[로이슈 전용모 기자] 대법원 제2부(주심 대법관 권영준)는 조합원인 원고가 피고 대전선화지역주택조합과 업무대행사를 상대로 낸 부당이득금반환 청구 소송 상고심에서, 원고의 부당이득반환 청구를 인용한 원심판결에는 '신의성실의 원칙에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못'이 있다며 원심판결 중 피고 패소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송했다(대법원 2025. 12. 24. 선고 2025다216757 판결).

원고는 2021년 4월 27일 조합원으로 가입하면서 피고(대전선화지역주택조합 추진위원회)로부터 분담금 ‘환불보장약정’이 기재된 안심보장증서를 교부받았다.

해당 ‘환불보장약정’은 2021년 12월 31일까지 지역주택조합설립인가를 받지 못할 경우 해당 조합원이 기납부한 납부금 전액을 환불할 것을 보장하는 내용이다. 이후 원고는 조합가입계약 분담금으로 피고에게 2021년 4월 22일(2,500만 원) 2021년 7월 14일(4,000만 원) 2021년 11월 1일(3,840만 원) 등 총 1억 340만 원을 납부했다.

피고는 2021. 10. 29. 주택조합설립인가를 받았다.

하지만 원고는 총유물의 처분행위에 해당하는 환불보장약정이 피고 총회 결의를 거치지 않아 무효인 상황에서 환불을 보장받을 수 없게 되었다고 주장하며 부당이득반환 청구 소송을 제기했다.

원고는 피고들은 공동하여 원고에게 103,400,000원 및 이에 대하여 2021. 11. 2.부터 이 판결 선고일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 청구했다.

(쟁점사안) 민법 제276조 제1항의 ‘총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의한다’에서, 총회의 결의를 거치지 않아 환불보장약정이 무효가 되어 환불을 보장 받을 수 없게 되었다 하더라도, 조합가입계약이 무효 또는 취소해야 한다고 주장하는 것이 신의성실 원칙에 반하는지 여부

-지역주택조합 추진위원회는 그 법적 성격이 비법인사단이고(대법원 2000. 7. 7. 선고 2000다18271 판결 참조), 그 구성원들이 납부한 분담금은 당해 비법인사단의 재산으로서 구성원들의 총유에 속한다(민법 제275조 제1항). 한편 총유물의 관리 및 처분에 관하여 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 이에 따라야 하고, 그에 관한 정관이나 규약이 없으면 총회의 결의에 의하여야 할 것이며, 그와 같은 절차를 거치지 않은 행위는 무효이다(대법원 2003. 7. 11. 선고 2001다73626 판결 참조).

1심(서울중앙지방법원 2024. 9. 30. 선고 2023가단5299898 판결) 원고가 환불보장약정이 유효한 것으로 믿고 조합가입계약을 체결한 것은 중요 부분의 착오에 해당하고, 그 착오에 원고의 중대한 과실이 있다고 보기 어려워 해당 사건 조합가입계약은 원고의 착오 취소 의사표시에 따라 취소돼야 한다. 피고 조합은 원고에게 부당이득금으로 원고가 납부한 조합원분담금 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

피고 회사(업무대행사)는 민법 제756조, 제760조에 따라 원고에게 그 소속 직원들의 위와 같은 불법행위에 대한 사용자책임을 부담하고, 손해배상금으로 원고가 위 계약에 따라 납부한 조합원분담금 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

원심(2심 서울중앙지방법원 2025. 8. 13. 선고 2024나70571 판결)은 피고의 항소를 기각해 1심을 유지했다.

대법원은 피고가 2021년 10월 29일 조합설립인가를 받아 해당 사건 환불보장약정에서 정한 환불 조건이 성취되지 않았고, 해당 시점 이후에도 원고가 2021년 11월 1일 3,840만 원 등을 납부하는 등 분담금 환불을 요구하지 않았으므로 환불보장약정에 따른 환불 가능한지 여부와 상관없이 원고가 조합가입계약 유지 원한다고 볼 수 있다.

또한 환불보장약정 주된 목적은 피고로 하여금 조속히 조합설립인가를 받게 해 주택건설사업의 후속 절차가 원활히 이뤄지도록 하는 것이지, 분담금 반환을 절대적으로 보장받으려는데 있다고 보기 어렵다. 특히 주택건설사업은 성패에 따라 다수 조합원 주거 마련 여부가 좌우될 수 있는 만큼, 조합원 분담금은 공공성을 가진다.

결국 조합가입계약에 대한 무효 또는 착오 취소 주장을 하는 것은 기존 분담금 납부행위와 모순되는 행위이고, 이로 인해 나머지 조합원들이 원고 몫의 분담금에 상응하는 손해를 부담하는 것은 형평, 정의관념에 비춰 용인될 수 없는 결과로 볼 수 있다. 그렇다면 피고의 총회 결의를 거치지 않은 이 사건 환불보장약정이 무효라는 이유로 이 사건 조합가입계약까지 무효라고 보거나 원고가 이를 착오 취소할 수 있다고 하더라도, 원고가 피고에게 이 사건 조합가입계약의 무효 또는 취소를 주장하면서 분담금의 반환을 구하는 것은 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다.

그런데도 판시와 같은 이유만으로 원고의 부당이득반환 청구를 인용한 원심판결에는 신의성실의 원칙에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 피고의 상고이유 주장은 이유 있다.

-민법 제276조 제1항은 ‘총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의한다’고 규정하고 있다. 비법인사단인 지역주택조합이 조합가입계약과 함께 ‘사업의 일정 절차를 진행하지 못하거나 그로 인하여 사업이 중단 또는 실패할 경우에는 조합원이 납입한 분담금을 반환하겠다’는 내용의 환불보장약정을 체결하면서 총회의 결의를 거치지 않았다면, 환불보장약정은 총회 결의 없는 총유물의 처분행위에 해당하여 무효가 될 수 있고, 이는 함께 체결한 조합가입계약의 무효 또는 취소 원인이 될 수 있다.

그런데 환불보장약정이 무효가 되어 환불을 보장받을 수 없게 되었더라도, 조합가입계약의 목적인 신축 아파트 소유권 취득에는 지장이 없는 경우가 존재할 수 있다. 이때 조합원이 ‘환불보장약정에 따른 환불이 가능한지 여부와는 관계없이 조합가입계약을 유지하겠다’는의미로 해석될 만한 선행행위를 하였다면, 이후 조합원이 환불보장약정의 무효를 이유로 조합가입계약의 무효 또는 취소를 주장하며 지역주택조합을 상대로 분담금 반환청구를 하는 것은 신의성실의 원칙에 반하는 모순행위에 해당할 수 있다(대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다239692 판결 참조).

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr