[로이슈 이강훈 기자] 서울 주요 재건축 단지에서 조합설립 절차가 속도를 내면서 조합설립에 동의하지 않은 소유자와의 권리관계도 함께 주목받고 있다. 최근 강남구의 한 재건축 단지는 토지등소유자 511명 가운데 480명이 동의해 93.93%의 동의율로 조합설립인가를 받았다. 다만 재건축조합 설립 여부는 전체 동의율뿐 아니라 각 동별 동의율과 토지면적 등 법정 요건을 함께 고려해 판단된다.

재건축 매도청구는 사업에 동의하지 않은 소유자 등을 상대로 일정한 절차를 거쳐 부동산의 매도를 청구하는 제도다. 조합설립인가가 이뤄졌다는 이유만으로 곧바로 매도청구가 가능한 것은 아니며, 사업시행계획인가 고시 이후 법에서 정한 동의 촉구와 회답 절차를 거쳐야 한다.

도시 및 주거환경정비법 제64조에 따르면 사업시행자는 사업시행계획인가 고시 후 30일 이내에 조합설립 또는 사업시행자 지정에 대한 동의 여부를 서면으로 촉구해야 한다. 촉구를 받은 소유자는 2개월 이내에 회답해야 하며, 반대 의사를 밝히거나 기간 내 회답하지 않은 경우에는 이후 매도청구 대상이 될 수 있다. 건축물이나 토지만 소유한 경우에도 대상 여부를 살펴볼 필요가 있다.

실제 분쟁에서는 촉구서를 보냈다는 사실만으로 절차가 적법했다고 단정하기 어렵다. 촉구서가 각 소유자에게 언제 도달했는지, 공동소유자라면 필요한 당사자에게 적절히 전달됐는지, 촉구 내용과 회답기간이 법정 절차에 부합하는지 등을 함께 확인해야 한다.

또한 회답기간이 지난 뒤에는 매도청구를 행사하는 시점도 중요할 수 있다. 법에서 정한 기간을 넘겼다면 매도청구의 효력이 문제 될 여지가 있어 소 제기 시점과 청구 의사표시가 전달된 시점 등을 구체적으로 살펴볼 필요가 있다.

매도청구가 적법하게 이뤄진 경우에는 매매가격도 별도의 쟁점이 될 수 있다. 매매대금은 매도청구 당시의 객관적인 거래가격을 기준으로 하되, 재건축사업의 시행을 전제로 예상되는 개발이익이 반영된 시가를 기준으로 판단될 수 있다.

법무법인 정의 김인권 재개발재건축전문변호사는 “재건축 매도청구는 조합설립에 동의하지 않았다는 사실만으로 곧바로 진행할 수 있는 절차는 아니다”라며 “사업시행계획인가 이후 동의 촉구와 회답이 적법하게 이뤄졌는지, 매도청구 대상과 행사기간이 법에서 정한 요건을 충족하는지를 함께 확인할 필요가 있다”라고 설명했다.

이어 “매도청구가 진행되는 경우에는 절차뿐 아니라 매매가격 산정도 중요한 쟁점이 될 수 있다”라며 “촉구서의 도달 시점과 매도청구 당시의 시가, 재건축에 따른 개발이익의 반영 여부 등을 구체적으로 살펴볼 필요가 있다”라고 덧붙였다.

이강훈 로이슈(lawissue) 기자 lkh@lawissue.co.kr