가액 싸움부터 조합설립인가 무효까지 현금청산자가 주장 가능한 쟁점이 많기에 조합 입장에서는 신중히 접근할 필요가 있다”고 설명하였다.

조합설립에 동의하지 않은 자는 물론이고 일단 조합원 신분이 되었지만 사업시행자가 정한 분양신청 기간 내에 분양신청을 하지 않은 자 역시 재건축 매도청구소송의 상대방이 될 수 있다. 일단 조합설립에 동의하지 않은 자를 먼저 확정 짓고 그를 상대로 명도소송을 제기야 하는데, 2017년 개정된 도시 및 주거환경정비법은 사업시행계힉 인가일로부터 30일 내에 2개월의 기간을 두어 동의 여부를 묻고 회답하지 않으면 다시 그로부터 2개월 내에 매도청구권을 행사할 수 있도록 하였다.

안상일 변호사는 “이처럼 최고기간을 거친 후 조합이 매도청구소송을 제기하면 되는데 중요한 것은 피고를 상대로 처분금지가처분 및 점유이전금지가처분을 해 두어야 한다”면서 “대법원은 매도청구소송 중간에 토지등소유자가 변경되더라도 매수인에 대한 조합의 승계인수 신청을 허용하지 않는데 이 같은 법리에 따르면 가처분 없이 소송 도중 소유자가 변경되면 조합은 새로 소를 제기하는 손해를 감수해야 한다”고 설명하였다.

재건축 명도소송에서 피고는 크게 조합설립인가 자체의 하자를 들어 매도청구권을 부인하는 방법과 매매금액을 높게 인정받는 방법 중에서 선택할 수 있다. 다만 처음부터 조합설립에 동의하지 않아 현금청산자가 된 경우에는 스스로 재건축조합을 상대로 매매대금(청산금) 지급을 구하는 소를 제기할 수 없으며, 종전자산가격에 대한 감정평가는 개발이익이 포함된 시가를 기준으로 진행하므로 관련 실무경험을 두루 갖춘 변호사를 통해 구체화된 개발이익이 인정되는지 살피는 것이 바람직하겠다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr