[로이슈 최영록 기자] 수도권 부동산 규제가 강화되면서, 규제를 피한 지역들이 실수요 및 투자자들의 관심을 끌고 있다. 특히 김포시는 이번 10.15 부동산 대책에서 대출·청약·세금이라는 ‘트리플 규제’를 빗겨가며 ‘규제 청정지역’으로 부상했다. 여기에 우수한 서울 접근성이라는 강점이 더해지며 지역 가치가 재평가되자, 이른바 ‘풍선효과’ 기대감 속에 김포 부동산 시장 열기가 다시금 달아오르고 있다.

◆ 규제지역 옆으로 수요 몰리는 풍선효과

풍선효과는 부동산 시장의 오랜 투자 문법이다. 풍선의 한쪽을 누르면 다른 쪽이 부풀어 오르듯, 특정 지역을 고강도 규제로 묶으면 갈 곳을 잃은 수요와 자금이 인근 비규제 지역으로 쏠려 시세가 급등하는 현상을 말한다. 2017년 8∙2 부동산 대책 당시 서울과 과천, 세종 등이 투기과열지구로 지정되자, 규제를 피한 인천, 김포, 파주 등으로 수요가 몰리며 집값이 급등한 사례가 대표적이다. 실제 부동산R114(렙스)에 따르면 김포는 2020년 11월 조정대상지역으로 지정되기 전 약 3년(2017년~2020년) 동안 아파트 값이 48.0% 상승했다. 이러한 학습효과는 이번 10.15 대책 발표 직후, 투자자와 실수요자들이 김포로 발 빠르게 움직이는 배경이 되고 있다.

◆ 수도권 옥죄는 고강도 규제…김포는 ‘예외’

정부는 이번 10.15 대책을 통해 서울 전역을 포함, 과천·분당·광명 등 수도권 핵심 지역을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정했다. 이들 지역에서는 주택 구매 시 대출 한도가 축소되고 세금 부담이 가중되며, 청약 조건까지 한층 까다로워진다. 사실상 투자는 물론 실수요자의 진입 장벽까지 높아진 셈이다.

규제 청정지역인 김포가 누리는 가장 큰 장점은 단연 ‘금융 규제’ 문턱이 낮다는 점이다. 서울 등 투기과열지구의 주택담보인정비율(LTV)이 40% 수준에 묶여 있는 것과 달리, 김포는 최대 60%까지 적용돼 훨씬 적은 초기 자본으로도 내 집 마련에 나설 수 있다. 이는 자금력이 부족한 2030세대와 신혼부부에게 사실상 막혔던 내 집 마련의 숨통을 틔워주는 결정적인 요인으로 작용한다.

청약 문턱도 낮다. 가점 위주로 당첨자를 가려 부양가족이 적고 무주택 기간이 짧으면 청약 당첨이 어려운 규제지역과 달리, 김포와 같은 비규제지역은 추첨제 물량 비중이 높아 청년층도 실질적인 당첨 기회를 노릴 수 있다.

뿐만 아니라 세금 부담에서도 상대적으로 자유롭다. 다주택자에게 부과되는 양도소득세 및 종합부동산세 중과 대상에서 제외되기 때문에, 1주택 실수요자는 물론 자산 증식을 노리는 투자 수요 유입도 기대된다.

여기에 분양권 전매제한 기간이 1년(민간택지 기준)으로 짧고, 실거주 의무에서도 자유롭다는 점도 투자 매력을 높이는 요인이다.

◆ 이미 들썩이는 김포…숫자로 증명된 ‘열기’

분양 시장의 열기는 더욱 뜨겁다. 최근 풍무역세권에 공급된 주요 브랜드 아파트 모델하우스에는 각각 2만5,000여 명의 구름 인파가 몰리며 김포 시장에 대한 높은 관심을 증명했다. 28일 1순위 청약을 받은 ‘김포풍무 호반써밋’은 평균 7.3대 1의 경쟁률을 기록하며 흥행했다. 올해 김포에서 분양한 3개 단지에 접수된 1순위 청약통장(2,114건)을 웃도는 수치다.

이러한 기대감은 이미 시장 지표로 나타나고 있다. 김포의 대장주 아파트로 꼽히는 곳들은 가격 오름세가 눈에 띈다. ‘풍무 센트럴 푸르지오’ 전용 84㎡는 최근 실거래가(6억3,500만원)보다 2억원 이상 높은 8억5,000만원에 호가가 형성되며 집주인들의 가격 상승 기대감을 반영하고 있다. ‘한강메트로자이’ 전용면적 84㎡도 8억원대 매물이 크게 늘었다. 전용면적 84㎡ 타입이 호황기인 2021년 11억원을 찍으며 김포 최고가 거래 기록을 세운 아파트다.

김포시 인근 공인중개사 관계자는 “서울 접근성을 고려하는 실수요는 물론, 규제를 피해 갭투자를 하려는 투자자들의 문의가 대책 발표 이후 부쩍 늘었다”며 “이에 발맞춰 집주인들도 호가를 자신 있게 올리는 모습”이라고 현장 분위기를 전했다.

이러한 분위기 속에 올해 김포에서는 북변·사우·풍무동 등 핵심 입지를 중심으로 3개 단지에서 총 2,000여 가구의 신규 아파트 공급이 예정돼 있어 관심이 쏠린다.

그중에서도 ㈜대원은 북변2구역에서 공급하는 ‘칸타빌 디 에디션(612가구, 전용 66~127㎡)’을 이달 분양할 예정이다. 칸타빌 디 에디션은 앞서 검증된 북변 일대의 흥행 계보를 이을 단지로 주목을 끈다. 인근 ‘김포 북변 우미린 파크리브(북변3구역, 1,200가구)’와 ‘한강 수자인 오브센트(북변4구역, 3,058가구)’가 모두 지난해 시장의 불확실성 속에서도 조기에 100% 계약을 마친 바 있으며, 특히 한강 수자인 오브센트는 당시 이례적으로 계약 시작 2주만에 완판되어 이슈화된 곳이다. 여기에 향후 북변5구역까지 개발이 완료돼 7,000가구가 넘는 브랜드 타운이 완성되면, 칸타빌 디 에디션은 이러한 개발 프리미엄을 선점하는 효과가 기대된다.

이밖에 BS한양도 풍무역세권 도시개발사업 B2블록에 ‘풍무역세권 수자인 그라센트 1차(1071가구, 전용 59∙84㎡)’를 11월 공급 예정이다. 풍무역과 사우역을 걸어서 이용할 수 있으며, 풍무역에는 지하철 5호선 연장이 추진 중이다. 문장건설도 사우4구역에서 총 385가구의 ‘지엔하임’ 브랜드 아파트를 선보인다.

부동산인포 권일 리서치 팀장은 “김포는 서울 접근성, 비규제 혜택, 신축 브랜드 단지 조성이라는 3박자를 모두 갖춘 사실상 유일한 수도권 지역”이라며 “특히 서울과 인접한 김포 동부 쪽에서 역을 따라 공급이 이어져 수요자들의 관심이 높을 전망”이라고 말했다.

최영록 로이슈(lawissue) 기자 rok@lawissue.co.kr