[로이슈 전용모 기자] 대법원 제1부(주심 대법관 신숙희)는 부당이득금(본소), 소유권이전등기(반소) 사건 상고심에서, 점유취득시효가 완성되었다고 판단해 원고의 본소 청구를 기각한 1심판결을 유지하고 피고의 반소 청구를 인용한 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 대법관의 일치된 의견으로 환송했다(대법원 2026. 5. 8. 선고 2025다221000본소, 2025다221001반소 판결).

대법원은, 원심이 피고가 이 사건 C 토지 중 94㎡ 부분을 20년 이상 소유의 의사로 점유했다고 보아 점유취득시효가 완성되었다고 판단해 원고의 본소 청구를 기각한 1심판결을 유지하고 피고의 반소 청구를 인용한 원심판결에는 점유취득시효에서의 자주점유에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 판단했다.

피고(반소원고, 이하 ‘피고)는 1993. 9. 25. 파주시 D 대 76㎡(이하 ‘이 사건 D 토지’)에 관하여 1993. 9. 15. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤고, 1993. 10. 13. 건축허가를 받아 그 지상에 연와조 스라브지붕 단층 근린생활시설 44.22㎡(이하 ‘이 사건 건물’)를 신축해 1993. 12. 14. 사용승인을 받은 후 1993. 12. 22. 소유권보존등기를 마쳤다.

원고(반소피고, 이하 ‘원고’)는 1999. 10. 6. 이 사건 D 토지에 관하여 1999. 8. 25. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

원고의 부 F는 1967. 3. 18. 파주시 C 대 106㎡(이하 ‘이 사건 C 토지’)에 관하여 1966. 12. 5. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤고, F가 2010. 2. 3. 사망해 그 상속인인 원고 외 6인은 2010. 9. 9. 이 사건 C 토지 중 각 1/7 지분에 관하여 2010. 2. 3. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

그런데 사실 이 사건 건물은 건축물대장 및 등기부등본의 기재와 달리, 이 사건 D 토지 위에 있는 것이 아니라 인접한 이 사건 C 토지 및 O, N 토지 위에 있다(건물 면적의 대부분이 이 사건 C 토지 위에 있고, 일부가 O, N 토지의 경계를 침범하고 있다).

피고는 1993. 12.경 이 사건 건물 신축 무렵부터 이 사건 건물과 그에 인접한 무허가 주택과 마당, 담장을 소유함으로써 이 사건 C 토지 중 94㎡를 점유해 왔다.

1심(의정부지방법원 고양지원 파주시법원 2024. 5. 30. 선고 2023가소6139 판결)은 원고의 부당이득금(29,545,250원) 청구를 기각했다.

원심(2심 의정부지방법원 2025. 12. 18. 선고 2024나212612본소, 2025나202138반소 판결)은 원고(반소피고)의 항소를 기각했다.

피고가 1993. 12.경부터 이 사건 C 토지 중 94㎡ 부분을 20년 이상 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 것으로 추정되고, 원고의 타주점유 주장은 받아들일 수 없어 2013. 12. 21. 점유취득시효가 완성되었으므로, 원고는 피고에게 이 사건 C 토지 중 94㎡ 부분의 1/7 지분에 관하여 2013. 12. 21. 시효취득을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있고, 원고의 피고에 대한 부당이득반환 청구는 이유 없다고 판단했다.

대법원은 원심의 판단은 수긍하기 어렵다고 봤다.

(관련법리) 자신 소유의 대지상에 건물을 건축하면서 인접 토지와의 경계선을 정확하게 확인해 보지 아니한 탓에 착오로 건물이 인접 토지의 일부를 침범하게 되었다고 하더라도 그것이 착오에 기인한 것인 이상 그것만으로 그 인접 토지의 점유를 소유의 의사에 기한 것이 아니라고 단정할 수는 없다고 할 것이나, 일반적으로 자신 소유의 대지상에 새로 건물을 건축하고자 하는 사람은 건물이 자리 잡을 부지 부분의 위치와 면적을 도면 등에 의하여 미리 확인한 다음 건축에 나아가는 것이 보통이라고 할 것이므로, 그 침범 면적이 통상 있을 수 있는 시공상의 착오 정도를 넘어 상당한 정도에까지 이르는 경우에는 당해 건물의 건축주는 자신의 건물이 인접 토지를 침범하여 건축된다는 사실을 건축 당시에 알고 있었다고 보는 것이 상당하다고 할 것이고, 따라서 그 침범으로 인한 인접 토지의 점유는 권원의 성질상 소유의 의사가 있는 점유라고 할 수 없다(대법원 2000. 12. 8. 선고 2000다42977, 42984, 42991 판결 등 참조).

한편, 부동산에 설정된 저당권에 기하여 임의경매가 개시된 이래 부동산의 소유자가 경매의 실행을 저지하지 아니한 채 절차가 진행되어 그 부동산이 제3자에게 경락되고 대금이 납부되어 종전 소유자의 소유권이 상실되었다면, 종전 소유자가 제3자의 소유로 귀속된 부동산을 계속 점유하고 있다고 하더라도 그 점유는 달리 특별한 사정이 없는 한 타주점유로 봄이 상당하다(대법원 1996. 11. 26. 선고 96다29335, 29342 판결 등 참조).

(대법원 판단) 피고가 1993. 12.경 신축한 이 사건 건물은 피고 소유의 이 사건 D 토지가 아니라 당시 원고의 부 F 소유였던 이 사건 C 토지를 침범해 건축 되었고 그 침범 면적이 통상 있을 수 있는 시공상의 착오 정도를 넘어 상당한 정도에 이른다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 피고로서는 건축 과정에서 부지의 위치와 면적 등을 확인해 이 사건 건물이 타인 소유의 이 사건 C 토지를 침범해 건축 되었음을 알았다고 보아야 한다. 피고의 이 사건 건물 소유에 따른 이 사건 C 토지에 대한 점유는 권원의 성질상 소유의 의사가 있는 점유라고 할 수 없다. 또한 이 사건 건물에 인접해 있는 무허가 주택 등의 부지에 대하여도 특별한 사정이 없는 한 피고로서는 이 사건 건물을 신축하는 과정에서 그 부지 부분이 타인 소유임을 알았다고 보아야 하므로, 역시 소유의 의사가 있는 점유라고 할 수 없다.

설령, 이 사건 D 토지라고 착오할 만한 특별한 사정이 있어 이를 자주점유로 볼 수 있다고 하더라도, 피고는 1999. 8. 25.경 임의경매로 인한 매각에 따라 이 사건 D 토지의 소유권을 상실했을 뿐 아니라, 그 과정에서 이 사건 건물과
무허가 주택 등이 이 사건 D 토지가 아니라 인접한 타인 소유의 이 사건 C 토지에 위치하고 있다는 점을 알게 되었다고 자인 하고 있어, 그 무렵부터 피고의 점유는 더 이상 소유의 의사가 있는 점유라고 할 수 없다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr