[로이슈 진가영 기자] 상가 건물을 임차하여 사업을 운영하는 자영업자들에게 있어 안정적인 영업 환경의 확보는 생존과 직결된 문제이다. 특히 투입된 시설비와 권리금, 그리고 수년간 쌓아온 인지도를 고려할 때, 임대차 기간이 만료되었음에도 영업을 지속할 수 있느냐는 사업의 성패를 가르는 결정적인 요소가 된다. 이러한 임차인의 생존권을 보장하기 위해 도입된 법적 장치가 바로 계약갱신요구권이다. 상가건물 임대차보호법에 명시된 이 권리는 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구할 경우, 임대인이 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하도록 규정하고 있다. 2018년 법 개정을 통해 이 권리를 행사할 수 있는 전체 임대차 기간이 기존 5년에서 10년으로 대폭 확대됨에 따라 임차인의 권익 보호는 한층 강화된 추세이다.

하지만 법적 보호 장치가 강화되었음에도 불구하고 현장에서는 계약갱신요구권을 둘러싼 임대인과 임차인 사이의 갈등이 끊이지 않고 발생한다. 갈등은 주로 임대료 인상 폭에 대한 이견, 임대인의 실거주 또는 재건축 주장, 임차인의 의무 위반 여부 등을 중심으로 전개된다. 계약갱신요구권은 임차인의 강력한 권리이지만 법이 정한 일정한 요건을 충족하지 못하거나 임대인이 거절할 수 있는 정당한 사유가 존재하는 경우에는 그 효력이 상실될 수 있기 때문에 주의가 필요하다. 임차인은 단순히 10년이라는 기간만 믿고 안일하게 대처할 것이 아니라 법적 요건과 절차를 철저히 파악하여 자신의 권리를 방어해야 한다.

가장 흔하게 발생하는 분쟁 사례 중 하나는 임차인의 차임 연체 문제이다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호에 따르면 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임대인은 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 있다. 여기서 주의할 점은 '3기의 차임액에 달하도록'이라는 표현이다. 이는 연속해서 3개월을 연체한 경우뿐만 아니라, 전체 임대차 기간 중 연체액의 합계가 3개월 치 월세에 달하는 경우를 모두 포함한다. 가령 월세가 100만 원인 상가에서 임차인이 50만 원씩 조금씩 밀려 총 연체액이 300만 원에 도달한 적이 있다면, 이후에 이를 모두 변제하더라도 임대인은 과거의 연체 사실을 근거로 갱신을 거부할 수 있다.

또한 건물의 철거 및 재건축과 관련한 분쟁도 빈번하다. 임대인이 건물의 노후나 안전상의 이유로 재건축을 진행해야 한다며 계약 갱신을 거부하는 경우이다. 법적으로 임대인이 재건축을 이유로 계약갱신요구권을 거절하려면 세 가지 요건 중 하나를 충족해야 한다. 첫째, 임대차 계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 둘째, 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 셋째, 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우이다. 단순히 건물의 가치를 높이기 위한 리모델링이나 사전 고지 없는 갑작스러운 재건축 통보는 정당한 거절 사유가 되지 않는다. 임차인은 임대인이 주장하는 재건축의 사유가 법적 요건을 충족하는지 면밀히 검토할 필요가 있다.

상가 임대차 시장에서 또 다른 쟁점은 환산보증금 초과 계약의 경우이다. 지역별로 정해진 환산보증금 기준을 초과하는 대규모 상가의 경우, 상가건물 임대차보호법의 일부 규정이 적용되지 않는다. 다행히 계약갱신요구권은 환산보증금 액수와 상관없이 모든 상가 임차인에게 부여되는 권리이다. 다만, 환산보증금을 초과하는 임대차 계약은 갱신 시 임대료 인상 상한선인 5% 제한 규정이 적용되지 않아 임대인이 시장 상황에 맞춰 대폭적인 인상을 요구할 수 있다는 점이 복병으로 작용한다.

최근에는 권리금 회수 방해와 계약갱신요구권의 관계에 대한 논의도 활발하다. 임대인이 직접 건물을 사용하겠다며 갱신을 거부할 경우, 임차인은 10년의 기간을 채우지 못했더라도 무조건 나가야 하는 것은 아니다. 임대인은 정당한 사유 없이 갱신을 거부할 수 없으며, 만약 10년의 기간이 만료되어 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 상황이라 할지라도 임차인의 권리금 회수 기회는 보호되어야 한다. 임대인이 새로운 임차인과의 계약을 거절함으로써 기존 임차인의 권리금 수령을 방해한다면 이에 대한 손해배상 책임이 발생할 수 있다.

법무법인 YK 부천 분사무소 김보경 변호사는 "계약갱신요구권은 상가 임차인의 안정적인 영업을 보장하는 핵심적인 권리이지만 차임 연체나 무단 전대 등 임차인의 의무 위반이 발생할 경우 그 보호막이 순식간에 사라질 수 있다는 점을 명심해야 한다"라고 지적하며, "임대인과의 갈등이 심화되기 전, 초기 단계에서부터 내용증명 발송이나 법적 요건 검토를 통해 자신의 권리를 확고히 증명하는 것이 권리금 회수와 영업권 보호를 위한 방법이다"라고 강조했다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr