[로이슈 전용모 기자] 대구고법 제1민사부(재판장 정용달 부장판사, 임현수·박소영 판사)는 2025년 4월 15일 토지인도 소송 항소심에서 원고들의 주위적 청구를 받아들여 1심판결은 부당하다며 1심판결을 변경해 "피고(임차인)는 원고들(임대인)에게 각 부동산을 인도하고, 원고들에게 각 470만 원 및 2024. 9. 1.부터 각 부동산 인도 완료일까지 각 월 165만 원의 비율로 계산한 돈을 지급하라"고 판결을 선고했다.

소송 총비용은 피고가 부담한다. 부동산 인도 및 금전 지급 부분은 가집행 할 수 있다.

1심은 ① 당초 건물 신축비용과 ② 원고들이 피고로부터 실제 지급받은 차임의 합계액에서 ③ 매월 감정에 의한 적정 월차임을 차감하는 방법으로 원고들이 피고에게 지급할 정산금을 산정했다.

항소심은 이 사건 건물 신축비용에 관한 정산절차가 남아 있다고 판단, 건물 신축비용 정산금과의 동시이행을 명한 1심판결을 변경, 원고의 손을 들어줬다(단순인도 및 차임 상당의 부당이득반환).

‘건물 신축비용을 임대차계약에서 정한 임대기간으로 나눈 금액’을 정액법으로 차감하여야 한다는 원고들의 주장이 더욱 합리적이라고 볼 여지가 크다고 판단했다.

- 원고들과 피고는 2020. 1. 15. 토지 및 건물에 관한 임대차계약 체결 당시 피고가 자신의 비용으로 영업에 필요한 건물을 신축하여 사용하되 그 소유권은 원고들에게 귀속시키고 5년의 임대기간 만료 시 위 부동산을 원고들에게 인도하기로 약정했다.

그런데 피고는 2020. 7. 1.부터 2021. 12. 31.까지 18개월분의 차임(5940만 원=330만 원X18개월)을 연체했다. 원고들이 피고의 차임 연체를 이유로 임대차계약을 해지한다는 의사표시가 기재된 이 사건 소장이 2022. 1. 17. 피고에게 도달해, 임대차계약은 2022. 1. 17. 적법하게 해지됐다.

그런데 피고는 당초 임대차계약에서 정한 임대기간 만료일인 2025. 2. 1.이 지난 당심 변론종결일(2025. 3. 25.)까지도 위 부동산을 점유·사용하면서 소매점을 운영하고 있다.

-원고들은 연체차임(5940만 원)과 임대보증금(5000만 원)을 대등액에서 공제하면 피고에게 지급할 임대보증금은 남아 있지 않고 피고가 원고들에게 지급해야 할 연체 차임 940만 원이 남는다. 당심 변론종결일까지도 피고가 이 사건 부동산을 사용·수익하고 있으므로, 피고에게 정산해 주어야 할 건물 신축비용은 남아있지 않다. 따라서 피고는 원고들에게 임차목적물인 이 사건 부동산을 인도하고, 원고들에게 남은 연체 차임 940만 원 중 1/2지분에 해당하는 각 470만 원 및 2024. 9. 1.부터 이 사건 부동산 인도 완료일까지 이 사건 임대차 계약에서 정한 차임 상당의 부당이득으로 각 월 165만 원(=330만 원X 1/2지분)의 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다고 주장했다(주위적 청구).

이에 대해 피고는, 원고들과 피고는 이 사건 임대차계약 당시 피고의 비용으로 건물을 신축한 다음 임대차계약이 5년의 기간만료로 종료되면 원고들에게 신축건물의 소유권을 귀속시키기로 약정했다. 이 사건 임대차계약이 중도에 해지된다면 피고는 투자한 건물 신축비용을 온전히 회수하지 못하는 손실을 입게 되므로, 차임선불금상당의 건물 신축비용(2억 4956만6859원)까지 포함하여 계산된 정산금을 지급받을 때까지 원고들의 청구에 응할 수 없다고 항변했다.

(쟁점) 피고의 차임 연체로 임대차계약이 중도 해지되었으나 피고가 임대차계약에서 정한 임대기간이 만료될 때까지 부동산을 점유·사용·수익한 경우에도, 임대인인 원고들이 임차인인 피고로부터 위 부동산을 인도받기 위해서 건물 신축비용에 관한 별도의 정산절차를 거쳐야 하는지(소극).

재판부는 피고의 차임 연체로 임대차계약이 중도에 해지된 이 사건의 경우에도, 원고들과 피고 사이의 형평은 임대차계약이 당초 예정했던 상황을 기준으로 판단함이 타당하다고 봤다.

원고들과 피고가 임대차계약을 체결했을 당시 예정했던 상황과 비교해 보면, 결국 피고가 임대차계약에서 정한 임대기간 만료일까지 부동산을 점유·사용·수익함으로써 건물 신축비용을 회수할 수 있는 충분한 기간을 부여받았으므로, 원고들이 피고로부터 이 사건 부동산을 인도받기 위해서 건물 신축비용에 관한 별도의 정산절차를 거칠 필요가 없다고 봄이 타당하다.

피고는 건물 신축에 따르는 모든 위험, 즉 건물 신축에 소요되는 비용뿐만 아니라 건물에서 당초 기대했던 것보다 더 적은 수익이 발생할 위험까지 모두 부담하기로 했다고 봄이 타당하다.

이 사건과 같은 경우에도 별도의 정산절차를 거쳐야 한다면, 피고는 차임을 연체함으로써 원고들로 하여금 임대차계약을 해지하도록 유도한 후 건물 신축비용에 관한 정산을 요구할 수 있고, 이는 임대차계약이 당초 예정하였던 위험분담에서 벗어날 수 있는 옵션(put option)을 부여받은 결과가 된다. 이는 계약에서 정한 의무를 이행하지 않은 피고에게 계약을 준수한 경우보다도 더 큰 이익을 주는 것이어서 불합리하다고 판단했다.

한편 이 사건 임대차계약에서 정한 임대기간 만료 전인 2024. 9. 1.부터 임대기간 만료일인 2025. 2. 1.까지의 기간에 관하여 보더라도, 원고들은 위 기간 동안의 부당이득으로 이 사건 임대차계약에서 정한 차임 상당액의 지급만을 구하고 있으므로, 위 기간에 관하여도 건물 신축비용을 별도로 정산할 필요가 없다.

◇대법원은 임대차계약에서 임차인이 임대인 소유의 토지상에 건물을 신축하여 비교적 장기인 임대차기간 동안 사용토록 하고 그 기간의 만료 후 또는 차임연체 등의 사유가 발생하는 경우 위 건물을 임대인에게 인도하기로 약정한 사안에서, 차임연체 등의 사유로 임대차계약이 중도에 해지되는 경우에는 통상적인 임대차계약과는 달리 차임선불금 상당의 건물신축비용까지 포함한 정산절차가 예정되어 있다고 보는 것이 합리적인 의사해석이라고 판단한 바 있다(대법원 2005. 7. 15. 선고 2005다19415

판결 참조).

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr