[로이슈 진가영 기자] 전세 계약이 끝났음에도 보증금을 돌려받지 못하는 세입자들이 늘고 있다. 부동산 시장의 침체, 역전세난, 전세 사기 등 복합적인 요인들이 맞물리면서, 집을 팔아 보증금을 돌려줘야 하는 임대인의 자금 사정이 여의치 않은 경우가 많아졌다. 특히 다세대 주택이나 신축 빌라에서 이러한 문제가 두드러지게 나타나고 있으며, 임차인은 자칫 보증금을 통째로 날릴 수 있는 상황에 직면하게 된다. 이럴 때 세입자가 권리를 되찾기 위해 활용할 수 있는 가장 강력한 법적 수단이 바로 전세금반환소송이다.

소송을 제기하기 전에는 몇 가지 중요한 절차를 반드시 밟아야 한다. 그중 첫 번째는 내용증명 발송이다. 계약 만료 이후에도 보증금이 반환되지 않을 경우, 임대인에게 정식으로 반환을 요청하는 서면을 남겨야 한다. 단순한 문자나 전화 통화로는 나중에 입증이 어렵기 때문에, 계약 내역과 반환 요구, 기한 등을 구체적으로 명시한 내용증명을 우체국을 통해 발송하고 수령증까지 확보하는 것이 기본이다. 이 문서는 향후 법정 다툼에서 가장 중요한 초기 증거자료로 작용한다.

만약 세입자가 이사를 가야 하는 상황인데도 보증금을 돌려받지 못했다면, 반드시 임차권등기명령을 신청해야 한다. 이 조치를 취하지 않으면 임대차 계약이 사실상 종료되었다고 하더라도 법적으로 대항력이 사라지고, 다른 채권자보다 후순위로 밀릴 수 있다. 임차권등기를 해두면 실제 이사를 가더라도 임대차관계에 따른 대항력과 우선변제권이 계속 유지되기 때문에, 후속 절차에서 우선변제를 주장할 수 있는 근거가 된다.

증거 확보도 철저하게 해야 한다. 계약서, 입금 내역, 계약 만료 통보, 문자·카톡 기록 등 임대차 관계가 실제로 존재했고 임대인이 반환을 거부하거나 지연하고 있다는 점을 입증할 수 있는 모든 자료를 수집해야 한다. 법원은 감정이 아닌 문서와 증거를 중심으로 판단하기 때문에, 말로 하는 주장보다는 남겨진 기록이 훨씬 중요하다.

소송 절차는 평균 4~6개월이 걸린다. 소장을 접수하고, 양측이 서면 공방을 벌인 뒤 변론기일을 거쳐 판결이 내려진다. 하지만 승소 판결을 받았다고 해서 바로 돈을 돌려받을 수 있는 것은 아니다. 임대인이 여전히 반환을 거부하거나 재산을 은닉하고 있다면, 판결문을 근거로 강제집행에 들어가야 한다. 부동산에 대한 경매 신청, 예금이나 급여에 대한 채권 압류, 차량 같은 동산에 대한 압류 등 다양한 방식으로 집행이 가능하다. 다만 이를 위해서는 판결문에 집행문 부여가 되어 있어야 하며, 실질적인 집행을 위해 임대인의 재산 현황도 미리 파악되어야 한다.

조정을 시도해보는 것도 현실적인 전략이다. 임대인의 상황이 어렵더라도 일부 지급, 분할 반환 등의 조건으로 조정이 이뤄진다면, 긴 소송 절차를 거치지 않고도 실질적인 해결이 가능하다. 이때도 구두가 아닌 서면 합의가 필요하며, 가능하면 법원의 조정 절차를 활용해 법적 효력을 확보해 두는 것이 좋다.

로엘 법무법인 정태근 대표변호사는 “전세금반환소송은 세입자의 실질적인 생계와 직결된 권리 회복의 문제다. 법적인 절차가 다소 복잡하고 시간도 소요되지만, 이 과정을 제대로 밟지 않으면 막대한 금전적 손해는 물론 심리적인 스트레스까지 떠안게 된다. 전세 계약이 종료되면 즉시 대응해야 하며, 특히 임차권등기명령과 내용증명, 증거 확보 등의 조치를 빠르게 진행해야 한다. 그 이후에도 상황이 풀리지 않는다면 법적 절차에 주저 없이 들어가야 한다”고 말했다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr