[로이슈 전용모 기자] 대법원 제3부(주심 대법관 이숙연)는 매매대금반환(본소), 금전(반소)사건 상고심에서 매도인 피고(수탁자)의 상고를 기각해 계약해제로 인한 납부 분양대금과 위약금을 청구한 원고의 본소청구를 받아들인 원심을 확정했다(대법원 2026. 3. 12. 선고 2024다294637본소, 2024다294644반소 판결).

상고비용은 피고(반소원고)가 부담한다.

피고 코리아신탁은 베일리코퍼레이션과 관리형 토지신탁 계약을 체결하고 서울 금천구 ‘인피니움타워’ 신축·분양 사업의 수탁자로 참여했다.

J는 2020년 8DNJF 13일경 매도인(수탁자)피고, 위탁사, 시공사 사이에 해당 건물 점포(1208호)를 2억1934만 원에 분양받았고, 이후 원고 C가 2022년 J로부터 분양권을 같은 금액에 양수했다.

분양계약에는 ‘입주예정일부터 3개월 내 입주하지 못하면 계약을 해제할 수 있고, 해제 시 분양대금의 10%를 위약금으로 지급한다’는 조항이 있었다.

또한 수탁자인 피고의 책임을 신탁재산 범위로 제한하고 분양계약상 책임을 실질적 사업주체인 위탁자에게 부담시키는 ‘책임한정 특약’이 포함돼 있었다.

원고는 입주 지연 및 허위·과장광고 등을 이유로 분양계약을 해제하고 납부된 분양대금과 위약금 합계 1억3160만4000원 및 이에 대한 지연손해금의 지급을 청구했다.

(쟁점사안) 분양계약에서 정한 약정 해제권이 소멸했는지 여부(피고의 이행 제공으로 해제권이 소멸했는지). 관리형 토지신탁 구조에서 수탁자의 책임을 제한하거나 면제하는 ‘책임한정 특약’의 효력이 인정되는지. 해당 특약이 약관법상 ‘중요한 내용’에 해당하여 사업자의 설명의무 대상인지 여부.

1심(서울중앙지법 2024. 1. 16. 선고 2023가단5136652본소, 2023가단5278167 반소 판결)은 원고(반소피고)의 본소청구를 인용하고 피고(반소원고)의 반소청구는 기각했다.

피고(반소원고)는 원고(반소피고)에게 131,604,000원 및 이에 대한 2022. 11. 28.부터 2023. 5. 15.까지는 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결을 선고했다.

원고는 2심에서 중도금 대출 이자 상당의 손해배상청구를 추가(10,865,471원)하는 것으로 청구취지를 확장했다.

원심(2심 서울중앙지방법원 2024. 9. 27. 선고 2024나8040본소, 2024나8057반소 판결)는 원고의 본소청구를 받아들이면서도 중도금대출이자는 원고가 부담해야 하는 것으로 새로 발생한 손해라고 보기 어렵다며 이 부분은 받아들이지 않았다.

피고가 사용승인을 받은 사실만으로 적법한 이행 제공이 있었다고 보기 어렵고, 원고의 약정 해제권이 소멸했다고 볼 수 없으며, 수탁자의 책임을 제한하는 책임한정 특약은 분양계약 체결 여부에 직접 영향을 미치는 중요한 내용으로서 설명의무 대상인데, 충분한 설명이 이루어졌다고 보기 어렵다고 판단했다. 따라서 피고의 책임 면제·제한 주장은 받아들이기 어렵다고 봤다.

대법원은 원심 판단에 법리 오해가 없다고 보고 상고를 기각했다. 대법원은 관리형 토지신탁에서 수탁자가 분양계약의 당사자가 되는 경우, 분양계약상 책임을 신탁재산 범위로 제한하거나 면제하는 책임한정 특약은 수분양자의 계약 체결 여부에 직접 영향을 미치는 중요한 약관 내용에 해당한다고 봤다. 따라서 사업자는 이러한 특약에 대해 약관법상 구체적 설명의무를 부담하며, 이를 위반한 경우 해당 약관을 계약 내용으로 주장할 수 없다고 판시했다. 단순히 분양계약서 말미의 서명이나 상담확인서 기재만으로는 설명의무 이행을 인정하기 어렵다고 판단했다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr