[로이슈 전용모 기자] 대법원 제1부(주심 대법관 신숙희)는 원고가 3개월이상 입주가 지연되었음을 이유로 피고(코람코자산신탁)를 상대로 공급계약을 해제하고 계약금의 반환 및 위약금의 지급(34,808,099원)을 구한 사안에서 원고의 청구를 일부 받아들인 원심을 확정했다(대법원 2026. 2. 26. 선고 2023다280945 판결).

C 주식회사는 창원시 진해구 지상에 이 사건 오피스텔(지하 4층, 지상 21층 규모)을 신축해 분양하는 사업의 시행사이다.

피고는 2018. 3. 22. C 및 시공사 F와 위 사업을 위한 관리형 토지신탁계약을 체결했고, C로부터 이 사건 오피스텔에 관한 시행사 및 분양자의 지위를 승계했다.

원고는 2018. 7. 24. 공급자(매도인 겸 수탁자)피고, 위탁자 C, 시공사 F 주식회사와 이 사건 오피스텔 G호실에 관한 공급계약(이하 ‘이 사건 공급계약’이라 한다)을 체결했고, 같은 날 피고에게 위 공급계약상 계약금을 지급했다.

이 사건 공급계약 제3조 제3항 제1호는 “매수인은 매도인의 귀책사유로 인해 입주예정일로부터 3월을 초과하여 입주가 지연된 경우 공급계약을 해제할 수 있다.” 제4조 제2항은 “제3조 제3항에 해당하는 사유로 공급계약이 해제된 때에는 매도인은 매수인에게 총 공급금액의 10%를 위약금으로 지급한다.”라고 각 규정하고 있다.

한편 이 사건 공급계약의 특약사항 제1조 제2항은 “매도인은 매수인에게 공급계약상의 책임을 부담하는 경우에도 신탁재산 및 신탁계약의 업무범위 내에서만 책임을 부담하며, 매수인은 등기부로 공시되는 신탁원부의 내용을 확인하여야 한다.”, 같은 조 제3항은 “수탁자가 선량한 관리자의 주의로써 신탁부동산을 관리한 경우 분양(매매)목적물의 하자 및 분양계약에 관한 법적 책임은 위탁자 및 시공사에게 있음을 인지하고 동의한다.”라고 각 규정하고 있다.

원고는 2020. 4.경 피고에게 입주예정일인 ‘2019. 12.’로부터 3개월 이상 입주가 지연되었음을 이유로 이 사건 공급계약 제3조 제3항 제1호에 따라 이 사건 공급계약을 해제하고 계약금의 반환 및 위약금의 지급을 구하는 내용의 통지를 했다.

이에 대해 피고는 자신의 책임이 신탁재산 범위로 한정된다고 주장하며 고유재산에 의한 배상은 거부했다.

1심(서울중앙지방법원 2022. 11. 9. 선고 2020가합581802 판결)은 피고는 원고에게 15,448,701원 및 이에 대하여 2020. 8. 1.부터 2022. 11. 9.까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라며 원고 일부 승소판결을 선고했다.

원심(서울고법 2023. 8. 31. 선고 2022나2048531 판결)은 피고의 항소를 기각해 1심을 유지했다.

피고는 입주예정일인 2019. 12.로부터 3개월이 지난 2020. 3. 말경까지 이 사건 오피스텔을 준공하지 못했고 이러한 준공 지연 및 그로 인한 입주 지연은 피고의 귀책사유에 해당하므로, 원고에게 이 사건 공급계약 제3조 제3항 제1호에서 정한 약정해제권이 발생했다. 이 사건 공급계약은 원고의 해제 통지에 따라 2020. 5. 28. 해제됐다. 따라서 피고는 원고에게 이 사건 공급계약 제4조 제2항에 따라 위약금을 지급할 의무가 있다.

(피고가 이 사건 공급계약의 해제로 인한 위약금 지급의무를 부담하는지 여부에 관한 판단) 대법원은 원심의 판단은 수긍할 수 있다고 판단했다.

원심은, '피고가 선량한 관리자의 주의로써 신탁부동산을 관리했으므로 이 사건 공급계약의 특약사항 제1조 제3항에 따라 이 사건 공급계약에 관한 법적 책임을 부담하지 않는다'는 피고의 주장에 관해서는 명시적으로 판단하지 않았다. 그러나 원심판결 이유의 전반적인 취지를 살펴보면, 원심의 판단에는 피고의 위 주장을 배척하는 취지가 포함되어 있다고 볼 수 있으므로 이를 판단누락으로 볼 수는 없다. 따라서 원심판결에 상고이유 주장과 같이 피고의 위 주장에 대한 판단을 누락하거나 필요한 심리를 다하지 아니하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다고 수긍했다.

(피고의 책임이 신탁재산범위 내로 제한되는지 여부에 관한 판단) 관리형 토지신탁의 수탁자가 신탁재산의 범위 내에서만 수분양자에 대하여 계약상 책임을 부담한다는 이른바 ‘책임한정특약’은 특별한 사정이 없는 한 약관법 제3조 제3항이 정하는 약관조항으로서 설명의무의 대상이 되는 ‘중요한 내용’에 해당한다고 봄이 타당하다.

일반적으로 거래 경험이 평생에 몇 번 되지 않고 관리형 토지신탁 등에 관한 전문지식을 갖고 있지도 않은 수분양자의 입장에서 별도의 설명 없이도 책임한정특약의 존재 및 내용을 충분히 예상할 수 있다고 보기는 어렵다.

원심은 이 사건 공급계약의 특약사항 제1조 제2항은 책임한정특약으로 해석되고, 이는 약관법 제3조 제3항의 설명의무의 대상이 되는 중요한 내용에 해당한다. 피고가 원고에게 위 책임한정특약에 관한 설명의무를 다했다고 볼 수 없으므로, 피고는 위 책임한정특약을 이 사건 공급계약의 내용으로 주장할 수 없다고 판단했다.

대법원은 원심의 판단에 약관법상 설명의무에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다고 수긍했다.

(원고의 위약금 채권의 이행기가 도래했는지 여부에 관한 판단) 원심은 원고의 위약금 채권은 이 사건 공급계약 해제 통지가 피고에게 도달함과 동시에 이행기가 도래했고, 이와 달리 피고의 신탁사무처리비용이 모두 변제되고 나서야 비로소 그 이행기가 도래한다고 볼 수는 없다고 판단했다.

대법원은 원심의 판단에 이 사건 신탁계약상 자금집행순서 조항의 해석에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다고 인정했다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr