[로이슈 진가영 기자] 당월부터 세입자 권리 보호를 목적으로 한 정책들이 본격 시행된다. 임대인 정보를 계약을 체결하기 전 임차인에게 사전에 공개하고, 전월세 실거래 정보 등을 투명하게 공개하는 내용 등이다.

국토부에 의하면 전국의 주택 전월세 거래 신고 건수는 전월세 신고제 시행 전인 2020년에는 약 219만 건에 그쳤으나 시행 후인 2022년에는 283만 4000건, 2024년에는 271만 7000건으로 2020년 대비 각각 29%, 24% 증가하였으며 전월세 신고율이 꾸준히 올라가고 있어 제도가 정착했다고 보고 시행을 결정했다.

임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 정해진 때 보증금을 반환받지 못해 피해를 입는 세입자들이 증가하고 있다. 특히, 최근 전세사기 피해 사례가 빈번하게 보고되면서 논란의 중심이 되고 있다. 부동산과 관련한 분쟁은 금전과 가장 연관성이 깊은데 전세보증금의 경우 적게는 수천만 원에서 많게는 수억 원에 이르는 모습을 확인할 수 있다. 즉, 일반적인 시민에 있어서는 전재산이나 다름없는 의미를 가져 피해를 입을 시 막심한 금전적 손해가 발생하게 된다.

만일 해당 상황에 직면해있다면 임대차보증금반환청구의 소를 제기해 보증금을 돌려받을 수 있도록 해야 하겠으며 임대차계약이 적법하게 만료되었음에도 보증금을 반환받지 못하였다는 사실을 입증해 내는 것이 소송의 핵심이라 할 수 있다. 혹, 임대차계약의 갱신이 이뤄지지 않았다면 세입자는 주택임대차보호법상 보장되는 계약 갱신청구권을 사용하지 않았고 묵시적 갱신도 거절했다는 사실을 증명해낼 필요가 있다.

또한, 이미 임대차계약이 갱신된 상태라 한다면 세입자는 계약 갱신 이후 임대인에게 계약 해지의 의사표시를 하였고, 그로부터 3개월이 경과하였다는 사실을 입증해 내야 할 것이다. 추가로 내용증명을 보내는 행위가 선행되어야 하는데 이후 소송에서 주요한 증거로 활용되기 때문이다.

그리고 소송을 제기하기에 앞서 부동산 점유를 전제로 하는 대항력과 우선변제권의 경우 세입자가 보증금을 반환받기 전 이사를 갈 경우, 우선변제권을 잃게 될 수 있으므로 주의를 요하게 된다. 반드시 이사를 가야 하는 상황에 있다면 임차권등기 명령을 신청해둘 것을 권고한다. 이와 더불어 상대방이 재산을 처분하거나 빼돌리지 못하게 가압류 신청을 해두는 것도 요구된다.

따라서, 주택임대차보호법과 관련해 도움이 필요하다면 개인이 혼자 안일한 대응법을 찾기 보다 전문 변호인과 대처를 해나가기를 바란다.

도움말 : 법무법인 오현 유경수 부동산전문변호사

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr