[로이슈 진가영 기자] 최근 정부의 대출 규제가 강화되면서, 부동산 매매계약을 체결한 수요자들이 잔금 마련에 어려움을 겪는 사례가 늘고 있다. 그 결과 계약해지와 배액배상 문제로 이어지는 분쟁도 증가하는 추세다. 이러한 문제는 법적 분쟁으로까지 확산될 수 있어 주의해야 한다.

매매계약 해제 시 가장 큰 쟁점은 ‘계약금 반환 여부’와 ‘배액배상 책임’이다. 민법 제565조의 해약금 규정에 따르면 매수인이 계약을 해제할 경우 계약금을 포기해야 하며, 매도인이 해제하면 계약금의 두 배를 반환해야 한다.

다만, 계약서에 “대출 미승인 시 계약금 반환” 등의 특약이 기재되어 있다면 상황은 달라진다. 이 경우 매수인은 대출 거절로 인해 계약을 해제하더라도 계약금 전액을 돌려받을 수 있다. 반면 특약이 없다면 원칙적으로 배액배상 규정이 적용되므로, 계약 전 반드시 특약 유무를 확인해야 한다.

해제 시점도 중요한 변수다. 계약금만 지급된 상태라면 민법상의 해제권을 통해 손쉽게 계약을 종료할 수 있지만, 중도금을 지급한 이후에는 계약해제가 제한될 수 있다. 해제를 원할 경우, 중도금이나 잔금 지급 전에 명확한 의사표시를 하는 것이 핵심이다. 특히 해제 의사를 문서로 남기는 것이 추후 분쟁에 대비하는 데 도움이 된다.

실무적으로는 계약 전 특약 사항을 꼼꼼히 검토하고, 매매계약서 작성 시 대출 미승인에 따른 계약 해지 가능성과 계약금 반환 조건을 명확히 해야 한다. 이미 계약을 체결했고 대출이 불가능해졌다면, 매도인과의 협의를 통해 상호 합의 해제를 유도하는 것이 현실적인 해결책이다. 일부 계약금만 지급된 상태에서도 계약은 성립된 것으로 간주되기 때문에, 법적 책임에서 자유롭지 않다.

이런 상황에서 가장 주의할 점은 계약 해제와 손해배상 청구의 구별이다. 계약 해제와 손해배상의 구별이다. 계약금 몰수나 배액배상 외에도, 상대방이 별도의 손해배상 청구를 제기할 수 있기 때문이다. 예컨대, 계약 파기로 인해 중개 수수료나 기회비용이 발생한 경우, 이는 배액배상과 별개로 다뤄질 수 있다. 다만 이 경우에도 손해 발생과 인과관계를 명확히 입증해야 한다.

최근 대법원은 계약 해제와 관련한 배액배상 기준에 있어 ‘약정된 계약금’을 중심으로 판단하고 있으며, 해제권 행사 시점에 따라 책임의 경중이 달라진다는 판례도 지속적으로 나오고 있다. 매도인이 해제를 유도하기 위해 중도금이나 잔금을 일부러 지연하거나, 반대로 매수인이 해제를 피하기 위해 잔금을 조기 지급하는 등 전략적인 행위도 법적 분쟁의 대상이 된다.

로엘법무법인 정태근 부동산전문변호사는 “부동산 계약해지와 배액배상 문제는 계약서 조항 하나, 해제 시점 하나로 수천만 원 단위의 금전적 책임이 갈릴 수 있는 민감한 영역이다. 대출 규제 강화로 인해 계약이행이 불가능해졌다면, 계약서에 어떤 특약이 포함되어 있는지, 해제 시점이 언제인지에 따라 책임이 전혀 달라질 수 있다”며 “계약 체결 전후로 법적 위험을 점검하고, 분쟁 발생 시에는 신속하게 협상을 통해 해결을 모색하는 것이 바람직하다”고 조언했다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr